RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00019 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PAUY

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

Syndic Ste IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître ADANI Bruno Avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [I] est propriétaire des lots n°15 et n°44 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 2] (“le syndicat des copropriétaires”) a fait signifier à Monsieur [W] [I] une sommation de payer la somme de 3884,79 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2175,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025, date de la sommation de payer ;

— la somme de 2900 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et de l’inscription d’hypothèque ;

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [W] [I], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [W] [I], régulièrement assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 1er mars 2021, 25 mai 2022, 24 mai 2023, 27 septembre 2024 et 6 novembre 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1377,75 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 1348,66 euros, et à compter de l’assignation du 29 décembre 2025 pour le surplus, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 17 juillet 2025, à hauteur de 153,32 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de « mise en demeure » imputés le 13 mai 2025 à hauteur de 61,29 euros et des frais de « relance article 56 » facturés le 5 juin 2025 à hauteur de 43,20 euros, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Ces frais seront donc écartés.

L’extrait de compte fait également apparaître des frais de « transmission dossier à auxiliaire de justice » à hauteur de 360 euros le 15 juillet 2025 et des « honoraires suivi contentieux » à hauteur de 180 euros le 8 décembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 153,32 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [W] [I], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [I] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens. Les frais de sommation de payer ne sont pas inclus dans la liste limitative des dépens, mais ont d’ores et déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1377,75 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 1348,66 euros, et à compter de l’assignation du 29 décembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3] ([Localité 4] la somme de 153,32 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT