TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DAX

N° RG 22/00868 – N° Portalis DBYL-W-B7G-CZNC

JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 24 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Mai 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport,

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [G]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Mathieu LAUVRAY de la SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocat au barreau de BAYONNE

Madame [A] [B] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Mathieu LAUVRAY de la SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDEURS :

Madame [K] [J] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocats au barreau de DAX

Monsieur [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

S.A.S. SOCIETE DE GERANCE DE DISTRIBUTION D’EAU – SAS SOGEDO, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 301 192 803, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 11] à [Localité 14], dont le siège est :

[Adresse 6]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

S.A.R.L. BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 508 127 727

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocats au barreau de DAX

S.E.L.A.S. EGIDE, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro D 522 287 689, prise en la persone de Me [N] [W], ès-qualités de liquidateur de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC

[Adresse 7]

[Localité 4]

Maître [T] [F], notaire

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 17 janvier 2019, Maître [T] [F], Notaire à [Localité 8], Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse ont vendu à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse une propriété dite " [Localité 13] " située [Adresse 9] à [Localité 12] (Landes) moyennant le prix de 560 000 euros.

Invoquant des désordres affectant l’immeuble, les époux [G] ont assigné les époux [R] et Maître [T] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par décision du 1er décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [P] [Z].

Par ordonnance du 16 novembre 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la SAS SOCIETE DE GERANCE DE DISTRIBUTIONS D’EAU (SAS SOGEDO) et à la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC.

Monsieur [P] [Z] a déposé son rapport le 25 février 2022.

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2022 et des 1er, 2 et 5 août 2022, les époux [G] ont assigné les époux [R], la SAS SOGEDO, la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC et Maître [T] [F] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro RG : 22/00868.

Par actes de commissaire de justice du 9 octobre 2023, les époux [G] ont assigné en intervention forcée la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [N] [W], ès qualités de liquidateur de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC en vertu d’un jugement rendu le 27 mars 2023 par le tribunal de commerce de Toulouse.

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro RG : 23/001416.

Les dossiers RG : 23/001416 et RG : 22/00868 ont été joints sous ce dernier numéro.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [R] tirées de la prescription des demandes formées par les époux [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le fondement de la garantie décennale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, les époux [G] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1137, 1240, 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil, de :

— déclarer irrecevables l’ensemble des fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les époux [R], qui ont déjà été rejetées par le juge de la mise en état par ordonnance du 7 juin 2024,

— condamner les époux [R] à leur verser les sommes suivantes en réparation des préjudices matériels subis, ou à défaut à leur restituer sur le prix de vente :

—  35 779,15 euros pour reprise du dispositif d’assainissement,

—  5 918,97 euros pour reprise du poêle,

—  7 030,66 euros pour reprise de l’insert,

—  30 668 euros pour reprise des toitures du gîte et de l’annexe,

— condamner in solidum avec les époux [R], la SAS SOGEDO, et subsidiairement, Maître [T] [F] à leur verser la somme de 35 779,15 euros pour reprise du dispositif d’assainissement,

— fixer à la somme de 7 030,66 euros, due in solidum avec les époux [R], la créance des époux [G] à l’encontre de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC en liquidation, au titre de la reprise de l’insert,

— condamner in solidum les époux [R], et la SAS SOGEDO ou subsidiairement Maître [T], à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamner les époux [R] à leur verser la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de leur mauvaise foi et de leurs manœuvres dolosives,

— ordonner que les condamnations prononcées en faveur des époux [G] porteront intérêt légal à compter de la date de l’assignation,

— déclarer qu’il n’y pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit,

— condamner in solidum les époux [R], ainsi que la SAS SOGEDO ou subsidiairement Maître [T] [F], à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés pour la procédure de référé, l’expertise judiciaire et la présente procédure au fond,

— condamner in solidum les époux [R], ainsi que la SAS SOGEDO, ou subsidiairement Maître [T] [F], aux entiers dépens des procédures de référé et de la présente procédure au fond, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire qui s’élèvent à 5 540,99 euros,

— fixer à la somme de 6 000 euros, due in solidum avec les époux [R], ainsi que la SAS SOGEDO, ou subsidiairement Maître [T] [F], la créance des époux [G] à l’encontre de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC en liquidation, due au titre de l’article 700 (sic),

— condamner tout succombant à relever les époux [G] indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux sur le fondement de l’article 700 (sic), ou au titre des dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, les époux [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1240, 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil, de :

— débouter les époux [G] de leurs demandes formées à l’encontre des époux [R] à raison des désordres qui affectent le système d’assainissement, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés, que de la garantie décennale, et, à titre subsidiaire, si la responsabilité des époux [R] était retenue, la SAS SOGEDO sera condamnée à garantir les époux [R] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre à raison des désordres qui affectent le système d’assainissement,

— débouter les époux [G] de leurs demandes vis-à-vis des époux [R] à raison des désordres qui affectent le poêle de la cuisine sur fondement de la garantie des vices cachés,

— débouter les époux [G] de leurs demandes vis-à-vis des époux [R] à raison des désordres qui affectent l’insert, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur le fondement de la garantie des vices cachés, et, à titre subsidiaire, si la responsabilité des époux [R] était retenue, la société SAS BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC sera condamnée à garantir les époux [R] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre à raison des désordres qui affectent l’insert du salon,

— débouter les époux [G] de leurs demandes vis-à-vis des époux [R] au titre des désordres qui affectent les toitures, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés, que sur le fondement de la garantie décennale, que de la garantie contractuelle de droit commun,

— débouter les époux [G] de leurs demandes de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

— condamner tout succombant à verser aux époux [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2023, la SAS SOCIETE DE GERANCE DE DISTRIBUTION D’EAU (SOGEDO) demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner solidairement les époux [G] à lui régler une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— fixer le coût de reprise du dispositif d’assainissement à la somme de 35 779,15 euros et dire que la SAS SOGEDO sera tenue solidairement avec les époux [R] et Maître [T] [F], et juger qu’entre eux leur quote-part sera fixée à un tiers chacun,

— juger que de la SAS SOGEDO ne saurait être tenue solidairement avec les autres défendeurs à réparer le préjudice moral allégué par les époux [G],

— juger que la quote-part de la SAS SOGEDO au titre du préjudice moral subi par les époux [G] ne saurait en aucun cas excéder 25% de l’indemnité allouée,

— condamner tout succombant à lui régler une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2023, avant sa liquidation judiciaire, la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC demande au tribunal de :

— débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,

— les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, Maître [T] [F] demande au tribunal sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et des articles 514, 514-5, 695 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,

— condamner les époux [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la partie succombante en tous les dépens,

à titre subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par les époux [G].

La SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [N] [W], ès qualités de liquidateur de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de souligner que, contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions des demandeurs, les époux [R] ne soulèvent pas de fins de non recevoir tirées de la prescription dans leurs dernières conclusions de sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre à la demande des époux [G] tendant à “déclarer irrecevables l’ensemble des fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les époux [R], qui ont déjà été rejetées par le Juge de la Mise en Etat par ordonnance du 7 juin 2024 et qui a compétence exclusive pour en connaître".

Sur le fond

— Sur le dispositif d’assainissement

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ces éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En droit, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner in solidum les époux [R] et la SAS SOGEDO, et subsidiairement, Maître [T] [F], à leur verser ou à leur restituer sur le prix de vente, la somme de 35 779,15 euros pour une reprise du dispositif d’assainissement.

Au soutien de leur demande, les époux [G] invoquent successivement la garantie décennale, le dol et la garantie des vices cachés à l’encontre des époux [R], la responsabilité délictuelle à l’encontre de la SAS SOGEDO et un manquement du Notaire à son devoir d’information et de conseil.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [P] [Z] mentionne que le système d’assainissement du gîte est équipé d’une fosse toutes-eaux conforme, que celui du bâtiment principal est équipé d’un dispositif non conforme avec des fosses septiques sous-dimensionnées, un rejet des eaux des cuisines et des salles d’eau dans un fossé sans être au préalable décantées dans un bac à graisse et que l’annexe est équipée d’un dispositif non conforme avec un rejet des eaux du sauna, du jacuzzi et de la douche dans des regards qui se déversent directement dans un fossé sans être décantées dans une boîte à graisse.

L’expertise judiciaire note ainsi que l’assainissement du bâtiment principal et de l’annexe, malodorant et polluant, n’est pas conforme.

L’expert judiciaire évalue le montant des travaux de remise aux normes, au regard du devis établi le 24 février 2022 par la SARL PETIT GUILLAUME comprenant la réfection complète aux normes actuelles de l’ensemble de l’assainissement des bâtiments de la propriété et l’installation d’une micro station d’épuration y compris toutes les sujétions de démontage, à la somme de 35 779,15 euros TTC.

Les constatations de l’expert confirment l’attestation de contrôle du système d’assainissement non collectif réalisée par la SAS GPH2P (SAS SOGEDO) le 5 juin 2019, soit quatre mois après la vente, qui mentionnait une absence de conformité générale, à l’exception du dernier gîte réalisé, en précisant sous forme d’observations :

“Le gîte le plus à droite est raccordé seul sur l’installation qui se situe devant fosse toutes eaux de 3 000 litres et épandage faible vu la place limitée.

Les installations qui récupères les organes de l’habitation eux sont non conforme avec présence de nuisances (non contrôlés le jour de la visite du 07 décembre 2017 car nous n’étions pas avertis de la vente du bien (visite complète et obligatoire dont la demande doit être demandée par écrit par les agences immobilières ou les notaires avant la signature de l’acte définitif). En l’occurrence pour ces 2 filières la pose de 2 bacs à graisse est obligatoire pour traiter les eaux des salles de bains, cuisines, machines afin d’éviter un rejet d’effluent brut dans le milieu superficiel”

Les époux [G] ne peuvent utilement invoquer la garantie décennale dès lors qu’ils n’établissent pas que le délai d’épreuve de dix ans n’était pas écoulé au jour de la vente.

En outre, l’acte de vente du 17 janvier 2019 mentionnait que « Compte tenu de la destination à usage d’habitation du BIEN, le vendeur est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l’issue du contrôle de l’installation non collectif. Ce diagnostic, effectué le 8 décembre 2017, annexé, constate la conformité de l’installation d’assainissement » et intégrait en annexe une attestation de contrôle de l’assainissement établie par la SAS GPH2P (SAS SOGEDO) datée du 8 décembre 2017 (pièces n° 1 et du 2 du conseil des époux [G]).

Cette attestation indiquait que le bien visé était la “MAISON D’HABITATION” et que “suite la visite, le branchement d’assainissement a été jugé : Conforme”.

Contrairement aux assertions des époux [G], les époux [R] ont sollicité la SAS GPH2P (SAS SOGEDO) pour l’établissement d’un certificat de conformité “en vue de la vente de notre (leur) propriété” soit pour l’établissement d’un certificat sur l’ensemble du système d’assainissement et non uniquement sur la partie concernant le gîte et l’annexe.

D’ailleurs, le certificat établi le 8 décembre 2017 par la SAS GPH2P, annexé à l’acte de vente du 17 janvier 2019, mentionnait que le bien visé était la “MAISON D’HABITATION” et que “suite la visite, le branchement d’assainissement a été jugé : Conforme”.

Ce certificat ne faisait pas de distinction entre la partie du système d’assainissement relative au gîte, conforme, et le reste de ce système, soit le bâtiment principal et l’annexe, non conforme.

Si les époux [G] affirment que les époux [R] avaient connaissance du rapport de visite du SYDEC de mars 2011 mentionnant que les eaux ménagères étaient évacuées dans le fossé sans traitement préalable avec un risque sanitaire élevé, ils n’en rapportent pas la preuve (pièce n° 15 du dossier du conseil des époux [G]).

Il s’avère ainsi qu’il n’est nullement établi que les époux [R] avaient connaissance, lors de la vente, de l’absence de conformité du système d’assainissement de leur propriété de sorte qu’il ne peut être utilement invoqué un dol.

Il n’en demeure pas moins que l’absence de conformité du système d’assainissement constitue un vice caché dès lors, qu’il existait au jour de la vente, qu’il n’est pas apparent et qu’il rend l’habitation impropre à sa destination en raison des risques sanitaires engendrés.

Toutefois, les époux [R] sont bien fondés à se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés mentionnée en pages 10 et 11 de l’acte de vente reçu le 17 janvier 2019 par Maître [T] [F] dans la mesure où il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance de ces vices lors de la vente.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la condamnation des époux [R] à leur verser ou à leur restituer sur le prix de vente la somme de 35 779,15 euros pour une reprise du dispositif d’assainissement.

En revanche, en établissant le 8 décembre 2017 un certificat de conformité mentionnant que le bien visé était la “MAISON D’HABITATION” et que “suite la visite, le branchement d’assainissement a été jugé : Conforme”, la SAS GPH2P (SAS SOGEDO), en sa qualité de professionnel, a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [G] qui ont pu légitimement croire lors de la vente, au vu de ce certificat, que le système d’assainissement de la propriété des époux [R], dans son ensemble, était conforme à la réglementation.

En conséquence, la SAS SOGEDO sera condamnée à verser aux époux [G] la somme de 35 779,15 euros au titre de la reprise du dispositif d’assainissement.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par les époux [G] à l’encontre de Maître [T] [F] au titre du dispositif d’assainissement dès lors qu’elle est subsidiaire à celle formée à l’encontre de la SAS SOGEDO.

En outre, il convient de souligner que la SAS SOGEDO ne peut utilement se prévaloir d’une éventuelle faute de Maître [T] [F] alors que le certificat établi le 8 décembre 2017 par la SAS GPH2P, annexé à l’acte de vente du 17 janvier 2019, mentionnait que le bien visé était la “MAISON D’HABITATION” et que “suite la visite, le branchement d’assainissement a été jugé : Conforme”.

En conséquence, la SAS SOGEDO sera déboutée de toutes ses demandes formées à l’encontre de Maître [T] [F].

— Sur le poêle

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner les époux [R] à leur verser, ou à défaut à leur restituer sur le prix de vente, la somme de 5 918,97 euros pour la reprise du poêle.

Au soutien de leur demande, les époux [G] invoquent une réticence dolosive des vendeurs et, à défaut, la garantie des vices cachés.

Dans son rapport d’expertise, Monsieur [P] [Z] mentionne que le poêle de la cuisine, qui existait lors de l’acquisition de la maison par les époux [R], est affecté de plusieurs désordres caractérisés par une absence d’entrée d’air dans la pièce, une instabilité du conduit hors toiture et une sortie des fumées plus basse que le faîtage, qu’il ne répond pas aux normes, qu’il constitue un appareil dangereux à l’utilisation, et qu’il est impropre à sa destination.

L’expert judiciaire précise que les époux [G] ont fait procéder au remplacement du poêle après le constat, en cours d’expertise, des désordres et du risque d’effondrement du conduit hors toiture, ce dont ils justifient par la production d’une facture établie le 16 novembre 2021 par la l’EURL PILE POELE LA CHEMINEE pour un montant de 5 918, 97 euros (pièce n° 8 annexée au rapport d’expertise).

L’expert précise en réponse au dire du conseil des époux [R] en date du 3 février 2022 que le choix d’un poêle … à granulés est la “seule solution pour palier au fait que les fumées se jettent en zone 2, c’est une histoire de réglementation”.

Les époux [G] versent au débat une attestation datée du 17 octobre 2018 adressée à Madame [K] [R] par l’entreprise de ramonage DIDIER SERRE indiquant que l’installation n’était pas conforme à la réglementation actuelle en raison d’une absence d’entrée d’air, d’une absence de caisson de décompression et d’une sortie des fumées en zone 2, soit plus basse que le faîtage (pièces n° 16 à 19 du dossier du conseil des époux [G]).

Les époux [R] ne contestent pas que l’installation n’était pas conforme au jour de la vente.

Ils ne contestent pas non plus s’être abstenus d’informer les époux [G] des vices affectant le poêle en soulignant, d’une part, qu’ils ne pouvaient pas avoir connaissance de l’instabilité de la cheminée sauf à procéder à une inspection du conduit depuis la toiture et, d’autre part, que l’absence d’entrée d’air et la sortie des fumées plus basse que le faîtage étaient apparents au jour de la vente.

Toutefois, les époux [R] ne peuvent utilement invoquer à la fois que l’instabilité de la cheminée était un vice apparent au jour de la vente et qu’ils n’en avaient pas connaissance eux-mêmes sauf à procéder à une inspection du conduit depuis la toiture.

En outre, si l’absence d’entrée d’air et la sortie des fumées plus basse que le faîtage étaient visibles au jour de la vente, il n’en demeure pas moins que des acheteurs profanes tels que les époux [G] n’étaient pas en mesure d’en tirer une quelconque conclusion quant à l’absence de conformité de l’installation.

En revanche, dès lors que les époux [R] avaient été pleinement avertis par un professionnel, avant la vente, de la non conformité de l’installation, ils étaient tenus d’en informer les vendeurs, non professionnels et incapables d’apprécier sa dangerosité.

En s’abstenant de porter à la connaissance des époux [G] la non conformité d’une installation présentant par nature des risques, notamment d’incendie, les époux [R] se sont rendus coupables d’une réticence dolosive engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard des acheteurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [R] seront condamnés à verser la somme de 5 918,97 euros aux époux [G] au titre de la reprise du poêle.

— Sur l’insert

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ces éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner les époux [R] à leur verser, ou à défaut à leur restituer sur le prix de vente, la somme de 7 030,66 euros pour reprise de l’insert, et de fixer à cette somme, due in solidum avec les époux [R], la créance des époux [G] à l’encontre de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC en liquidation, au titre de la reprise de l’insert.

Au soutien de leur demande, les époux [G] invoquent la garantie décennale, le dol et la garantie des vices cachés à l’encontre des époux [R] et la garantie décennale à l’égard de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [P] [Z] mentionne que l’insert du séjour, posé par la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, est affecté de vices caractérisés par une absence d’entrée d’air dans la pièce, un conduit de gainage trop haut, une absence de caisson de décompression et une sortie des fumées plus basse que le faîtage, et que ces non-conformités rendent l’installation impropre à sa destination au regard de sa dangerosité.

L’expert judiciaire précise que les époux [G] ont fait procéder au remplacement de l’insert par un poêle à granulés adapté à la configuration des lieux et conforme aux normes après le constat, en cours d’expertise, des vices affectant l’ancien insert et le rendant dangereux, ce dont ils justifient par la production d’une facture établie le 17 février 2021 par l’EURL PILE POELE LA CHEMINEE pour un montant de 7 030,66 euros TTC (pièce n° 9 annexée au rapport d’expertise).

Il précise en réponse au dire du conseil des époux [R] en date du 3 février 2022 que le choix… d’un insert à granulés est la “seule solution pour palier au fait que les fumées se jettent en zone 2, c’est une histoire de réglementation”.

Si les époux [G] invoquent en premier lieu la garantie décennale, il n’est versé au dossier aucun élément relatif à la date de réalisation de l’insert par la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC de sorte qu’il n’est pas établi que le délai d’épreuve de la garantie décennale n’était pas écoulé au jour de la vente.

Dès lors que les époux [G] n’invoquent que la garantie décennale à l’encontre de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, ils seront déboutés de leur demande tendant à la fixation d’une créance à hauteur de la somme de 7 030,66 euros au passif de la liquidation de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC.

Les époux [R] ne contestent pas que l’installation n’était pas conforme au jour de la vente mais estiment que seule la responsabilité de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, en sa qualité de professionnel ayant posé l’insert, doit être recherchée.

Toutefois, les époux [G] versent au débat deux attestations datées du 5 octobre 2017 et du 17 octobre 2018 adressées à Madame [K] [R] par l’entreprise de ramonage DIDIER SERRE indiquant que l’installation n’était pas conforme à la réglementation en raison d’une absence d’entrée d’air, une absence du caisson de décompression et d’une sortie des fumées en zone 2, soit plus basse que le faîtage (pièces n° 16, 17 et 18 du dossier du conseil des époux [G]).

Il n’est établi par aucune pièce versée au dossier que la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC a procédé à des travaux de reprise sur l’insert après son installation.

Les époux [R] ne contestent pas non plus s’être abstenus d’informer les époux [G] des vices affectant l’insert.

Dès lors que les époux [R] avaient été pleinement avertis par un professionnel, avant la vente, de la non conformité de l’installation, ils étaient tenus d’en informer les vendeurs, non professionnels et incapables d’apprécier sa dangerosité.

En s’abstenant de porter à la connaissance des époux [G] la non conformité d’une installation présentant par nature des risques, notamment d’incendie, les époux [R] se sont rendus coupables d’une réticence dolosive engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard des acheteurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [R] seront condamnés à verser la somme de 7 030,66 euros aux époux [G] au titre de la reprise de l’insert.

— Sur les toitures du gîte et de l’annexe

En vertu de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ces éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En vertu de l’article 1792-1 2° du Code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner les époux [R] à leur verser, ou à défaut à leur restituer sur le prix de vente, la somme de 30 668 euros pour reprise des toitures du gîte et de l’annexe.

Au soutien de leur demande, les époux [G] invoquent successivement les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la garantie contractuelle de droit commun des constructeurs, une réticence dolosive des vendeurs et la garantie des vices cachés.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [P] [Z] mentionne qu’il a constaté des infiltrations d’eau au niveau des toitures abritant les terrasses du gîte et de l’annexe construites par Monsieur [D] [R], que la pente de ces toitures est très insuffisante, et que ces désordres, connus des vendeurs et non visibles pour un profane, rendent les terrasses impropres à leur destination.

Il n’est pas contesté, ni même discuté, que les toitures constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil.

Dans la mesure où les époux [R] ont eux-mêmes réalisés les travaux, leur responsabilité est engagée au titre de la garantie décennale sans pouvoir se prévaloir d’une quelconque clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise nécessaires, consistant en la dépose de la couverture existante, la récupération de 50 % des tuiles, la pose de plaque sous tuile de type canalite, la repose des tuiles récupérées et la fourniture de tuiles neuves, à la somme de 29 128 euros TTC au regard du devis réalisé le 11 juillet 2021 par la SARL TOIT MON TOIT (pièce 10 en annexe du rapport d’expertise).

Il n’y a pas lieu de retenir le devis établi par la même société pour un montant de 30 668,00 euros TTC, versé au débat, dès lors qu’il porte la même date que celui fourni à l’expert judiciaire (pièce n° 31 du dossier du conseil des époux [G]).

En conséquence, les époux [R] seront condamnés à verser aux époux [G] la somme de 29 128 euros, telle que fixée par l’expert judiciaire, au titre des travaux de reprise des toitures du gîte et de l’annexe.

— Sur le préjudice de jouissance

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner in solidum les époux [R], et la SAS SOGEDO ou subsidiairement Maître [T], à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Au soutien de leur demande, les époux [G] invoquent notamment les mauvaises odeurs émanant du système d’assainissement en soulignant que leur préjudice de jouissance comporte une dimension économique dans la mesure où la propriété est exploitée pour la location de gîtes et de chambres d’hôtes.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [P] [Z] évoque une “gêne olfactive” due au système d’assainissement.

Les époux [G] justifient d’une inscription au registre du commerce en tant qu’autoentrepreneur sous enseigne « [Localité 13]” avec une activité d’hébergement touristique pour l’exploitation du gîte et des chambres d’hôtes (pièces n° 21 et 22 du dossier du conseil des époux [G]).

Dès lors que seule la SOGEDO a été condamnée au titre du système d’assainissement, il convient de débouter les époux [G] de leur demande formée à l’encontre des époux [R] au titre du préjudice de jouissance et de dire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle formée à l’encontre de Maître [T] [F].

Au vu de ces éléments, la SAS SOGEDO sera condamnée à verser aux époux [G] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

— Sur préjudice moral

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les époux [G] demandent au tribunal de condamner les époux [R] à leur verser la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de leur mauvaise foi et de leurs manœuvres dolosives.

Les époux [R] ont omis de communiquer, avant la vente, les certificats de l’entreprise de ramonage qui faisaient état de l’absence de conformité du poêle de la cuisine et de l’insert du salon.

Il est ainsi établi qu’ils ont volontairement manqué à leurs obligations résultant des dispositions précitées de l’article 1104 du Code civil.

En conséquence, les époux [R] seront condamnés à verser aux époux [G] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral.

Sur l’appel en garantie des époux [R] à l’égard de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC au titre de l’insert

Dès lors que les époux [G] ont été déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC, les époux [R] ne peuvent utilement l’appeler en garantie au titre des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’insert.

Sur les demandes accessoires

Les condamnations prononcées ci-dessus en faveur des époux [G] porteront intérêts au taux légal à compter de la date des assignations, soit à compter du 25 juillet 2022 pour la SAS SOGEDO et à compter du 2 août 2022 pour les époux [R].

La SAS SOGEDO et les époux [R], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, exceptés les dépens exposés par Maître [T] [F] et y compris les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [P] [Z] d’un montant de 5 540,99 euros.

La SAS SOGEDO et les époux [R] seront également condamnés in solidum à verser aux époux [G] la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G], partie succombant à l’égard de Maître [T] [F], seront condamnés aux dépens exposés par ce dernier.

Les époux [G] seront également condamnés à verser Maître [T] [F] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G], qui ont fait le choix d’attraire à la présente procédure Maître [T] [F], seront déboutés de leur demande tendant à être relevés indemnes par tout succombant de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou au titre des dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse de leur demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à leur verser ou à leur restituer sur le prix de vente la somme de 35 779,15 euros pour reprise du dispositif d’assainissement,

Condamne la SAS SOGEDO à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse la somme de 35 779,15 euros au titre de la reprise du dispositif d’assainissement,

Dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse à l’encontre de Maître [T] [F] au titre du dispositif d’assainissement,

Déboute la SAS SOGEDO de toutes ses demandes formées à l’encontre de Maître [T] [F],

Condamne Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à verser la somme de 5 918,97 euros à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse au titre de la reprise du poêle,

Condamne Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à verser la somme de 7 030,66 euros à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse au titre de la reprise de l’insert,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse de leur demande tendant à la fixation d’une créance à hauteur de la somme de 7 030,66 euros au passif de la liquidation de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse de leur appel en garantie formée à l’encontre de la SARL BATIFRANCE SERVICES ATLANTIC au titre de l’insert,

Condamne Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse la somme de 29 128 euros au titre des travaux de reprise des toitures du gîte et de l’annexe,

Condamne la SAS SOGEDO à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse de leur demande formée à l’encontre de Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse au titre du préjudice de jouissance,

Dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse à l’encontre de Maître [T] [F] au titre de leur préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral,

Ordonne que les condamnations prononcées ci-dessus en faveur de Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 pour la SAS SOGEDO et à compter du 2 août 2022 pour Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse,

Condamne in solidum la SAS SOGEDO, Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse à verser aux époux [G] la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse à verser Maître [T] [F] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SAS SOGEDO, Monsieur [D] [R] et Madame [K] [J] son épouse aux entiers dépens, exceptés les dépens exposés par Maître [T] [F] et y compris les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [P] [Z] d’un montant de 5 540,99 euros,

Condamne Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse aux dépens exposés par Maître [T] [F], Notaire,

Déboute Monsieur [U] [G] et Madame [A] [B] son épouse de leur demande tendant à être relevés indemnes par tout succombant de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou au titre des dépens,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,