DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Janvier 2026

N° RG 23/00257 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M5UA

Code NAC : 50G

[T] [R]

[G] [J] [P]

C/

[U] [D]

[H] [D]

S.A.S.U. LB DIAG

S.A. AXA FRANCE IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Octobre 2025 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDEURS

Madame [T] [R], née le 16 mai 1985 à [Localité 11] demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [J] [P], né le 24 mai 1989 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marion SARFATI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [U], [O], [C] [D], née le 22 Avril 1951 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H], [S], [A], [F] [D], né le 07 Septembre 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de Versailles

S.A.S.U. LB DIAG, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 850 691429 dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Agnès PEROT, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte authentique reçu le 21 juillet 2021, [T] [R] et [G] [P] ont acquis de [U] [D] et [H] [D] une maison sise au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, sise [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un prix net vendeur de 420.000 €, pour une surface de 102,61m² au sens de la loi Carrez.

Le mesurage a été effectué par la SASU LB DIAGNOSTIC, assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Un nouveau mesurage effectué à la demande de [T] [R] et [G] [P] a conclu à une surface de 95,28m².

Par ordonnance du 5 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire du bien immobilier et nommé à cet effet [V] [W].

L’expert a déposé son rapport le 12 janvier 2023 et retenu une surface de 95,8m² au sens de la Loi Carrez.

Procédure

[T] [R] et [G] [P], représentés par Me. [N], ont fait assigner [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE devant le tribunal judiciaire de Pontoise par actes séparés de commissaire de justice du 5 janvier 2023, aux fins d’indemnisation du préjudice résultant de la moindre surface de leur bien immobilier.

[U] [D] et [H] [D] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. FARGUES.

La SASU LB DIAG et la SA AXA France ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. LYON.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 10 avril 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 octobre 2025. Le délibéré a été fixé au 1er décembre 2025 et prorogé au 12 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [T] [R] et [G] [P]

Par conclusions signifiées le 25 septembre 2024, [T] [R] et [G] [P] sollicitent du tribunal qu’il :

à titre principal :

juge que la superficie du bien litigieux est de 95,38m² et non de 102,61m² comme indiqué dans l’acte authentique de vente soit une différence de superficie de 6,8m², représentant plus de 5% de la surface,condamne [T] [R] et [G] [P] à leur verser la somme de 27.833 € au titre de la restitution partielle du prix par application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,juge que la SASU LB DIAG a commis une faute dans le mesurage de la superficie du bien, engageant sa responsabilité délictuelle à leur encontre et leur causant un préjudice,condamne in solidum la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD à leur verser une somme de 3.604,54 € au titre de leur préjudice financier,à titre subsidiaire :

juge que pour le calcul de la diminution proportionnelle du prix, aucune somme ne saurait être déduite du prix global concernant le jardin, partie commune placées sous le régime de la copropriété,juge que pour le calcul de la diminution proportionnelle du prix, la somme à déduire pour le garage ne saurait excéder 7.500 €,juge, en conséquence, que le montant de la restitution du prix due par [U] [D] et [H] [D] ne saurait être inférieur à la somme de 27.336 €,en tout état de cause :

condamne in solidum [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions, à l’encontre de [U] [D] et [H] [D], ils se prévalent de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et arguent que la superficie réelle de leur bien, mesurée par l’expert judiciaire, est inférieure de plus de 1/20ème à la surface indiquée dans l’acte authentique, qu’ils sont donc fondés à obtenir le remboursement partiel du prix de vente au prorata de la moindre mesure.

Ils contestent l’argument adverse selon lequel la surface de l’embrasure entre le séjour et la salle à manger du rez-de-chaussée et celle de la partie occupée par le ballon d’eau chaude ne doivent pas être déduites et rappelle que l’expert a déjà répondu à cette critique.

Sur le calcul de l’indemnité de restitution partielle du prix, ils s’opposent à la ventilation du prix proposée par les vendeurs au titre du jardin qui est une partie commune et ne fait donc pas partie du bien vendu.

De même, si le tribunal devait calculer la réduction en déduisant du prix global la valeur du garage, ils jugent la valeur retenue par [U] [D] et [H] [D] excessive d’autant que la porte de garage ne fonctionnait pas lors de la vente et qu’ils ont dû la remplacer. Ils proposent, subsidiairement, de retenir 50% de la valeur proposée par une agence immobilière du fait que ce garage ne pourrait être vendu seul sans division.

A l’encontre de la SASU LB DIAG et de son assureur, ils se prévalent de l’erreur de mesurage de la SASU LB DIAG qui a commis, à leur encontre, une faute de nature délictuelle et demandent l’indemnisation du préjudice résultant du surcoût de la commission d’agence, proportionnelle au prix de vente et du surcoût des frais de notaire, outre les frais de diagnostic et de mise en demeure qu’ils ont exposés.

2. En défense : [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE

Par conclusions signifiées le 26 février 2025, [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE demandent au tribunal de :

débouter [T] [R] et [G] [P] de leur demande,juger que la condamnation au titre de la restitution du prix ne pourra excéder la somme de 20.408 €,condamner in solidum la SASU LB DIAG et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à les relever et garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, principales et accessoires,débouter la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD de leurs demandes à leur encontre,condamner in solidum la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD à leur verser une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

A l’appui de leurs écritures, ils rappellent qu’ils ont hérité du bien litigieux de leurs parents et qu’au décès de leur père, ils l’ont mis en vente via une agence immobilière qui a mandaté son diagnostiqueur habituel pour effectuer le mesurage de la partie privative.

D’une part, ils contestent la superficie retenue par l’expert qui a déduit à tort 0,3m² correspondant au ballon d’eau chaude, déduction non retenue par la jurisprudence et l’embrasure de porte entre le séjour et la salle à manger qui pourrait être estimée à 0,3m² et demandent au tribunal de retenir une surface de 96,4m² soit une surface manquante de 6,21m² et non de 7,33m².

D’autre part, ils font valoir que le prix de vente comprend un garage et l’usage privatif d’un jardin et que la réduction du prix se calcule sur le prix diminué de la valeur du garage et du jardin. Ils estiment la valeur du garage à la somme de 18.000 € et celle du jardin et de la terrasse de 191,10m² à 64.791 € (20% de la valeur du m² habitable) et font valoir que le jardin est un atout en termes d’agrément et ne peut avoir une valeur nulle.

A l’encontre de la SASU LB DIAG et de son assureur, ils se prévalent de la faute du diagnostiqueur et soutiennent qu’ils ont perdu une chance de vendre le bien au prix fixé de 420.000 € pour sa superficie réelle en raison de l’erreur de mesurage et se voient contraints de restituer une partie du prix de vente. Ils ajoutent que la perte de chance est totale d’autant que la maison n’est soumise au statut de la copropriété que par voie accessoire parce qu’elle a été construite en même temps qu’un immeuble et que sa consistance reste une maison avec un jardin et un garage et que le prix de vente comme les estimations avaient été fixés avant le mesurage et donc indépendamment de la surface exacte de la maison. Ils s’appuient sur les conclusions de l’expert judiciaire qui a indiqué que la valeur vénale du bien pouvait être conservée pour 420.000 € au regard des prix pratiqués dans le secteur.

Ils contestent les arguments de la SASU LB DIAG et de son assureur sur l’état du bien et font valoir que le vote des travaux de ravalement avait été rejeté par l’assemblée générale des copropriétaires et que la maison était entretenue.

3. En défense ; la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD

Dans leurs écritures signifiées le 18 décembre 2024, la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD concluent :

au débouté de [T] [R] et [G] [P] de leurs demandes excédant la somme de 20.408,03 € au titre de la diminution de prix proportionnelle à la moindre surface dont la restitution de pourra qu’incomber à [U] [D] et [H] [D], au débouté de [T] [R] et [G] [P] de leurs demandes au titre des frais liés au surplus de prix versé (commission d’agence et droits de mutation) ainsi qu’au titre de métré et de frais postaux qui sont des frais irrépétibles indemnisés de façon forfaitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,au débouté [U] [D] et [H] [D] de leur appel en garantie, la restitution du prix des m² manquants n’étant pas un préjudice indemnisable,à la condamnation de [U] [D] et [H] [D] à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,subsidiairement :

à une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par [U] [D] et [H] [D], au bien-fondé de la SA AXA FRANCE IARD à déduire la franchise contractuelle d’assurance de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre, laquelle s’élève à 10% du montant du sinistre avec un minimum de 400 € et un maximum de 2.500 €.

A l’appui de leurs écritures, la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE IARD contestent le mesurage de l’expert judiciaire, demandent la réintégration de 0,60m² à la surface et soutiennent qu’aucun texte ne prévoit de déduire la surface du ballon d’eau chaude du mesurage de la loi Carrez, que la jurisprudence d’une cour d’appel citée par l’expert est obsolète et l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 est une liste exhaustive. Elles ajoutent que le ballon d’eau chaude doit être traité comme tous les éléments d’équipements absolument nécessaires à l’habitabilité des lieux (douche ou baignoire, radiateurs, tableau électrique…) dont les surfaces ne sont pas déduites.

Elles contestent également la déduction d’environ 0,30m² sur le passage entre le séjour et la salle à manger qui n’est nullement une embrasure de porte et alors que les passages et dégagements sont bien inclus dans la superficie Carrez.

Concernant le calcul de la diminution de prix proportionnelle, elles font valoir qu’il faut tenir compte de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il faut ventiler le prix de vente et donc déduire la valeur du garage et du droit de jouissance d’un jardin privatif. Compte tenu de la surface du garage (18 m²), elles jugent raisonnable de le valoriser à la somme de 18.000 € et retiennent la même valorisation du jardin que [U] [D] et [H] [D].

Concernant les demandes de [T] [R] et [G] [P] à leur encontre, elles exposent qu’il n’est pas démontré que les frais d’agence étaient strictement proportionnels au prix de vente et non forfaitaires et que, vis-à-vis de l’administration fiscale, ils peuvent obtenir le remboursement du surplus des frais en produisant le jugement de réduction du prix de vente, en vertu de l’article 1961 du code général des impôts.

Quant aux frais de métré et de mise en demeure, elles estiment qu’ils sont compris dans les frais irrépétibles.

Concernant l’appel en garantie des vendeurs, elles soutiennent que la diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable, que cette réduction n’a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir eu égard à la superficie réelle.

Elles ajoutent que sur le fondement de la perte de chance, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Elles font également valoir que [U] [D] et [H] [D] ne démontrent pas la chance sérieuse de vendre le bien 420.000 € pour une surface de 96m² seulement alors que le prix de vente, restitution partielle déduite, correspond à la fourchette basse du marché et cohérent avec l’état du bien en raison d’un DPE classe E, d’un ravalement qui doit être effectué pour environ 21.000 €, de l’absence de raccordement à la fibre, de l’état usagé des revêtements muraux, de la cuisine qui devait être remplacée, du ressort de la porte de garage qui était cassé, des volets de deux portes-fenêtres et de trois fenêtres qui devaient aussi être remplacés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande de restitution partielle du prix de vente

En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

sur la surface réelle du bien vendu

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Cette liste est exhaustive.

En l’espèce, [T] [R] et [G] [P] ont acquis de [U] [D] et [H] [D] le lot n°2 d’une copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant le prix de 420.000 € pour une superfice de 102,61 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

L’expert judiciaire a procédé au mesurage des différentes pièces pour un total de 95,8m².

Elle a exclu la surface du ballon d’eau chaude alors que cela ne fait pas partie des surfaces déductibles selon l’article 4-1 susvisé.

Il convient donc de prendre en compte la surface de 0,3m² déduite à tort par l’expert.

De même, elle a exclu de la superfie l’embrasure entre le séjour et la salle à manger. Or l’expert reconnaît elle-même qu’il n’y a aucun bâti de porte entre les murs séparant le séjour et la salle à manger. Même s’il s’agit d’une ouverture pratiquée dans le mur qui ne laisse pas de doute quant à son caractère structurel, il ne s’agit pas d’une embrasure de porte ou de fenêtre déductible de la surface Carrez. Cette surface doit être prise en compte. Elle n’a pas été mesurée par l’expert mais au vu du plan et de l’épaisseur des murs mentionnée (18cm), il convient de la retenir pour 0,3m².

Dans ces conditions, le tribunal retient une surface surface Carrez totale de 96,40m².

La moindre mesure est donc de 6,21m².

La superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte authentique. [T] [R] et [G] [P] sont donc fondés à solliciter une restitution partielle du prix de vente.

sur le calcul de l’indemnité de restitution

La réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de ventiler le prix entre les éléments concernés par l’application de la loi Carrez et les surfaces et biens exclus du champ d’application de cette loi.

En l’espèce, le prix de vente de 420.000 € est global et comprend une maison de cinq pièces principales avec jouissance d’un jardin privatif et un garage.

Le garage et la jouissance du jardin privatif sont exclus du champ d’application de l’article 46 susvisé. Leur valeur doit donc être déduite du prix des surfaces comprises dans la loi Carrez pour déterminer l’indemnité de réduction partielle du prix.

Le garage, même s’il ne peut être vendu séparément, n’en a pas moins une valeur marchande qui a été prise en compte dans la fixation du prix de vente. Il a une superficie de 18m² et [T] [R] et [G] [P] produisent aux débats une estimation de valeur de 15.000 €.

Il n’y a pas lieu à abattement de 50% de la valeur en raison de la division que la vente du seul garage rendrait nécessaire.

Le tribunal retient donc une valeur de 15.000 € pour le garage.

Quant à la jouissance privative du jardin et de la terrasse, d’une surface de 191m², leur valeur doit être valorisée et déduite du prix de vente.

Il s’agit d’un jardin d’agrément clos donnant sur l’arrière de la maison et à usage exclusif des propriétaires de la maison.

Au vu de la surface du jardin et de la terrasse, de leur exposition, du fait qu’il s’agit d’un simple droit de jouissance privative, il convient de retenir une valeur de 50.000 €.

Dans ces conditions, l’indemnité de restitution partielle du prix sera calculée non sur la somme de 420.000 € mais sur la somme de 355.000 € avec une moindre mesure de 6,21m².

[U] [D] et [H] [D] devront donc restituer à [T] [R] et [G] [P] une somme de 21.484,75 €.

2. Sur la demande de [T] [R] et [G] [P] à l’encontre de la SASU LB DIAG et de la SA AXA FRANCE IARD

Par application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Une faute contractuelle commise envers un cocontractant engage la responsabilité délictuelle de son auteur vis-à-vis des tiers à qui elle cause un préjudice.

En l’espèce, la SASU LB DIAGNOSTIC, mandatée par les vendeurs, [U] [D] et [H] [D], pour procéder au mesurage de la superficie de leur maison au sens de la loi Carrez a commis une faute non contestée : elle a conclu à une superficie de 102,61 m² au lieu de 96,40 m².

A l’égard des acquéreurs, tiers au contrat de mesurage, la SASU LB DIAGNOSTIC engage sa responsabilité délictuelle.

[T] [R] et [G] [P] justifient avoir subi un préjudice financier du fait de cette erreur de mesurage.

En effet, ils ont réglé les frais de commission de l’agence immobilière qui sont proportionnels au prix de vente. Cela ressort du mandat de vente et de l’acte notarié. Dans le mandat, le prix de vente est fixé à 430.000 € net vendeur avec 21.500 € de frais de commission d’agence ce qui représente 5% du prix. Le bien a été vendu 420.000 € et les frais d’agence fixés à 21.000 €. Compte tenu de la restitution partielle du prix de vente, [T] [R] et [G] [P] ont acquis le bien 398.515,25 € et la commission de l’agence aurait dû être de 19.925,76 € ai lieu de 21.000 €.

La SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD devront solidairement indemniser [T] [R] et [G] [P] de leur préjudice financier qui s’élève à 1.074,24 €.

En revanche, [T] [R] et [G] [P] ne justifient pas du préjudice financier lié aux droits d’enregistrement versés au Trésor Public pour l’achat de leur maison.

En effet, d’une part, les droits réels d’enregistrement réglés ne sont pas justifiés, la mention de l’acte authentique n’étant qu’une provision retenue par le notaire.

D’autre part, [T] [R] et [G] [P] sont en droit, au vu du présent jugement, de saisir l’administration fiscale d’une demande de restitution du trop-versé en raison de la modification du prix de vente et donc de l’assiette de calcul des droits, conformément à l’article R.196-1 du livre des procédures fiscales.

Ce préjudice n’est donc pas établi et ils en seront déboutés.

Enfin, l’envoi d’une mise en demeure et la réalisation d’un nouveau mesurage de la superficie lors de leur entrée dans les lieux sont indemnisés par l’indemnité au titre des frais irrépétibles.

3. Sur l’appel en garantie de [U] [D] et [H] [D] à l’encontre de la SASU LB DIAG et de la SA AXA FRANCE

Par application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 précise que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Si la restitution à laquelle le vendeur est tenu, en vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même un préjudice indemnisable, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, il a été précédemment établi que la SASU LB DIAGNOSTIC a commis une erreur lors du mesurage de la superficie du bien vendu par [U] [D] et [H] [D] et la SA AXA FRANCE IARD ne conteste pas la prise en charge du sinistre en sa qualité d’assureur de la SASU LB DIAGNOSTIC.

Sur le préjudice subi, il ressort des éléments versés par [U] [D] et [H] [D] que le prix de leur bien a été évalué autour de 420.000 € par plusieurs agences immobilières, en tenant compte de la situation de la maison, à proximité de la gare d'[Localité 10], de l’existence d’une terrasse et d’un jardin, de la qualité des prestations et de son état général.

Les évaluations ont été réalisées avant le mesurage de la SASU LB DIAGNOSTIC.

Par ailleurs, l’expert immobilier a indiqué que le prix de vente était dans la fourchette basse des prix de vente pratiqués sur le secteur lors de l’acquisition du bien par [T] [R] et [G] [P] et que l’erreur de superficie n’influait pas sur la consistance et l’appréciation du bien qui conservait une valeur vénale de 420.000 €.

La SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD se prévalent des défauts du bien tels que relevés par les acquéreurs dans un de leurs dires. Cependant, cette liste de défauts n’est étayée par aucune pièce (existence de fissures, présence de champignons sur des volets et fenêtres, fuite sur la gouttière, absence de branchement internet…). Le DPE en classe E ne fait pas du bien une passoire thermique invendable. De même, il est inexact de dire que la cuisine devait être changée en raison d’équipements non fonctionnels et de meubles en mauvais état au regard de la photographie versée aux débats par [U] [D] et [H] [D].

Dans ces conditions, [U] [D] et [H] [D] établissent qu’ils ont subi une réelle perte de chance de vendre leur bien au prix de 420.000 € en dépit d’une superficie moindre.

Ils subissent également un préjudice du fait de l’erreur de mesurage de la SASU LB DIAGNOSTIC en devant restituer une partie du prix de vente plusieurs années après.

Cette perte de chance est intégralement imputable à la SASU LB DIAGNOSTIC et elle sera évaluée à 90% du préjudice financier subi par [U] [D] et [H] [D].

En conséquence, la SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD seront solidairement condamnées à régler à [U] [D] et [H] [D] la somme de 19.336,28 €, sauf à déduire l’application par la SA AXA FRANCE IARD de la franchise contractuellement prévue.

4. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE sont tenus aux dépens.

En outre [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE devront verser in solidum à [T] [R] et [G] [P] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par ailleurs, la SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD devront verser à [U] [D] et [H] [D] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Condamne [U] [D] et [H] [D] à verser à [T] [R] et [G] [P] la somme de 21.847,75 € au titre de la restitution partielle du prix en raison de la moindre mesure de la superficie de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 9],Condamne solidairement la SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD à verser à [T] [R] et [G] [P] une somme de 1.074,24€ au titre du préjudice résultant du surcoût des frais de commission de l’agence immobilière,Déboute [T] [R] et [G] [P] du surplus de leurs demandes financières à l’encontre de la SASU LB DIAGNOSTIC et de la SA AXA FRANCE IARD,Condamne solidairement la SASU LB DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD à verser à [U] [D] et [H] [D] une somme de 19.336,28 €, à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix initialement convenu,Condamne in solidum [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE à verser à [T] [R] et [G] [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne in solidum la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE à verser à [U] [D] et [H] [D], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne solidairement [U] [D], [H] [D], la SASU LB DIAG et la SA AXA FRANCE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Ainsi jugé le 12 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY