Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 13 février 2025, n° 24/05566

TJ Paris 13 février 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande en raison d'une mise en demeure non valable
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions légales requises, rendant ainsi la demande irrecevable.
Rejeté
Demande de dommages et intérêts liée à l'impayé des charges
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts était liée à la demande principale, qui a été déclarée irrecevable.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a décidé que le syndicat, étant la partie perdante, devait supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation solidaire de M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernaient la validité de la mise en demeure et la recevabilité des demandes en procédure accélérée. Le tribunal a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, rendant ainsi les demandes du syndicat irrecevables. En conséquence, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 13 févr. 2025, n° 24/05566
Numéro(s) :	24/05566
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	18 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edmond SMADJACharles AMAR
Parties :	Syndicat de copropriétaires du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

— TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Charles AMAR

— M^e Edmond SMADJA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05566

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVO

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1], réprésenté par syndic, la société CLAVIERE IMMOBILIER, Société à responsabilité unipersonnelle

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Charles AMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1934

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [C] [U] [L] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Edmond SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1486

Décision du 27 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 24/05566 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) sont propriétaires du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par un courrier daté du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Lors de l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1, 1343-2 et 1343-5 du code civil, il demande à la juridiction de :

— condamner solidairement M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) au paiement de la somme de 12 601,45 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2023 au 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, et capitalisation des intérêts, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2023, pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à M. et Mme [F] ;

— condamner solidairement M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) au paiement de la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Lors de l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2024, M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) ont également formé oralement leurs demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans leurs conclusions notifiées le 26 novembre 2024. Ils demandent à la juridiction de :

— juger qu’ils peuvent bénéficier d’un délai de paiement, en leur accordant la possibilité de régler en douze mensualités la dette de 12 601.45 euros assortie des intérêts légaux à compter du 24 octobre 2023, avec un règlement au plus tard le 15 de chaque mois, sous peine de déchéance du terme ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte et de dommages et intérêts à leur encontre ;

— prononcer une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre des défendeurs à la somme au plus de 1800 euros ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier de mise en demeure daté du 24 octobre 2023, sans toutefois produire le bordereau d’accusé de réception permettant de s’assurer de la présentation du pli au destinataire, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 (« toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »).

L’existence d’une mise en demeure valable et d’un défaut de paiement dans le mois suivant étant une condition pour agir suivant la procédure accélérée au fond, la demande du syndicat des copropriétaires n’est en toute hypothèse pas recevable.

Au surplus, sur la validité de la mise en demeure, il apparaît que le courrier du 24 octobre 2023 ne met pas en demeure M. [I] [F] et Mme [X] [U] [L] (ép. [F]) de régler sous trente jours une provision exigible et impayée, mais l’ensemble d’un arriéré de charges d’un montant de 10 951,96 euros.

Il est par ailleurs relevé que les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’y sont pas reproduites ou même évoquées, et qu’aux termes du dispositif de l’assignation, il n’est pas réclamé l’exigibilité anticipée de provisions, mais le paiement de l’intégralité des charges échues et impayées.

La mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Sur la validité de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le demandeur est invité à consulter l’avis n°15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n°24-70.007).

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 24 octobre 2023 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

La Greffière Le Président