DU 12 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00710 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORS5

Code NAC : 30B

Monsieur [F] [Z]

Madame [G] [V] épouse [Z]

C/

S.A.S. LE BAMBOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas YESIL de la SELEURL THOMAS YESIL AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131

Madame [G] [V] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas YESIL de la SELEURL THOMAS YESIL AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131

DÉFENDEURS

S.A.S. LE BAMBOU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 43, M^e Pacôme BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

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Débats tenus à l’audience du : 08 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 16 juillet 2025 à la requête de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] à la société LE BAMBOU devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant à voir :

A titre principal :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 16 octobre 2019,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 16 octobre 2019,

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S LE BAMBOU et celle tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 € parjour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers ainsi que de tout matériel se trouvant dans les lieux et leur transport dans tel garde-meuble qu’il plaira à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [Z], aux frais, risques et périls de la S.A.S LE BAMBOU,

— Condamner la S.A.S LE BAMBOU à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [Z] les sommes de :

—  1.235,14 € par mois à titre indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

—  1.587,32 € à titre de provision sur la dette locative, terme de juin 2025 inclus,

—  3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Débouter la S.A.S LE BAMBOU de l”ensemble de ses demandes fin, et conclusions y compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

— Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit,

— Condamner la S.A.S LE BAMBOU en tous les dépens,

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement et par observations supplémentaires à l’audience la société LE BAMBOU sollicite de voir :

In limine litis

— PRONONCER LA NULLITE du commandement de payer du 16 avril 2025 ;

En conséquence

PRONONCER LA NULLITE de l’assignation du 16 juillet 2025 délivrée par Monsieur et Madame [Z] à la société LE BAMBOU ;

A titre principal

— JUGER qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 16 octobre 2019 ;

— CONSTATER que les montants réclamés par les bailleurs au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 sont erronés et incluent des impositions non récupérables et condamner les demandeurs à lui restituer la somme de 1.357 euros au titre du trop-perçu ;

— CONSTATER que les demndeurs ne justifient pas du bien-fondé de la somme de 386,35 euros facturée au titre d’une prétendue régularisation VEOLIA et les condamner à lui restituer cette somme ;

— DIRE n’y avoir lieu à référé sur la demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes de Monsieur et Madame [Z] ;

— RENVOYER Monsieur et Madame [Z] à mieux se pourvoir devant le juge du fond;

A titre subsidiaire

— OCTROYER des délais de paiement rétroactifs à la société LE BAMBOU ;

— CONSTATER que la société LE BAMBOU s’est acquittée de l’intégralité des causes du commandement de payer du 16 avril 2025 avant l’audience ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 16 octobre 2019 ;

— CONSTATER que la société LE BAMBOU justifie de l’assurance des locaux ;

— PRONONCER la poursuite du bail commercial du 16 octobre 2019 ;

A titre reconventionnel

— REPUTER NON-ECRITE la clause d’indexation contenue dans le bail commercial du 16 octobre 2019 ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à payer à la société LE BAMBOU la somme de 4.241,52 €, au titre de la répétition de l’indû résultant de l’application de la clause d’indexation réputée non écrite ;

En tout état de cause

— DECLARER la société LE BAMBOU recevable et bien foncée dans ses demandes,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser à la société LE BAMBOU la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BTD Avocats ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

SUR CE,

Les demandes tendant à voir “dire”, “juger”, “donner acte”, “déclarer”“constater”, “accueillir”, “recevoir”… ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ;

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ;

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire” ;

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Sur l’acquision de la clause résolutoire :

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019, Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [K] et Monsieur [S], aux droits desquels vient la société LE BAMBOU, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

Le 16 avril 2025, Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] lui ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 3 317,04 euros au titre des loyers et charges impayés ;

La société LE BAMBOU soulève la nullité du commandement de payer aux motifs que le décompte annexé ne distingue pas le loyer mensuel des provisions pour charges, de sorte qu’elle ne pouvait pas identifier clairement les causes précises des sommes réclamées, leur bien-fondé et l’évolution du montant des provisions pour charges, déjà substantiellement augmentées par les bailleurs ;

Elle fait valoir par ailleurs que le commandement indique en page 1 :

“JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES SELON DECOMPTE ANNEXE C1-APRES” sans préciser le délai laissé pour payer ;

Cependant il apparaît que ce commandement est accompagné d’un décompte développé qui mentionne l’ensemble des sommes dues par la société LE BAMBOU ainsi que les paiements effectués de sorte qu’il apparaît que cette dernière pouvait identifier les sommes réclamées;

En outre, le délai d’un mois accordé à la défenderesse pour satisfaire à ce commandement est mentionné en majuscule au titre de l’acquisition de la clause pénale ;

Enfin, il convient de rappeler qu’il ne relève pas du pouvoir du juge des référés, seul habilité à prononcer des mesures provisoires, de prononcer la nullité du commandement de payer;

Cependant il résulte du “Compte locataire” versé aux débats par les demandeurs que la société LE BAMBOU a payé la somme de 1 450 + 2900 = 4 350 euros dans le délai d’un mois imparti;

Par ailleurs, est inscrite au débit de ce compte, à une date antérieure au 1er mai 2025, une somme de 1 621,49 euros supplémentaire qui n’apparaît pas correspondre à un impayé de loyer et qui n’a pas de libellé de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur sa justification;

Il aparaît en conséquence que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] ne rapportent pas la preuve que les causes du commandement n’ont pas été payés dans le délai d’un mois ;

Enfin la société LE BAMBOU justifie des attestation d’assurance réclamées pour les années 2023 à 2026 ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

Sur les sommes réclamées par Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] :

Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] sollicitent la condamnation de la société LE BAMBOU à leur payer la somme de 1.587,14 euros à titre de provision sur la dette locative ;

La société LE BAMBOU conteste notamment le montant des loyers réclamés à ce titre au motif que la clause d’indexation mentionnée au contrat et ayant entraîné l’indexation des loyers à la hausse est illégale alors que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] soutiennent que seule la stipulaton illicite de cette clause, à savoir celle limitant la variation à la hausse, est réputée non écrite ;

En l’espèce cette clause est la suivante :

“ARTICLE V- INDEXATION DULOYER

Le loyer de base est indexé sur l’indice des loyers commerciaux, ce loyer sera indexé annuellement sur la base de l’indice du 2ème trimestre 2019 – Valeur 115.21.

En tout état de cause, lejeu de l’indexation du loyer de base nepourra en aucun cas avoirpour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.” ;

Or, l’article L 145-15 du code de commerce dispose que :

“Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.” ;

Et l’article L 145-39 du code de commerce dispose que :

“En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.” ;

Il apparaît dès lors, qu’en prévoyant que “le jeu de l’indexation du loyer de base ne pourra en aucun cas avoirpour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.” la clause du bail est susceptible d’être réputée non écrite ;

A ce titre, il convient de relever que l’appréciation de la divisibilité de la clause invoquée par Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] relève de la compétence du juge du fond ;

Il apparaît donc qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité de la hausse des loyers opérée par Monsieur [F] [Z] et par Madame [G] [V] épouse [Z] et donc sur le montant de la somme réclamée au titre de la dette locative ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre ;

Sur la prononciation de la résiliation du bail :

L’article 484 du code de procédure civile dispose que :

“L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.” ;

Il s’infère que le juge des référé n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail ;

A titre superfétatoire, il y a lieu de constater que la présente juridiction n’a retenu ni l’acquisition de la clause résolutoire ni l’existence d’une dette locative de la part de la société LE BAMBOU de sorte que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] ne justifient pas les “manquements graves et répétés du preneur à ses obligations contractuelles” invoqués à l’appui de leur demande ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre ;

Sur la demande reconventionnelle de la société LE BAMBOU :

La défenderesse sollicite le paiement de la somme de 4.241 euros au titre de la répétition de l’indû résultant de l’application de la clause d’indexation ;

Cependant, il y a lieu de constater que cette somme n’est pas réclamée à titre de provision;

En outre, il a été dit supra que le sort de la clause d’indexation litigieuse fait l’objet d’une constestation sérieuse ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre ;

*Sur les demandes en paiement de la société LE BAMBOU des sommes de 1 357 euros au titre du trop-perçu des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 et de 386,35 euros facturée au titre d’une prétendue régularisation VEOLIA :

Il convient de constater que cette demande n’est pas formulée à titre provisoire, ce qui justifie son rejet ;

En outre, et de manière superfétatoire, il apparaît que le bail prévoit que :“[M] acquittera exactement ses contributions mobilières et la taxe professionnelle de patente, et d’une façon générale tous les impôts, contributions et taxes qui lui incombent et dont le [I] pourrait être tenu responsable ti un titre quelconque et il devra en justifier au [I] à toute réquisition. Il remboursera au [I] les taxes d’enlèvements d’ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage, et plus généralement toutes les contributions et taxes actuelles et futures que les propriétaires sont ou seront fondés de récupérer sur les locataires.” ;

La société LE BAMBOU conteste l’appel des charges au motif que le bailleur n’a pas isolé uniquement la ligne correspondant à la TEOM afférente au local loué ;

En l’espèce, il apparaît que cette contestation relève de l’appréciation du juge du fond de sorte qu’il existe une contestation sérieuse ;

Dès lors, il y aura lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes à ce titre ;

Sur les autres demandes :

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société LE BAMBOU les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] succombent et seront dès lors, condamnés in solidum aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la provision réclamée au titre de la dette locative ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 4 241,42 euros au titre de la répétition de l’indû résultant de l’application de la clause d’indexation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de la société LE BAMBOU des sommes de 1.357 euros au titre du trop-perçu des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 et de 386,35 euros facturée au titre d’une prétendue régularisation VEOLIA :

REJETONS la demande de la société LE BAMBOU sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] épouse [Z] aux dépens.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 12 Mai 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES