TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 27] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/02455

N° Portalis 352J-W-B7C-CMNFN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

01 Février 2018

réputé contradictoire

JUGEMENT

rendu le 14 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MEM

[Adresse 9]/[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0230

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [H]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Monsieur [X] [H]

[Adresse 26]

[Localité 15]

Madame [T] [H] épouse [B]

[Adresse 20]

[Localité 17]

Monsieur [L] [H]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 23]

Monsieur [J] [H]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Tous représentés par Maître Pascal GENNETAY de la SCP W2G, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #PB22

S.A.R.L. LOGIM 93 GESTION COPROPRIETE

gestionnaire de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 24]

défaillante

PARTIES INTERVENANTES

S.A. AXA FRANCE IARD

ès-qualités d’assureur de la société MEM,

[Adresse 6]

[Localité 22]

représentée par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

Société LA FONCIERE SIMA

Venue, par voie de transmission universelle de patrimoine, aux droits de la S.C.I. LA MUETTE

[Adresse 21]

[Localité 25]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

Monsieur [Z] [H]

venu aux droits de [X] [H] en vertu d’une donation de son père

[Adresse 26]

[Localité 15]

Monsieur [N] [H]

venu aux droits de [X] [H] en vertu d’une donation de son père

[Adresse 26]

[Localité 15]

Monsieur [M] [H]

venu aux droits de [X] [H] en vertu d’une donation de son père

[Adresse 26]

[Localité 15]

Monsieur [F] [H]

venu aux droits de [X] [H] en vertu d’une donation de son père

[Adresse 26]

[Localité 15]

Décision du 14 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/02455 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMNFN

Monsieur [NE] [D]

en qualité d’usufruitier, ayant-droit de feu son épouse [P] [H]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Monsieur [S] [G]

en sa qualité de nue-propriétaire, ayant-droit de feu sa mère [P] [H]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Monsieur [C] [D]

en sa qualité de nu-propriétaire, ayant-droit de feu sa mère [P] [H]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Monsieur [W] [D]

en sa qualité de nu- propriétaire, ayant-droit de feu sa mère [P] [H]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Tous représentés par Maître Pascal GENNETAY de la SCP W2G, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #PB22

SAS REM REAL ESTATE

[Adresse 19]

[Localité 18]

représentée par M^e Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A202 avocat postulant,

et par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, vestiaire E0853, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier

DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 14 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Les consorts [H] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 9], voisin d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 16].

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2014, la SAS Mem a acquis le fonds de commerce de café-bar-brasserie, connu sous le nom de “Brasserie O’Caire”, situé [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16] de la SARL l’Ermitage, titulaire d’un bail commercial consenti le 2 septembre 2007 par les consorts [H].

Se plaignant de désordres résultant d’infiltrations d’eau affectant les locaux loués depuis le mois de mars 2014, la société Mem a fait assigner devant le juge des référés son assureur, la société Axa France Iard, la société l’Ermitage, venderesse du fonds de commerce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 16], la société Logis 93 Gestion Copropriétés, titulaire d’un mandat de gestion de l’immeuble confié par les consorts [H] et l’assureur de ces derniers, la compagnie MMA Iard.

M. [R] [K], expert, a été désigné par ordonnance de référé du 9 février 2017 et a déposé son rapport en l’état le 30 novembre 2017 en l’absence de consignation complémentaire de la part de la société Mem. Il conclut que les désordres ont pour origine la descente d’eau pluviale du toit de l’escalier de l’immeuble, fuyarde sur toute sa hauteur et non étanche dans sa partie enterrée entraînant un affaissement de sol et des dégâts dans les cuisines au 1er sous-sol.

Parallèlement, M. [E] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé du 12 octobre 2017 à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 27] qui s’est plaint de désordres résultant de fissurations. Ces opérations d’expertise à laquelle étaient initialement parties les consorts [H] et la SA MMA Iard ont été rendues communes notamment à la société Mem, à l’assureur de celle-ci, la société Axa France Iard, et à la SARL Logis 93 Gestion Copropriété, puis étendues aux désordres affectant l’immeuble du [Adresse 9]-[Adresse 10] à [Localité 27] aux fins de rechercher l’existence de dégâts des eaux antérieurs à l’acquisition du fonds de commerce par la société Mem et dans l’affirmative de préciser si des travaux de reprise avaient été effectués afin de remédier à ces dégâts des eaux.

Les désordres s’étant aggravés, la société Mem a requis un expert construction en la personne de M. [A] qui a constaté la présence de fissures en façade de l’immeuble du [Adresse 9], des fissures traversantes dans les caves du restaurant exploité par la société Mem ainsi que la fragilité du plancher bas du rez-de-chaussée avec la présence d’un trou de 20 cm environ de diamètre laissant apparaître le treillis soudé de la chape. Il a dans ces circonstances formé une demande de péril à l’origine de la fermeture administrative du restaurant exploité par la société Mem à compter du 20 octobre 2017 et d’un arrêté de la Ville de [Localité 27] d’interdiction à l’accès et à l’occupation des locaux du 2 novembre 2017.

La société Mem a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Axa France Iard, qui a refusé toute prise en charge dudit sinistre.

Le 2 janvier 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la société Mem un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Des travaux provisoires de consolidation de la structure de l’immeuble ont été réceptionnés le 24 janvier 2018 mais la société Mem n’a pas pu reprendre son activité.

Décision du 14 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/02455 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMNFN

A la suite, la société Mem a diligenté deux procédures au fond :

— le 1er février 2018 une procédure en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de [Localité 27], à l’encontre de l’indivision [H] et de leur mandataire, la société Logim 93 Gestion Copropriété, et aux fins de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des bailleurs et indemnisation de ses préjudices ; il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le n°RG 18/02455,

— le 16 mars 2018 devant le tribunal de commerce de Nanterre à l’encontre de son assureur, la société Axa France Iard aux fins d’indemnisation au titre des conséquences dommageables liées à la fermeture administrative du restaurant.

Par jugement du 21 février 2019, le tribunal de commerce a accueilli l’exception de connexité soulevée par la société Axa et s’est dessaisi de l’instance au profit du tribunal de grande instance de Paris, laquelle a été enrôlée sous le n°RG 19/10191,

Le 20 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée

sous le n° RG19/10191 avec l’instance enregistrée sous le n° RG18/02455.

La SCI La Muette est intervenue volontairement à l’instance pour avoir acquis 5/6ème de la propriété indivise constituée entre les consorts [H]. En cours de procédure, elle a acquis le 6ème restant et est devenue partie aux opérations d’expertise menées par M. [E]. Puis elle a également fait l’objet en cours de procédure d’une transmission universelle du patrimoine auprès de la société La Foncière Sima.

M. [NE] [D], Mme [S] [G] née [D], M. [C] [D], M. [W] [D] sont intervenus volontairement à la procédure en qualité d’usufruitiers et nu-propriétaires de la part indivise de Mme [P] [H] épouse [D].

M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H] et M. [F] [H] sont également intervenus à la procédure du chef de la donation faite par M. [X] [H].

M. [E] a déposé son rapport le 5 juillet 2021 après s’être associé le concours d’un sapiteur financier en la personne de M. [Y], lequel a statué sur les préjudices subis notamment par la société Mem, à la suite de quoi le juge de la mise en état, qui par ordonnance du 16 mars 2021 avait ordonné un sursis à statuer dans l’attente de ce rapport, a rétabli l’affaire.

La société Rem Real Estate a fait l’acquisition le 20 septembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 27] auprès de la société La Foncière Sima venue aux droits de la SCI La Muette, et est intervenue volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par RPVA le 29 avril 2024, la société Mem demande au tribunal de :

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire,

A titre principal :

— déclarer de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2018 et en tout état de cause mal fondé ;

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que le commandement doit produire effet:

— lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs et solidaires de M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F]

[H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette) et la société Rem Real Estate ;

— condamner solidairement M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette) et la société Rem Real Estate à lui verser la somme de 7.945.797,38 euros ;

— condamner la société Axa France Iard à lui verser la somme de 85.528 euros au titre de la garantie perte d’exploitation ;

— condamner la société Axa France Iard à lui verser la somme de 50.000 euros au titre d’une réticence abusive ;

En tout état de cause,

— débouter M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], la SARL Logim 93 gestion Copropriété, la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette) et la société Rem Real Estate de l’ensemble de leurs demandes, fins, incidents et conclusions ;

— condamner solidairement la société Logim 93 Gestion Copropriété, la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette), la société Rem Real Estate, M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D] et M. [W] [D] à verser à la société MEM la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Logim 93 gestion Copropriété, la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette), la société Rem Real Estate, M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D] et M. [W] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juillet 2020, les consorts [H] demandent au tribunal de :

— débouter la société Mem de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, formées à l’encontre de M. [X] [H] ;

— de même, débouter la société Mem de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, formées à l’encontre de M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], M. [I] [H], Mme [T] [B], née [H] et M. [L] [H], en leurs qualité de propriétaires et bailleurs ;

— statuer ce que de droit à l’encontre de la SCI La Muette, subrogée dans l’ensemble des droits et obligations de M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], M. [I] [H], Mme [T] [B], née [H] et M. [L] [H], en leurs qualité de propriétaires et bailleurs ;

Subsidiairement

— condamner la SCI La Muette à garantir M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], M. [I] [H], Mme [T] [B], née [H] et M. [L] [H], de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2022, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

— dire et juger la société Mem mal-fondée en l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— dire et juger que ses garanties ne sauraient être mobilisées au profit de la société Mem,

— dire et juger que la société Mem n’apporte pas la preuve de l’existence des préjudices qu’elle allègue.

En conséquence débouter la société Mem de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la société Mem n’apporte pas la preuve, en l’état des pièces versées aux débats du quantum de son préjudice.

En conséquence,

— dire et juger les demandes de la société Mem mal-fondées dans leur quantum, et les ramener à de beaucoup plus justes proportions,

Plus subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal de céans estimait que ses garanties sont, même partiellement, mobilisables :

— dire et juger que toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ne saurait intervenir que dans les conditions et limites de la police souscrite et, en particulier, des plafonds de garantie et franchises contractuelles qui y sont mentionnés,

— dire et juger en particulier que la société Mem conservera à sa charge la franchise contractuelle.

Très subsidiairement :

Sans reconnaissance de responsabilité ou de garantie, mais au contraire sous les plus expresses réserves tant de recevabilité que de bien-fondé des demandes provisionnelles formées à son encontre par la société Mem,

Si par extraordinaire une condamnation était prononcée à son encontre au profit de la société Mem sur le fondement desdites demandes,

— la dire et juger recevable et bien-fondée en ses demandes en garantie, et, y faisant droit,

— dire et juger les membres de l’indivision [H] et la SCI La Muette, aux droits de laquelle vient la SAS Rem Real Estate conjointement responsables de la survenance des dommages et préjudices allégués par la société Mem,

En conséquence

— condamner in solidum les membres de l’indivision [H] et la SAS Rem Real Estate, venant aux droits de la SCI La Muette à relever et garantir indemne la société Axa France Iard des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la société Mem dans le cadre du présent incident,

— condamner la société Mem ou, à défaut, in solidum les membres de l’indivision [H] et de la SAS Rem Real Estate, aux droits de la SCI La Muette à lui payer à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mem ou, à défaut, in solidum les membres de l’indivision [H] et de la SAS Rem Real Estate aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Jean-Marc Zanati dans les conditions prescrites par l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, la SCI La Muette et la société Rem Real Estate demandent au tribunal de :

— mettre hors de cause la SCI La Muette,

— déclarer les clauses de renonciation à recours contre le bailleur, incluses au bail commercial, valides et opposables à la société Mem et son assureur,

— les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’égard de la société Rem Real Estate comme irrecevables de ce chef,

— déclarer la société Axa France Iard irrecevable en sa demande sur le fondement de l’article L 121-12 du code des assurances,

— déclarer acquise la clause résolutoire depuis le 5 février 2018 par l’effet du commandement du 4 janvier 2018,

— plus subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Mem

— plus subsidiairement, juger le bail résilié en vertu de l’article 1722 du code civil,

— en tant que de besoin, bien qu’elle ne soit plus dans les lieux :

• ordonner leur libération par la société Mem et tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard

• autoriser s’il y avait lieu son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

En tout état de cause :

— débouter la société Mem, et toute autre partie à l’instance de toutes demandes fins et conclusions contraires, comme non fondées ni justifiées,

— condamner la société Mem au paiement de la somme de 65.392,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, et capitalisation par année entière échue et à échoir jusqu’à parfait paiement,

— condamner toute partie succombant à payer à la société Rem Real Estate la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens avec distraction au profit de la SAS Astruc Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire quant aux chefs du jugement à intervenir devant profiter à la société Rem Real Estate.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2024, la société Foncière Sima venue aux droits de la SCI La Muette demande au tribunal de :

— la mettre hors de cause ainsi que la SCI La Muette aux droits de laquelle elle est venue,

— débouter toute partie à l’instance de toutes demandes, fins et conclusions à son encontre comme irrecevables,

— adjuger à la société Rem Real Estate le bénéfice de ses demandes, fins et conclusions, tant en défense que reconventionnelles,

— condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens avec distraction au profit de la SAS Astruc Avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Pour le cas où par extraordinaire une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre, condamner la société Rem Real Estate à l’en relever et garantir intégralement,

— ordonner l’exécution provisoire quant aux chefs du jugement à intervenir devant lui profiter.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société Logis 93 Gestion Copropriété n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il résulte de l’expose du litige susvisé que la présente procédure diligentée par la société Mem tend à contester le commandement de payer qui lui a été délivré par les bailleurs le 2 janvier 2018 soit au cours de la période de fermeture administrative, à la résolution du bail commercial et à l’indemnisation du préjudice résultant de la fermeture administrative du restaurant, étant précisé que la société Axa recherche la garantie des consorts [H] ou du mandataire de ces derniers, la société Logim 93.

Sur les interventions volontaires

Selon les articles 66, 325 et 329 du code de procédure civile, celui qui intervient volontairement dans une instance pour élever une prétention à son profit forme une intervention volontaire principale qui n’est recevable que s’il a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevables les interventions volontaires de :

— M. [NE] [D], Mme [S] [G] née [D], M. [C] [D], M. [W] [D] en qualité d’usufruitiers et nu-propriétaires de la part indivise de Mme [P] [H] épouse [D],

— M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H] et M. [F] [H] devenus co propriétaires indivis du chef de la donation faite par M. [X] [H],

— la SCI La Muette qui a acquis les locaux loués à la société Mem des consorts [H] et de la SC La foncière Sima, venue par voie de transmission universelle de patrimoine aux droits de la SCI La Muette,

— la société Rem Real Estate en sa qualité de nouvelle propriétaire de l’intégralité de l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués.

.

Sur les demandes de mise hors de cause

Sur la demande de mise hors de cause des consorts [H]

Il n’est pas contesté que les consorts [H], alors propriétaires des locaux loués à la société Mem ont fait signifier le 4 janvier 2028 le commandement de payer visant la clause résolutoire dont la société demanderesse sollicite la nullité.

La société Mem forme également plusieurs demandes à leur encontre.

Dès lors, et nonobstant la cession intervenue au bénéfice de la SCI La Muette et la clause de subrogation mentionnée dans l’acte, qui au demeurant n’a pas d’effet à l’égard des tiers, il n’y a pas lieu de les mettre hors de cause.

Sur la demande de mise hors de cause de la SCI La Muette

Les consorts [H] sollicitant à titre subsidiairement la garantie de la SCI La Muette, il ne sera pas fait droit à sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande de mise hors de cause de la société Foncière Sima

La société Foncière Sima est venue, par voie de transmission universelle de patrimoine, aux droits de la SCI La Muette puis a vendu l’immeuble situé [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 27] à la société Rem Real Estate le 20 septembre 2021.

La société Mem dirige cependant certaines de ses demandes à son encontre et elle-même forme dans le cadre de la présente instance des demandes au titre des frais irrépétibles.

Il ne sera donc pas ordonné sa mise hors de cause qui procède d’une confusion avec les demandes d’infirmation des condamnations prononcées à son égard.

Sur la validité du commandement de payer délivré le 4 janvier 2018 et ses effets

La société Mem demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet et en tout état de cause mal fondé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2018, invoquant d’une part l’exception d’inexécution à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’autre part l’absence de bonne foi du bailleur.

Elle fait valoir que les consorts [H] ne pouvaient valablement solliciter le règlement des loyers alors qu’elle ne pouvait pas jouir du local mis à sa disposition, et qu’elle a été confrontée à une mesure administrative de fermeture à compter du 20 octobre 2017.

Elle ajoute que la délivrance de l’acte litigieux a été faite par les bailleurs en violation de leur obligation de bonne foi, compte tenu du contexte et des désordres affectant les locaux entravant durablement son activité.

La société Rem Real Estate réplique en substance que la société Mem avait cessé de payer ses loyers et charges depuis le mois d’août 2016 alors qu’elle exploitait toujours son commerce, que le commandement de payer en litige est fondé et la clause résolutoire acquise.

Elle ajoute qu’en vertu des clauses contractuelles de renonciation à recours, la société Mem est irrecevable à réclamer une diminution de loyer ou une quelconque indemnisation en raison des dégâts des eaux dont elle se prévaut, que les arriérés réclamés au commandement de payer sont antérieurs à la fermeture administrative de son établissement, qu’elle n’était pas fondée à se faire justice à elle-même, et qu’elle n’a pas fait preuve de diligence dans le traitement du litige.

Les autres parties au litige n’ont pas fait d’observations sur ce point.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge»

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

Il résulte des articles 1134 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au contrat de bail liant les parties que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutés de bonne foi. Partant, un commandement délivré par un bailleur qui reproche à son preneur un manquement contractuel doit, pour être valide, répondre à cette exigence de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux a été délivré le 4 janvier 2018 pour avoir paiement de la somme de 71.224,86 euros dont 58.819,85 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2017, loyer d’octobre 2017 inclus, 5.572,86 euros au titre des charges d’eau et 392,88 euros au titre du coût de l’acte.

S’il est exact que comme le soutient la société Rem Real Estate, le commandement de payer ne vise pas les loyers échus pendant la période de fermeture administrative, effective à compter du 20 octobre 2017, il n’en demeure pas moins qu’il a été délivré alors même que le fonds de commerce était fermé du fait des désordres affectant les locaux. Lesdits désordres, en lien avec des infiltrations ayant affecté la structure même de l’immeuble ont commencé à se manifester dès l’installation de la société Mem dans les lieux, comme en atteste le constat amiable de dégât des eaux établi le 24 mars 2024, faisant état d’ “infiltrations découvertes lors de travaux de rénovation effectués en janvier 2014.”

Par suite et malgré de multiples demandes adressées par courriers et courriers électroniques au gestionnaire de l’immeuble par la société preneuse et sa compagnie la société Axa France Iard, les fuites ont perduré, affectant une partie des locaux comme en attestent notamment le procès verbal de constat d’huissier établi le 18 août 2015 à la requête de la société Mem et un courrier électronique du 3 juin 2016 aux termes duquel l’expert missionné par la société Logim 93 Gestion a demandé à cette dernière de procéder à une recherche de fuite, étant en attente de ses diligences. C’est dans ce contexte que la société Mem a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise afin d’identifier et de réparer la fuite d’eau.

A la suite, les désordres se sont aggravés comme en témoignent le rapport déposé en l’état par M. [K] et les rapports établis par M. [U] les 21 août, 26 septembre, et 8 octobre 2017 desquels il ressort :

— que le local commercial au niveau du sous-sol a subi un étayage de fortune et que la conservation de la structure n’était pas garantie,

— que dans la salle côté droit une baie vitrée ne ferme plus en raison d’un mouvement du bâtiment,

— que le sous-sol réserve présente un affaiblissement de la voûte de la cave, avec un risque d’effondrement,

— que dès le 21 août 2017, M. [U] indiquait que la cuisine au sous-sol ne pouvait plus continuer son activité, que le monte charge ne devait plus être utilisé,

— que dans la salle du fond, le mur de droit qui permet de descendre au sous-sol est complètement délité par les infiltrations,

— que par la suite a été constatée “une dégradation constante de la déformation de la structure” de l’immeuble, caractérisant une situation de péril au sens de l’article L.511-1 du code de la construction et de l’habitation, donnant lieu à un arrêté de fermeture de la brasserie le 2 novembre 2017.

En délivrant dans ce contexte le commandement de payer en litige, le 4 janvier 2018, soit pendant la fermeture imposée des locaux, les consorts [H], qui ne pouvaient ignorer les difficultés rencontrées par la société preneuse depuis plusieurs années, n’ont pas usé de leurs prérogatives contractuelles de bonne foi, peu important que les sommes visées à l’acte soient échues antérieurement à ladite fermeture.

Par ce seul motif suffisant en l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire sera déclaré nul et de nul effet.

En conséquence, la société Rem Real Estate sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance dudit acte.

Sur les manquements respectifs des parties et la résiliation judiciaire du bail

Il résulte des dispositions de l’article 1184 (ancien) du code civil dans sa rédaction applicable au contrat en litige que :

“La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de point droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

La résolution peut être prononcée aux torts de l’un des cocontractants ou à leurs torts réciproques.

Si en vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’occuper les lieux selon la destination définie par le contrat et de payer les échéances locatives, le bailleur est en application des dispositions de l’article 1719 du même code, notamment débiteur d’une obligation de délivrance, d’entretien, de réparations et de garantie.

En l’espèce, la société Mem demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs et solidaires des consorts [H], de la Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette) et de la société Rem Real Estate.

Au soutien de ses demandes, la société Mem fait exposer en substance qu’elle n’a commis aucune faute et a été diligente pour tenter de faire remédier aux désordres qu’elle a subis. Elle ajoute que la clause de non-renonciation à recours ne peut être valablement invoquée par le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance.

Subsidiairement, elle invoque la perte de son fonds de commerce au visa de l’article 1722 du code civil.

A titre reconventionnel, la société Rem Real Estate demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Mem.

Elle invoque la clause de non-renonciation à recours figurant au bail conclu avec la société preneuse, laquelle selon elle rend irrecevable la société Mem en son action et en ses demandes indemnitaires.

Elle soutient qu’en s’abstenant délibérément de payer ses loyers et charges aux échéances contractuelles pendant plus d’un an, alors qu’elle exploitait son commerce pendant cette

période et en tirait des revenus, la société Mem a manqué délibérément à son obligation essentielle de locataire.

Le contrat de bail stipule en son article 19°) :20°) que le preneur est tenu “de renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur :

En cas de dégâts causés aux lieux loués et aux marchandises ou objets s’y trouvant par suite

de fuites sur canalisations, d’infiltrations au travers des toitures ou vitrages, d’humidité

provenant du sol, du sous-sol ou des murs, de la condensation, du gel ou de la fonte des neiges

ou glaces, au preneur devant s’assurer contre ces risques.

(…)

Les locaux loués aux termes des présentes comportent un local en sous-sol, le bailleur ne saura en aucun cas être tenu pour responsable d’une insuffisance d’aération ou d’éclairage

ou de l’impossibilité d’évacuer les eaux usées.

Toute modification rendue nécessaire du fait de ces inconvénients incombant intégralement au

PRENEUR ; en cas d’inondation dans les sous-sols même par refoulement d’égout, le BAILLEUR n’aura aucune responsabilité du fait des marchandises détériorées ou de tous

autres dégâts et le preneur s’engage à lui réclamer aucune indemnité, ni diminution de loyer.”

La société Mem ne conteste pas la licéité de cette clause mais fait valoir à juste titre qu’elle ne peut faire échec à l’obligation de délivrance du bailleur, qu’il convient dès lors d’analyser.

Ainsi que rappelé supra, les infiltrations affectant le bien loué se sont manifestées dès la prise de possession des locaux en 2014 et n’ont cessé de s’aggraver, conduisant à la fermeture des locaux effective depuis le 20 octobre 2017 et à la prise d’un arrêté de fermeture administrative du 2 novembre 2017. Les locaux n’ont plus jamais été exploités depuis comme en atteste l’échange de courriers officiels entre l’avocat de la société Mem et celui de la société Rem Real Estate des 22 juin et 10 juillet 2023. Ce n’est que par décision du 1er juin 2023 que la procédure de police administrative portant sur l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] a été classée, la mesure de fermeture administrative du 2 novembre 2017 ayant été complétée par de multiples rapports depuis cette date, comme le rappelle l’avocat de la société Mem dans son dire récapitulatif dont les termes sont repris sans être contestés par M. [E] dans son rapport (page 61).

Or l’expert judiciaire conclut dans son rapport que les désordres ayant conduit à la fermeture du fonds exploité par la société Mem sont imputables à “l’affaissement du mur mitoyen entre les bâtiments des n°[Adresse 7] et [Adresse 9]/[Adresse 10]» consécutif à “d’importantes fuites d’eau sur les réseaux d’évacuation des eaux circulant dans le sous-sol du n°[Adresse 9]/35" et que la responsabilité en incombe, à parts égales, à l’ASL Passage et aux propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] en raison du défaut d’entretien de ces réseaux enterrés devenus fuyards.”

L’expert judiciaire impute donc la responsabilité des désordres au bailleur et aucun manquement n’est caractérisé à l’égard de la société Mem.

A cet égard, la SCI La Muette et la société Rem Real Estate ne peuvent valablement invoquer la négligence de la société preneuse et la clause insérée au bail n°19) qui stipule que le preneur est tenu “de déclarer immédiatement à sa compagnie et d’en informer conjointement le bailleur, tout sinistre ou dégradation s’étant produite dans le lieux loués quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent et sous peine d’être tenu personnellement de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre et d’être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre.”

En effet, la société Mem justifie avoir immédiatement prévenu sa compagnie d’assurance, la société Axa France Iard, dès la découverte des premières infiltrations, lui adressant un constat amiable de dégât des eaux le 24 mars 2014. Par la suite, la société preneuse a à maintes reprises alerté le bailleur et son mandataire sur la persistance et l’aggravation des désordre, et aucune négligence ne peut lui être valablement imputée, au regard de la chronologie des faits ci-dessus rappelée.

Dès lors, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé et la clause de renonciation à recours ne peut être valablement invoquée à l’encontre de la société Mem.

S’agissant des manquements imputés par le bailleur à la société Mem, résultant des impayés de loyers, qui s’élèvent, selon la société Rem Real Estate à la somme de 65.392,71 euros telle que mentionnée au commandement de payer, compte tenu du contexte le manquement de la société preneuse n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, laquelle sera donc prononcée aux torts exclusifs du bailleur qui a manqué à son obligation essentielle de délivrance.

Etant entendu que cette résiliation, pour manquement grave du bailleur à ses obligations, est exclusive du prononcé de la résiliation sur le fondement de la perte louée au sens de l’article 1722 du code civil.

En conséquence de cette résiliation, la société Mem devra libérer les locaux (qu’elle indique ne plus occuper) et il sera en cas de besoin ordonné son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les termes fixés au présent dispositif.

Sur l’indemnisation des préjudices de la société Mem

.

Sur les demandes dirigées contre les consorts [H], la société Foncière Sima (venant aux droits de la SCI La Muette) et la société Rem Real Estate

La société Mem, se fondant essentiellement sur les conclusions de M. [Y], expert sapiteur ayant assisté M. [E] lors des opérations d’expertise judiciaire, sollicite la condamnation solidaire des consorts [H], de la société Foncière Sima et de la société Rem Real Estate à lui payer la somme globale de 7 945 797,38 euros se décomposant comme suit :

* 300.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce,

* 150.000 euros au titre de la perte de chance d’exploitation du fonds de commerce,

* 13.097,62 euros au titre de la perte d’achalandage,

* 32.597 euros en remboursement des dettes de la société Mem auprès des associés,

* 298.962,77 euros au titre des frais générés par la mesure de fermeture administrative,

* 151.139,99 euros représentant le montant des condamnations judiciaires dont elle a fait l’objet du fait de la fermeture administrative,

* 7.000.000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les demandes de condamnation in solidum

Il résulte de l’article 1743 du code civil que l’acquéreur d’un immeuble loué est tenu de respecter le bail précédemment conclu par son vendeur et les obligations qui en découlent.

En outre dans le cadre d’un contrat de bail, chacun des bailleurs successifs est tenu à l’égard du locataire de l’obligation de délivrance, qui par nature perdure dans le temps, de sorte que la demande de condamnation in solidum de ceux-ci en l’espèce sera accueillie.

Ceci sans que cela préjuge de leur contribution finale à la dette, qui sera analysée dans le cadre des demandes de garantie traitées infra.

Sur la perte du fonds de commerce

M. [Y], sapiteur financier, a estimé la perte de la valeur du fonds de commerce à 261.700 euros, à savoir les éléments corporels pour 250.000 euros et non corporels pour 11.700 euros.

Pour fixer cette valeur, l’expert a constaté que le fonds de commerce, non exploité depuis plus de trois ans à la date du rapport, n’a plus de valeur marchande. Il a retenu la valeur de prix d’achat à hauteur de 300.000 euros et une dépréciation des éléments corporels valorisés lors de la cession à 50.000 euros, en tenant compte de l’amortissement.

La société Mem maintient sa demande à hauteur de 300.000 euros faisant valoir que la clientèle et l’achalandage sont perdus au regard des conditions d’exploitation antérieures à l’arrêté de fermeture, que compte tenu des travaux entrepris, il doit être constaté une diminution de la surface commerciale exploitable des locaux, une partie du sous-sol étant inaccessible et qu’il en résulte une perte de la valeur vénale du fonds de commerce résultant de cette impossibilité absolue et définitive pour la société Mem de se réinstaller dans les locaux d’origine.

La société Rem Real Estate réplique que les éléments corporels ont du être amortis depuis l’achat du fonds de commerce le 15 janvier 2014. Elle ajoute que pour valoriser le fonds de commerce, il convient de retenir la méthode du chiffre d’affaires qu’elle propose d’appliquer sur la base de 75 % du chiffre d’affaires moyen des deux dernières années 2015 et 2016 s’élevant à 238.080 euros d’où une valeur à retenir de 178.650 euros.

Elle indique qu’en tout état de cause, la société Mem ne peut pas alléguer qu’elle a payé le prix de cession du 15 janvier 2014 et que le fonds de commerce constitue le gage de ses créanciers pour avoir été nanti au profit de la BRED et du CIC Est à hauteur des emprunts contractés auprès de ces banques pour un montant excédant le montant de la valeur vénale du fonds de commerce de 300.000 euros invoqué par la société Mem.

Les autres parties ne formulent pas d’observations sur ce point.

Compte tenu de la non-exploitation des locaux depuis l’arrêté de fermeture du 2 novembre 2017, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu que le fonds n’avait plus de valeur marchande et que le droit au bail était inexistant.

Il en ressort que la valeur du fonds de commerce d’origine est perdue et que la société Mem a droit à une indemnisation de la part du bailleur fautif à ce titre.

La société Mem conteste l’amortissement des éléments corporels retenu par l’expert sapiteur sans toutefois justifier sa position.

M. [Y] a détaillé et explicité le calcul de la valeur des éléments matériels composant le fonds de commerce en page 16 de sa note, se fondant sur le tableau des immobilisations dont les amortissements ont été arrêtés au 30 septembre 2017. Au regard de ses explications, la somme de 13.097,62 euros (et non de 11.700 euros qui ne tient pas compte des investissements supplémentaires à ceux acquis avec le fonds de commerce) est justifiée en vertu du principe de réparation intégrale et sera retenue.

La société Rem Real Estate quant à elle ne peut valablement soutenir que le fonds constitue le gage des créanciers pour s’exonérer de sa responsabilité envers la société preneuse.

Sous le bénéfice de ces observations, et dans les limites de la demande de la société Mem, les consorts [H], la société Foncière Sima et la société Rem Real Estate seront condamnées in solidum à payer à la société Mem la somme de 263.097,62 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de son fonds de commerce.

Sur la perte de chance d’exploitation du fonds de commerce

La société Mem réclame la somme de 150.000 euros à ce titre, soutenant que l’exploitation du fonds de commerce aurait dû permettre la revalorisation de celui-ci au prix du marché.

Elle indique que sur la base d’une valorisation à 1,5 (coefficient pour un fonds de restauration avec licence 4 à [Localité 27], et sur la base d’une valeur de chiffre d’affaires de 274.833 euros, la valorisation du être retenue entre 400.000 euros et 420.000 euros, ce qui correspond à l’indemnisation de l’agence Foodimmo qu’elle verse aux débats, d’où sa demande à hauteur de la somme de 150.000 euros.

La société Rem Real Estate réplique que la perte de chance n’est pas explicitée par la société Mem, qu’il s’agirait en fait d’une perte de marge sur coûts variables laquelle a été évaluée par M. [Y] à hauteur de 11.288 euros par an pour les trois exercices 2018,2019 et 2022 et que le cabinet Elex l’a chiffrée de son côté à 11.704 euros par an, de sorte qu’elle ne saurait excéder cette somme. Elle ajoute que pour l’année 2017 et comme le mentionne à juste titre le cabinet Elex, dans son avis établi le 5 novembre 2018 à la demande de la société Axa France Iard, M. [Y] a calculé la perte de marge brute et non la perte de marge sur coûts variables. Elle soutient enfin que la somme de 120.000 euros retenue à titre de perte d’exploitation repose sur l’hypothèse d’une reprise d’activité d’au moins deux ans à compter du 1er janvier 2022, alors que la société Mem indique qu’elle ne peut plus reprendre d’activité dans les lieux et que cette somme de 120.000 euros est d’autant plus hypothétique qu’elle ne prend pas en compte l’incidence de la crise sanitaire. Elle en conclut au rejet de cette demande comme “non fondée, ni justifiée et en tout état de cause purement hypothétique.”

Il est rappelé que le tribunal doit statuer sur ce qui est demandé et ne peut, sous couvert de requalifier la demande d’une partie, dénaturer les termes de celle-ci.

Or se déduit des conclusions de la société Mem que le préjudice qu’elle invoque n’est pas, comme l’indiquent M. [Y] et la société Rem Real Estate, un préjudice de perte d’exploitation mais une perte en lien avec la valorisation du fonds de commerce qui aurait été générée selon la preneuse en cas de poursuite de l’activité, ce qui en saurait se confondre.

Outre que ce préjudice est purement hypothétique, la perte du fonds de commerce a déjà été indemnisée, de sorte que la demande de la société Mem sera rejetée.

Sur la perte d’achalandage

La société Mem réclame la somme de 13.907,62 euros à titre de dommages et intérêts, tel que chiffrée par M. [Y], sans autre argumentation.

La société Rem Real Estate conclut au rejet de cette demande, indiquant, à l’instar de M. [Y], du cabinet Elex et du cabinet Eurexo (mandaté par MMA) que l’achalandage fait partie intégrante du fonds de commerce.

Il résulte du rapport de M. [Y] que la société Mem a indiqué lors des opérations d’expertise que la perte d’achalandage correspondait aux agencements et matériels perdus lors de la fermeture du fonds de commerce.

Cette demande, qui fait double emploi avec l’indemnisation déjà obtenue au titre de la perte du fonds de commerce, sera rejetée.

Sur le remboursement du compte courant d’associé

La société Mem réclame la somme de 32.597 euros, “comme l’a calculée M. [Y]”, sans autre explication.

La société Rem Real Estate réplique à juste titre que le montant réclamé est sans lien avec le sinistre en ce que, comme l’a relevé M. [Y], les apports financiers en compte courant d’associés totalisant 122.597 euros ont pour origine :

— un montant de 90.000 euros pour le financement de l’acquisition du fonds de commerce faisant déjà l’objet d’une perte indemnisable pour la société Mem,

— un financement des besoins de trésorerie dû à une exploitation déficitaire antérieure au sinistre de 75.596 euros (65.596 euros capitaux propres + montant du capital social 10.000 euros).

La demande de la société Mem formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les frais générés par la mesure de fermeture administrative

La société Mem réclame l’allocation de la somme de 298.962,77 euros.

Elle indique dans ses conclusions :

— que l’ensemble des frais a été récapitulé dans les tableaux communiqués,

— que la somme demandée dans le cadre de l’expertise, à hauteur de 232.662,77 euros s’arrêtait à la date de février 2021 et qu’avec “une moyenne minimale de 2.652 euros par mois, cette somme doit être augmentée, en mars 2023, de la somme de 66.300 euros (2.652 x 15).

La société Rem Real Estate réplique que cette demande n’est ni fondée, ni justifiée.

L’expert judiciaire M. [E] retient dans ses conclusions uniquement les frais exposés par la société Mem pour l’intervention d’un conseil technique pour la somme de 14.828,43 euros, indiquant ne pas pouvoir prendre en compte d’autres éléments communiqués hors délai.

Hormis cette somme de 14.828,43 euros, M. [Y] ne chiffre pas de préjudice à ce titre précisant en page 18 de sa note que la société Mem “n’a pas dressé de tableau récapitulatif spécifique aux dépenses supplémentaires liées aux désordres.”

Pas plus que lors des opérations d’expertise, la société Mem n’explicite, ni ne détaille sa demande, étayée par aucune pièce précise versée aux débats.

Dès lors, il lui sera allouée une indemnité à hauteur de la seule somme de 14.828,43 euros, correspondant aux honoraires de M. [U] mandaté par ses soins à raison des désordres subis et dont le coût est imputable aux bailleurs, responsables des conséquences des désordres.

Les consorts [H], la société Foncière Sima et la société Rem Real Estate seront donc condamnées in solidum à payer à la société Mem la somme de 14.828,43 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande de remboursement des condamnations éventuelles et frais de contentieux judiciaires “à parfaire”

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

La société Mem réclame l’allocation de la somme globale de 151.139,99 euros correspondant au montant des condamnations résultant des procédures judiciaires selon elle en lien avec la fermeture du restaurant à savoir :

— un contentieux prud’hommal l’opposant à Mme [O] [V] et la condamnant à payer la somme totale de 19.493,62 euros,

— un contentieux commercial devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre à la demande de la société Heineken Entreprise et la condamnant à payer la somme totale de 11.087,28 euros,

— un contentieux commercial devant le tribunal de commerce (devenu tribunal des affaires économiques) de [Localité 27] la condamnant à payer à la Bred la somme totale de 120.559,09 euros.

A titre liminaire, le tribunal relève que la société Mem, sur laquelle pèse la charge de la preuve, allègue mais ne justifie pas avoir effectivement réglé les condamnations dont elle réclame le paiement.

A titre surabondant, il convient de relever les éléments suivants :

* S’agissant du contentieux prud’homal

Il résulte du jugement versé aux débats que Mme [V] a pris acte de la rupture de son contrat de travail intervenu le 20 octobre 2019, pour manquements de la société Mem au paiement des salaires et heures supplémentaires, requalifiée en un licenciement pour cause réelle et sérieuse ; que les salaires n’ont pas été versés à l’employée, pris en charge par le chômage technique pour une période de six mois à compter d’octobre 2017, depuis le mois de mai 2018.

C’est à juste titre que la société Rem Real Estate fait valoir que la demande de prise en charge des salaires non réglés et de l’indemnité de licenciement est sans lien de causalité avec une faute commise par le bailleur.

* S’agissant du jugement rendu au bénéfice de la BRED

Le tribunal de commerce de [Localité 27] a condamné la société Mem ainsi que les cautions de celle-ci à payer la somme totale de 120.442,84 euros au titre de trois contrats de prêt contractés par la société Mem dont la déchéance du terme a été notifiée le 27 octobre 2018.

Ces condamnations ont pour cause des crédits contractés auprès de la banque par la société Mem qui ne sont pas versés aux débats dont il n’est pas justifié de la finalité et la société Mem, qui a été indemnisée de la perte du fonds de commerce, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct et spécifique en lien avec un manquement du bailleur de ce chef.

* S’agissant du jugement rendu au bénéfice de la société Heineken Entreprise

Par ordonnance de référé rendue le 12 mai 2022, le Président du tribunal de commerce de Nanterre a condamné solidairement la société Mem et la caution à payer à titre provisionnel à la société Heineken Entreprise la somme principale de 10.587,28 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,50 % à compter du 30 septembre 2020 outre 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sans que soit clairement identifiée, à la lecture de l’ordonnance, la cause de la créance.

La preuve du lien de causalité entre la faute du bailleur et le préjudice invoqué par la société Mem n’est pas rapportée.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Mem sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 151.139,99 euros en lien avec les contentieux judiciaires auxquelles elle a été partie.

Sur le préjudice moral

La société Mem réclame des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 7.000.000 euros, soit 1.000.000 par année de procédure, faisant exposer que les propriétaires/bailleurs ont usé de stratagèmes et de malhonnêteté pour faire durer la procédure afin de l’affaiblir année après année, générant sa fermeture, des licenciements, et la privation de son fonds de commerce.

La société Rem Real Estate réplique que cette demande est non fondée dans son principe et non justifiée dans son quantum, sans aucun rapport avec la valeur du fonds de commerce.

Il est suffisamment établi que la persistance du manquement à leur obligation de délivrance des bailleurs successifs a causé un préjudice à la société Mem, distinct de la seule perte de son fonds de commerce, en lien avec les désagréments dus à la fermeture de l’exploitation (perte de réputation, licenciement, tracasserie administrative).

Ce préjudice sera réparé par une indemnité qu’il convient d’évaluer, au regard des désagréments susvisés et de la longueur de la procédure à la somme de 70.000 euros.

Les consorts [H], la société Foncière Sima et la société Rem Real Estate seront condamnées in solidum à payer à la société Mem cette somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la société Mem dirigée contre la société Axa France Iard au titre de sa garantie

Sur les exclusions de garantie

La société Mem demande au tribunal de condamner la société Axa France Iard à lui payer la somme de 85.528 euros au titre de la garantie perte d’exploitation.

Elle fait valoir en substance que la société Axa France Iard ne justifie pas que la clause de non garantie qu’elle invoque lui est opposable. Elle ajoute que le fait dommageable à l’origine de la demande de mise en oeuvre de la garantie perte d’exploitation, à savoir la fermeture administrative du restaurant, n’était pas réalisé à la date de souscription de la garantie.

La société Axa France Iard réplique pour l’essentiel que la fermeture administrative du local était la conséquence de dégâts des eaux non réparés, qui préexistaient à la souscription de la police et à l’entrée dans les lieux de la société Mem ; qu’elle est donc fondée à se prévaloir d’une non-garantie résultant de l’antériorité du sinistre à la souscription de la police. Elle ajoute être fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie visée à l’article 1.10 des conditions générales de la police, dès lors que les dommages trouvent leur origine dans des « défauts de réparation ou d’entretien ».

Sur l’opposabilité des clause de la police d’assurances

Il est établi et non contesté que la société Mem a souscrit auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD, une police « Multirisque Professionnelle », à effet du 8 janvier 2014, qui se compose de conditions particulières et de conditions générales.

C’est à tort que la société Mem soutient que les conditions particulières, qui renvoient aux conditions générales de la police, ne lui seraient pas opposables, la pièces produite par la société Axa France Iard comportant bien la signature et le paraphe du représentant de la société preneuse.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Mem sera donc écarté.

Sur l’antériorité du sinistre

Aux termes de l’article 1964 du code civil, le contrat d’assurance est par nature un contrat aléatoire, qui n’a donc pas vocation à garantir un risque d’ores et déjà réalisé.

En outre, l’article L. 124-5 du code des assurances dispose que “ L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.”

Le contrat d’assurance liant les parties prévoit également une clause, dont se prévaut la société Axa France Iard précisant que “ Ne sont pas garantis par ce contrat (…) Tous dommages (…) résultant d’un fait ou d’un événement dont vous aviez connaissance à la date de prise d’effet de la garantie concernée ou à la date de formation du contrat si elle est antérieure.”

Pour autant, l’existence des infiltrations à la souscription du contrat ne saurait faire perdre son caractère aléatoire au risque couvert, alors que le caractère caché des défectuosités affectant les canalisation à l’origine des infiltrations interdisaient toute constatation par la société Mem de leur défectuosité tant que les travaux de rénovation n’avaient pas commencé. Etant précisé que si la société l’Ermitage, cédant du fonds, avait déclaré à la société Mem l’existence d’un précédent sinistre, elle lui avait aussi expressément indiqué que les travaux de réparation avaient été réalisés.

C’est en effet bien la réalisation de travaux d’aménagement, survenue après la prise d’effet du contrat, qui a révélé à l’assuré les infiltrations, événement accidentel et aléatoire permettant de mettre en oeuvre l’assurance, les infiltrations causales étant indécelables jusqu’à ce sinistre.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Selon l’article L 113-1 du code des assurances, “les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.”

Pour être valable, une clause d’exclusion doit être formelle et limitée de façon à permettre à l’assuré de connaître exactement l’étendue de la garantie.

En l’espèce, la société Axa France Iard se prévaut de la clause contractuelle visée à l’article 1.10 des conditions générales de la police qui comporte une exclusion de garantie en ces termes :

“ En complément des exclusions communes, ne sont pas garantis :

• Les dommages couverts au titre de la garantie événements climatiques,

• Les dommages causés par les débordements des cours et plans d’eau ainsi que par

leur refoulement dans les égouts,

• Les dommages causés par l’humidité ou la condensation,

• Les dommages provenant de défauts de réparation ou d’entretien des installations ou des toitures”

Or, la clause excluant “les dommages provenant d’un défaut de réparation et d’entretien des installations ou des toitures” n’est ni formelle ni limitée dans la mesure où la police ne définit pas ces notions, ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées; cette exclusion ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision qui ne permet pas à l’assuré de connaître avec précision l’étendue de la garantie dont il bénéficie.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Axa France Iard sera donc écarté.

Sur la garantie de la société Axa France Iard au titre des pertes d’exploitation

La société Axa France Iard fait soutenir à titre subsidiaire que ses garanties ne sont en toutes hypothèses pas mobilisables au titre de la demande indemnitaire de la société Mem en ce qu’elle

ne fonde pas celle-ci sur l’existence d’un dommage matériel garanti au titre de l’une des garanties prévues au contrat, mais sur la seule décision de fermeture administrative.

La société Mem expose que c’est la fermeture administrative du restaurant exploité par la société MEM et l’arrêté municipal d’interdiction à l’accès et à l’occupation en date du 2 novembre 2017 qui sont à l’origine de sa demande légitime, que la garantie de perte d’exploitation est parfaitement mobilisable puisque prévue au contrat d’assurance (article 2.1) et que le sinistre visé, à l’origine de l’interruption de l’activité professionnelle de la société, est parfaitement caractérisé et prévu au contrat d’assurance.

La garantie « Perte d’exploitation, perte de revenus » est ainsi rédigée aux conditions générales de la police :

« 2.1. Perte d’exploitation, perte de revenus

L’événement concerné

L’interruption ou la réduction temporaire de votre activité professionnelle assurée, résultant directement :

• Soit d’un dommage matériel garanti au titre de l’une des garanties suivantes :

– Incendie, explosion et risques divers,

– Événements climatiques,

– Catastrophes naturelles,

– Attentats et actes de terrorisme,

– Effondrement,

– Dommages électriques,

– Dégâts des eaux,

– Vol et vandalisme.

• Soit d’une impossibilité ou d’une difficulté d’accès à vos locaux professionnels, notamment en cas d’interdiction par les autorités compétentes, consécutive à un des événements suivants survenus dans le voisinage :

– Incendie, explosion et risques divers,

– Événement climatique de la nature de ceux décrits dans la garantie,

– Catastrophe naturelle.

Les dommages assurés

Selon mention aux conditions particulières, soit la garantie s’exerce pour la perte que vous subissez et pour les frais supplémentaires que vous devez engager, soit elle est limitée à ces seuls frais supplémentaires.

• La perte faisant l’objet de la garantie est :

– Soit la perte de marge brute que vous subissez durant la période d’indemnisation à la suite de la diminution de votre chiffre d’affaires causée par les événements précédents.

La marge brute est la différence entre : le chiffre d’affaires annuel hors TVA corrigé de la variation des stocks et le total des achats et charges variables.

On entend par charges variables celles qui varient en fonction directe de vos activités professionnelles.

– Soit la perte de revenus (ou d’honoraires) professionnels que vous subissez durant la période d’indemnisation à la suite de la diminution de votre activité causée par les événements précédents.

• Les frais supplémentaires sont les frais d’exploitation excédant vos charges normales, qu’au cours de la période d’indemnisation vous engagez avec notre accord afin de retrouver ou de maintenir, à la suite des événements concernés, le niveau de marge brute ou de revenus (honoraires) correspondant à votre activité professionnelle garantie. »

En vertu de ces stipulations, la société Axa France Iard s’est engagée à garantir son assurée, la société Mem des pertes d’exploitation consécutives, notamment, à un dégât des eaux. La société Axa France Iard n’est pas fondée à dénier sa garantie en assimilant l’origine du sinistre subi, à savoir la défectuosité de la descente d’eau de l’immeuble, à ses conséquences, à savoir la fermeture du fonds exploité par la société Mem. En effet, nonobstant les termes employés par la société preneuse dans ses conclusions, il ne fait aucun doute que le sinistre est dû à un dégât des eaux et entre dès lors dans le champ de garantie de la société Axa France Iard.

La garantie de la société Axa France Iard est donc mobilisable.

S’agissant du quantum des sommes réclamées par la société Mem à la société Axa France Iard, cette dernière ne peut valablement se prévaloir de la contradiction qu’elle déduit de la réclamation de la société preneuse au titre d’une perte de chiffre d’affaires qui serait en lien avec l’arrêté municipal d’interdiction à l’accès en date du 2 novembre 2017 et sa demande portant sur 'ensemble de l’année 2017. En effet, et comme jugé supra, il ne peut y avoir de confusion entre l’origine du sinistre et ses effets quant à la fermeture des locaux.

S’agissant de l’étendue de la garantie, la société Mem réclame la condamnation de la société Axa France Iard à lui payer la somme de 85.528 euros au titre de la perte de marge brute pour l’année 2017 selon décompte détaillé mentionné en page 27 de ses conclusions.

La société Axa France Iard conteste ce montant, se fondant sur un rapport du cabinet Elex qui considère que la perte d’exploitation alléguée par la société Mem, pour les mois d’octobre à décembre 2017, ne peut excéder la somme de 13.798, 99 euros et précisant que :

— la demande de la société Mem est fondée sur l’hypothèse non justifiée d’une croissance prévisionnelle du chiffre d’affaires 2017 de 25%, au regard de celui réalisé en 2016,

— la tendance réelle d’évolution du CA mensuel sur les 12 mois avant la fermeture de l’établissement s’établit à – 22, 99 %,

— la tendance réelle d’évolution du CA mensuel sur les 6 derniers mois avant la fermeture de l’établissement s’établit à – 29, 31 %.

Au vu des pièces versées aux débats et du rapport de M. [Y] expert sapiteur, la perte de marge brute définie dans le contrat d 'assurances comme étant la différence entre le chiffre d’affaires annuel hors TVA corrigé de la variation des stocks et le total des achats et charges variables sera fixée à la somme de 28.094 euros, étant entendu que c’est à juste titre que la société Rem Real Estate critique la base du chiffre d’affaires prévisionnel retenue par la société Mem de façon non justifiée.

La société Axa France Iard sera donc tenue à garantir la société Mem à hauteur de cette somme de 28.094 euros, sous réserve des limites de ses plafonds de garanties et de sa franchise contractuelle.

Sur la demande de la société Mem dirigée contre la société Axa France Iard au titre de la résistance abusive

La société Mem sollicite la condamnation de la société Axa France Iard à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que la société d’assurance a refusé abusivement de mettre en œuvre la garantie d’assurance.

La société Axa France Iard réplique qu’elle n’a commis aucune faute.

A la lumière de ce qui a été précédemment exposé, aucun élément objectif ne vient établir en l’espèce que la société Axa France Iard a fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la société Mem des dommages intérêts.

Cette dernière sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes de garantie

Sur les demandes de la société Axa France Iard dirigée contre les consorts [H] et la société Rem Real Estate

La société Axa France Iard sollicite la condamnation in solidum des consorts [H] et de la société Rem Real Estate venant aux droits de la SCI La Muette, à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son égard sur le double fondement de l’article 1240 du code civil et du recours subrogatoire dont elle entend se prévaloir à l’encontre des bailleurs successifs.

La demande de la société Axa France Iard , qui doit garantir la société Mem en vertu du contrat d’assurance qui les lie, ne saurait prospérer au visa de l’article 1240 du code civil en l’absence de lien de causalité directe entre le préjudice qu’elle invoque et le manquement imputable au bailleur.

S’agissant du recours subrogatoire, aux termes de l’article L.121-12 du code des assurances, alinéa premier, “ l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.”

La subrogation légale au sens de l’article L.121-12 du code des assurances suppose l’existence d’un paiement effectué par l’assureur, ainsi que la preuve de ce que le paiement a été effectué non à titre commercial mais en application du contrat d’assurance.

En l’espèce, la société Axa France Iard ne justifie d’aucun règlement au bénéfice de la société Mem de sorte que sa demande fondée sur les dispositions sus visées, formée de façon prématurée, ne peut prospérer.

Sur la demande de garantie des consorts [H] à l’encontre de la SCI La Muette aux droits de laquelle vient la société La Foncière Sima

Il ressort du dossier et il n’est pas contesté que M. [X] [H] a fait donation de ses droits portant sur les locaux en litige à ses enfants [Z] [H] M. [N] [H], Mme [M] [H] et M. [F] [H] ; qu’à la suite, par différents actes authentiques des 18 juillet 2019 et 16 septembre 2019, M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D] et M. [I] [H] ont cédé l’intégralité de leurs droits à la SCI La Muette.

Il était mentionné notamment dans l’acte de cession que le cessionnaire fera son affaire personnelle de la situation structurelle de l’immeuble et de la prise en charge à ses frais de l’ensemble des travaux futurs décidés par l’indivision ou nécessités par un arrêté de péril s’il venait à être délivré par la Ville, en sa qualité de nouveau propriétaire d’une quote-part de l’immeuble, sans recours contre le cédant de ce chef.

Le cessionnaire était également informé de la situation procédurale, faisant suite aux désordres

détectés sur le bâti, et, à la suite, le cessionnaire a déclaré prendre les biens dans leur état et faire son affaire personnelle de la poursuite des procédures judiciaires en sa qualité de nouveau propriétaire d’une quote-part de l’immeuble, sans recours contre le cédant de ce chef.

Il était ajouté en outre que le cessionnaire s’engageait à prendre exclusivement à sa charge les condamnations qui pourraient résulter des décisions judiciaires à intervenir à l’issue des expertises, tant pour les procédures en cours que pour les procédures qui pourraient être intentées postérieurement à la réitération de l’acte de vente.

Il résulte des termes de l’acte de cession que les consorts [H] sont fondés à solliciter la garantie de la SCI la Muette, aux droits de laquelle vient la société La Foncière Sima, de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur la demande de garantie de la société La foncière Sima à l’encontre de la société Rem Real Estate

Il résulte des pièces du dossier et il n’est pas contesté que la société Rem Real Estate a fait l’acquisition le 20 septembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 9]/[Adresse 10] à [Localité 27] auprès de la société La Foncière Sima venue aux droits de la SCI La Muette par voie de transmission universelle du patrimoine de cette société.

Aux termes de l’acte de vente, il est prévu que la société Rem Real Estate est subrogée dans les droits et actions du vendeur et fait son affaire personnelle de toutes les instances concernant l’immeuble dont s’agit ainsi que des conséquences de l’expertise menée par M. [E]

Il s’ensuit que la demande de garantie de la société La Foncière Sima venue aux droits de la SCI La Muette dirigée contre la société Rem Real Estate, subrogée dans les droits et actions du vendeur de l’immeuble, sera accueillie.

Sur la demande en paiement de la société Rem Real Estate dirigée contre la société Mem

La société Rem Real Estate sollicite la condamnation de la société Mem à lui payer la somme de soit la somme de 65.392,71 euros au titre de l’arriéré locatif objet du commandement du 4 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, et capitalisation par année entière échue et à échoir jusqu’à parfait paiement.

La société Mem ne formule pas d’observations spécifiques sur cette demande.

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit et de l’absence de toute contestation de la société Mem, il sera fait droit à la demande en paiement de la société Rem Real Estate, de sorte que la société Mem sera condamnée à lui payer la somme de 65.392,71 euros au titre de l’arriéré locatif objet du commandement du 4 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, et capitalisation des intérêts.

Sur la demande de délais de la société Mem

La demande de délais étant formée par la société Mem à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande de nullité du commandement de payer et cette nullité ayant été prononcée, il ne sera pas statué sur cette demande.

Sur les autres demandes

La société Rem Real Estate qui succombe en grande partie supportera la charge des dépens de la présente instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Mem la somme de 6.000 euros.

Les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare recevables les interventions volontaires de :

— M. [NE] [D], Mme [S] [G] née [D], M. [C] [D], M. [W] [D] en qualité d’usufruitier et nu-propriétaires de la part indivise de Mme [P] [H] épouse [D],

— M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H] et M. [F] [H] devenus co propriétaires indivis du chef de la donation faite par M. [X] [H],

— la SCI La Muette qui a acquis les locaux loués à la société Mem des consorts [H],

— de la SC La foncière Sima, venue par voie de transmission universelle de patrimoine aux droits de la SCI La Muette,

— la SAS Rem Real Estate en sa qualité de nouvelle propriétaire de l’intégralité de l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués,

Rejette les demandes de mise hors de cause,

Déclare de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 janvier 2018 à la SAS Mem,

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial consenti au profit de la SAS Mem portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 16] aux torts exclusifs du bailleur,

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de la SAS Mem, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D], la SC La Foncière Sima venant aux droits de la SCI La Muette et la société Rem Real Estate à payer à la SAS Mem :

* la somme de 263.097,62 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de son fonds de commerce,

* la somme de 14.828,43 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux honoraires versés à M. [U],

* la somme de 70.000 euros en réparation du préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de la SAS Mem,

Condamne la société Axa France Iard à garantir la SAS Mem à hauteur de la somme de 28.094 euros au titre des pertes d’exploitation, sous réserve des limites de ses plafonds de garanties et de sa franchise contractuelle,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SAS Mem dirigée contre la SA Axa France Iard,

Rejette la demande de garantie de la SA Axa France Iard,

Condamne la SCI La muette aux droits de laquelle vient la SC La Foncière Sima à garantir M. [I] [H], Mme [T] [H], épouse [B], M. [L] [H], M. [J] [H], M. [X] [H], M. [Z] [H], M. [N] [H], Mme [M] [H], M. [F] [H], M. [NE] [D], Mme [S] [G], M. [C] [D], M. [W] [D] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

Condamne la SAS Rem Real Estate à garantir la SC La Foncière Sima venue aux droits de la SCI la Muette de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SAS Mem à payer à la SAS Rem Real Estate la somme de 65.392,71 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, et capitalisation des intérêts,

Condamne la SAS Rem Real Estate à payer à la SAS Mem la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Rem Real Estate aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

Rejette toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires,

Ordonne l’exécution provisoire.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME