TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD ; M^e Dalila REZKI ; Madame [J] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05921 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DVP

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

Société ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Dalila REZKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #PC47

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05921 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DVP

La SA TOIT et JOIE a donné à bail à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M] un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 6 juin 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail les liant à Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M], pour défaut d’occupation paisible et troubles à la tranquilité du voisinageordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Condamnation solidairement de Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi et de toutes sommes dues au jour de l’audience ;Condamnation solidairement de Monsieur [S] [Y] et Madame [J] [M] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 11 décembre 2024, après un renvoi sollicité par les parties, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation, se désistant, toutefois, de l’intégralité des demandes envers Madame [J] [M], cette dernière ayant versé un courrier démontrant qu’elle avait effectivement donné congé depuis le 1er janvier 2017. La société bailleresse explique avoir égaré le bail. Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse se prévaut des manquements de son locataire à ses obligations et notamment la jouissance paisible du logement, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989. Elle produit de nombreux rapports de police, un rapport de pompiers, des attestations dont certaines sont anonymisées, une lettre de l’amicale des locataires, les mises en demeure de cesser les troubles, le signalement des troubles par le gardien, une pétition datée du 13 mai 2024 et les demandes de mutation de deux locataires. La société bailleresse précise que les locataires sont inquiets et apeurés, raison pour laquelle certains ont demandé à attester de façon anonyme.

Madame [J] [M] réclame la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts, cette dernière indiquant qu’elle n’a pas demandé l’allocation logement, de peur que lui soit reprochée la location de deux logements.

Monsieur [S] [Y] dépose des écritures, demandant d’écarter les attestations anonymisées et le rapport d’intervention des pompiers, de juger irrégulières les mises en demeure, de débouter la société bailleresse de ses demandes de résiliation du bail, et à titre subsidiaire, d’accorder les plus larges délais, outre la condamnation de la société bailleresse à la somme de 2500 eu titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en demeure au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à faire écarter les pièces mentionnées

Force est de relever que le défendeur ne justifie pas de ce qu’il n’était pas en mesure de répliquer et de commenter les pièces produites. Il conteste, en fait, non pas leur recevabilité mais leur pertinence à prouver les faits.

En ces conditions, la demande d’écarter les pièces sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la société bailleresse produit plusieurs rapports ( 6) de police datés du 6 novembre 2021 au 28 août 2023, une plainte du petit fils du voisin du-dessus dont le logement est situé au 12 éme étage, Monsieur [G] [V], datée du 27 septembre 2022, un arrêt de travail de Monsieur [V] faisant suite à des coups reçus de Monsieur [Y], une lettre adressée à la société bailleresse, du 27 septembre 2022, et un certificat médical, du 28 septembre 2022, de Monsieur [C], grand père de Monsieur [V], vivant dans les lieux, dénonçant le comportement de Monsieur [Y] et sa propre souffrance face à ses agissements, une attestation anonyme, non datée, un rapport des pompiers du 15 mars 2023, appelé pour des fumées au 11éme étage, trois lettres de la société, les AR n’étant, toutefois, pas apportés, une lettre de l’Amicale des locataires en date du 10 novembre 2023, une dette locative de 848, 94 euros, une fiche de signalement du gardien sur un départ de feu, du 13 mai 2024, une pétition du 13 mai 2024, des résidents du RDC, 7 éme, 11 éme et 12 éme étage dénonçant des troubles récurrents, une demande de mutation de deux locataires dont Monsieur [C] ayant, depuis, déménagé.

Il sera ainsi relevé s’agissant de la matérialité des faits, que les troubles de voisinage sont corroborés, depuis l’année 2021, par les divers rapports de police, les nuisances sonores étant entendus en particulier par le voisin dont l’appartement se situe au-dessus de l’appartement du défendeur. Il résulte, au demeurant, de ses différents rapports, qu’outre le fait, que Monsieur [Y] n’estime pas nécessaire d’ouvrir aux forces de police malgré de multiples demandes lorsque ces derniers interviennent, il semple alcoolisé et violent, parfois, dans un contexte de conflit conjugal. Les policiers précisent dans leurs interventions récurrentes, telle que l’intervention du 19 octobre 2022, « Entendons du bruit provenant de l’appartement mais ce dernier n’ouvre pas, comme à son habitude….Précisons que nous avons constaté le tapage à plusieurs reprises », celle du 3 décembre 2022 « constatons le bruit, l’individu est présent et malgré nos tentatives répétés, ce dernier refuse de nous ouvrir ». Lors de l’intervention du 28 août 2023, les policiers constatent que le locataire est alcoolisé, que du verre brisé jonche le sol, que sa compagne et le locataire présentent des traces de sang, tout comme les murs de la chambre, les policiers précisant que les faits sont récurrents. Une dernière intervention datant du 9 août 2024 fait mention d’un différend entre voisins.

Face à ces éléments, Monsieur [Y] qui ne conteste pas la réalité du bail, mais seulement la date de signature, relève que la mise en demeure de la société bailleresse, datée du 9 juin 2023, est irrégulière, cette dernière ne respectant pas les formes requises, puisqu’elle ne présente pas l’AR. Il dénonce, en fait, au vu des éléments produits, qu’il a des difficultés avec un seul de ses voisins Monsieur [I], parti depuis.

Monsieur [Y], dans ses écritures, ne conteste, toutefois, pas avoir pu faire du bruit lors d’évènements festifs mais il précise que depuis l’avertissement de la société bailleresse lors de la réunion du 21 mars 2023, seul un évènement est à déplorer ( intervention du 28 août 2023 des forces de l’ordre), ce dernier ayant modifié, dès lors, son comportement, les agissements dénoncés par la pétition ne faisant état, en réalité, d’aucun évènement nouveau. Il présente une attestation de voisin, précisant qu’il n’entend pas de bruits, venant de l’appartement de Monsieur [Y], et d’autres attestations sur ses qualités mais provenant de personnes étrangères à l’adresse. Il verse un certificat médical daté de février 2024 attestant de sa prise en charge, ce dernier ayant conscience de son alcoolisation, et produit son contrat de travail en tant que facteur.

Le cumul des éléments ci-dessus rappelés (courriers, rapports d’intervention, attestations) lesquels sont précis et concordants permettent de présumer de la matérialité des troubles de jouissance occasionnée par le locataire au sein de l’immeuble, et de son comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs années, ce dernier ne contestant pas «  par moment mettre la musique un peu forte ou causé du bruits lors de dispute ».

La question qui se pose est en revanche de savoir si ces éléments précis et concordants sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, et donc la perte du logement.

De tels comportements justifieraient à l’évidence de l’octroi de dommages et intérêts accordés aux voisins du fait des troubles de jouissance occasionnés et auraient pu justifier également qu’une injonction sous astreinte de cesser les comportements litigieux soit ordonnée, mais de telles demandes n’ont pas été faites en l’espèce. La seule demande faite est celle de la résiliation judiciaire du bail par la société bailleresse.

Il sera relevé toutefois que le retour de l’AR du dernier courrier du 9 juin 2023 n’est pas fourni et que la sommation de faire cesser les troubles, facturée le 11 octobre 2023 à Monsieur [Y] n’est pas versée.

Il en résulte qu’en l’absence de la preuve de cette mise en demeure préalable à la résiliation du bail, le prononcé immédiat de la résiliation judiciaire du bail serait disproportionné, étant mentionné que la dernière intervention de la police, le 9 août 2024, fait mention d’un différend entre voisin, sans plainte, aucun tapage n’étant, dès lors constaté.

La résiliation du bail sera en conséquence rejetée, les demandes subséquentes étant sans objet.

Le présent jugement, qui retient néanmoins la matérialité des troubles, doit en revanche être considéré comme un avertissement adressé au locataire de ce qu’il doit immédiatement cesser les troubles, et pourra être un élément dont il sera tenu compte si les troubles devaient perdurer et qu’une nouvelle action en résiliation devait être engagée puisque la réitération des faits témoignerait alors d’une violation délibérée des obligations résultant du bail et d’un comportement incompatible avec les règles de vie en collectivité.

Sur le paiement du loyer :

Monsieur [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit la somme de 791, 24 euros, à la date du 1er décembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [M]

La demande de dommages et intérêts de Madame [M] est rejetée, faut de documents les justifiant.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le principe même de l’action à l’encontre du locataire du fait de la violation de son obligation était justifié et le rejet tient uniquement au caractère disproportionné de la sanction sollicitée. Il est en conséquence équitable qu’il supporte les dépens de l’instance, ce dernier étant condamné, en outre, à payer la dette de loyer.

De la même façon, il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [S] [Y] de voir écarter le rapport d’intervention des pompiers et les attestations anonymes ;

CONSTATE le désistement des demandes envers Madame [J] [M]

DEBOUTE Madame [J] [M] de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE la SA TOIT ET JOIE de sa demande de résiliation du bail, les demandes subséquentes étant sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 791, 34 euros au titre du loyers dû le 1er décembre 2024, décembre compris.

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT