PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/02868 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OM7U

72A

S.D.C. RESIDENCE OPALE

C/

[L] [F], [H] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par Maître [T] [B] administrateur provisoire demeurant [Adresse 2], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de [Localité 4] en date du 31 mai 2022 prorogé depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [L] [F] et Mme [H] [X] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Par ordonnance en date du 31 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [B] comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]. Cette mission a été successivement prorogée jusqu’à l’ordonnance du 27 août 2025 désignant Me [B] pour une période de douze mois à compter du 31 mai 2025.

Par acte en date du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Garges les Gonesse, représenté par administrateur provisoire, Me [B], a fait assigner devant ce tribunal M. [F] et Mme [X] et demande leur condamnation solidaire à payer les sommes de :

—  11 771,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 7 572,78 euros, au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

outre les dépens.

M. [F] et Mme [X], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, le commissaire de justice ayant vérifié que leur nom figurait sur la boite aux lettres et sur l’interphone, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 11 septembre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [F] et Mme [X] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 754, 772 et 214,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une mise en demeure en date du 30 mai 2024, remise à M. [F] et Mme [X] le 31 mai 2024 pour le paiement de la somme de 7 632,78 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 711,77 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande correspondant aux frais de mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date de la réception de la lettre, soit le 31 mai 2024 sur la somme de 7 632,78 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en conséquence de condamner M. [F] et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 771,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 7 632,78 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de la lecture du décompte individuel que les défendeurs ont régulièrement réglé les appels provisionnels jusqu’au milieu de l’année 2023, date à laquelle les charges ont significativement augmenté, ce qui caractérise leur bonne foi. Au vu de cette situation, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [F] et Mme [X], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [F] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 11 771,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 7 632,78 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum M. [F] et Mme [X] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 05 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS

M^e Julien SEMERIA