DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Mars 2026

N° RG 23/01147 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M73Z

Code NAC : 30G

S.A.S. ATOS INTERNATIONAL

C/

S.A.S. OPCI RIVER OUEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

S.A.S. ATOS INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 412 910 977 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal PIBAULT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Katia BONEVA-DESMICHT, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.S. OPCI RIVER OUEST, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 533 207 445 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien TO, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 30 juin 2017, la société OPCI RIVER OUEST a consenti à la société ATOS INTERNATIONAL un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux d’une superficie de 53.229 m2 et 1.177 emplacements de stationnements, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 19.877.920 €.

Par avenant du même jour, les parties ont résilié par anticipation le bail commercial initial du 18 décembre 2009 qui portait sur les mêmes locaux et venait à expiration le 31 décembre 2022.

Le nouveau bail a été conclu pour une durée ferme de douze années, ayant prix effet à compter du 1er juillet 2017 et a été étendu de 13 mois par avenant.

En application du bail, le preneur a fourni au bailleur une garantie bancaire émise par le Crédit Industriel et commercial d’un montant initial de 5.693.391 € et une garantie de la société ATOS SE.

Au cours du premier trimestre 2022, le bailleur mandatait la société Consult Tech afin de procéder à un avant-projet détaillé sur la rénovation et l’optimisation des installations du système de gestion technique du bâtiment (GTB). Il en ressortait que le matériel en place était obsolète ; qu’il ne pouvait être reconduit et adapté et que le remplacement du système GTB était préconisé.

Après réception de cet avant-projet détaillé, la société ATOS INTERNATIONAL estimait qu’au regard de la nature et de la taille de l’immeuble, dans un contexte d’obsolescence les travaux relatifs à la GTB, les travaux relatifs à la GTB relevaient des obligations du bailleur.

La société Telmma, gestionnaire de l’immeuble, répondait que le bailleur conservera à sa charge la partie « logiciel » de la GTB, conformément au bail.

Par lettre recommandé du 2 novembre 2022, le conseil de la société ATOS INTERNATIONAL répondait que l’absence de remplacement de la GTB contrevenait à l’obligation de délivrance du bailleur et qu’en conséquence, ce dernier devait en supporter le coût de remplacement.

Par courrier recommandée du 23 décembre 2022, le représentant de l’actionnaire de la société OPCI RIVER OUEST confirmait le démarrage des travaux de la GTB et l’émission d’appels de charges correspondant à la quote-part incombant à la société ATOS INTERNATIONAL pour ces travaux à l’exclusion du logiciel de la GTB et prévenait qu’à défaut de paiement de ces charges aux exactes échéances, la garantie bancaire serait mise en jeu.

Le 27 décembre 2022, la société Telmma adressait à la société ATOS INTERNATIONAL une facture n° 25732022 intitulée complément provision 2022 d’un montant de 1.319.902,48 € HT, soit 1.582.682,98 € TTC.

Par exploit du 12 février 2023, la société ATOS INTERNATIONAL faisait assigner la société OPCI RIVER OUEST devant ce tribunal, sur le fondement de l’article 1719 relatif à l’obligation de délivrance incombant au bailleur.

Le 8 mars 2023, la société OPCI RIVER OUEST demandait au Crédit Industriel et Commercial de lui payer la somme de 1.582.682,98 € au titre de la garantie à première demande, lequel effectuait le paiement sollicité.

Par lettre du 4 mai 2023, la société OPCI RIVER OUEST réclamait à ATOS INTERNATIONAL une nouvelle garantie bancaire correspondant à trois mois de loyers, au titre de la reconstitution de la garantie.

Le Conseil de la société ATOS INTERNATIONAL refusait la reconstitution de cette garantie en raison du contentieux pendant devant le tribunal judiciaire de Pontoise et en rappelait que celle-ci qui s’élevait à initialement à 5.693.391 €, n’était pas épuisée.

Suivant exploit d’huissier du 19 juillet 2023, la société OPCI RIVER OUEST faisait assigner la société ATOS pour qu’elle soit condamnée à reconstituer la garantie devant le juge des référés du tribunal de commerce de Pontoise, lequel ordonnait le sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure pendante devant le tribunal de céans.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état de ce tribunal déclarait le tribunal judiciaire de Pontoise matériellement compétent pour connaître du litige opposant la société OPCI RIVER OUEST et la société ATOS INTERNATIONAL.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 juin 2025, la société ATOS INTERNATIONAL demande au tribunal de :

Débouter la société OPCI RIVER OUEST de toutes ses demandes,Dire que la société OPCI RIVER OUEST a manqué à son obligation de délivrance,De la condamner à exécuter d’urgence les travaux de remplacement de la Gestion Technique du Bâtiment et à en supporter les frais,Dire nulle et sans effet la facture n° 25732022 du 27 décembre 2022 relative à des sommes qui ne sont pas dues par elle-même et toute autre facture ou partie de facture mettant à sa charge le remplacement de ma Gestion Technique du Bâtiment ( en ce compris la facture 257320240028 du 19 décembre 2024),Faire interdiction à la société OPCI RIVER OUEST de solliciter le paiement au titre des garanties produites par la société ATOS INTERNATIONAL lors de la signature du bail, à savoir la garantie bancaire émise par la banque CIC et la garantie donnée par la société ATOS SE,Faire interdiction à la société OPCI RIVER OUEST d’en solliciter la reconstitution des garanties produites par la société ATOS INTERNATIONAL lors de la signature du bail, à savoir la garantie bancaire émise par la banque CIC et la garantie donnée par la société ATOS SE,Condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 7.886.260,27 € HT, soit la somme de 9.463.512,32 € TTC sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la défaillance de la Gestion Technique du Bâtiment,Condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 1.582.682,98 € correspondant à la somme liée à la garantie bancaire à première demande, étant précisé que cette somme sera affectée à la reconstitution de ladite garantie,Condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 1.368.542,63 € HT, correspondant à l’excédent de charge payé en 2023,Condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 100.000 € au titre du préjudice d’image,Condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 55.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; que le bâtiment, dans lequel se trouve les locaux loués, la gestion technique ne peut être réalisée sans le système GTB ; que le décret BACS (Building Automation & Control System) qui transpose la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, rend obligatoire la mise en place d’une GTB pour tout bâtiment tertiaire dont la puissance est supérieure à 290 KW ; que le système GTB en place est irrémédiablement obsolète, la seule évolution possible étant son remplacement total.

Elle soutient que la stipulation de l’ article 5.1.1 du bail qui limite les obligations du bailleur au seul remplacement de la partie logiciel du GTB, doit être réputée non écrite en ce qu’elle est incompatible avec l’obligation de délivrance du bailleur, laquelle est d’ordre public ; que les stipulations implicites mettant à la charge du locataire le coût de remplacement de la GTB (hors partie logiciel) doivent être considérées comme non écrites comme contraires aux dispositions de l’article 1719 du code civil ; que le coût de remplacement de la GTB doit être supporté par le bailleur ; que les factures du 27 décembre 2022 et du 19 décembre 2024 sont injustifiées ; que par voie de conséquence, elle est fondée à demander qu’il soit fait interdiction à la société OPCI RIVER OUEST d’en demander le paiement par le biais des garanties données.

Elle expose également que la défaillance de la GTB lui a causé un préjudice financier et un préjudice d’image pour lesquels elle demande la condamnation de la société OPCI RIVER OUEST à lui verser les dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la société OPCI RIVER OUEST demande au tribunal de :

Débouter la société ATOS INTERNATIONAL de ses demandes ;Juger que les travaux de rénovation de la gestion technique du bâtiment sont à l’entière charge de la société ATOS INTERNATIONAL, sauf en ce qui concerne la partie « logiciel », Juger que la société ATOS INTERNATIONAL est débitrice envers elle de la somme de 1.582.682,98 €, correspondant à l’appel de charge pour la première tranche de travaux,Juger qu’elle-même est fondée à réaliser les garanties autonomes contre la banque CIC et la société ATOS SE, garants autonomes,Juger que les travaux de rénovation de la gestion technique du bâtiment sont à la charge de la société ATOS INTERNATIONAL,Juger que la société ATOS INTERNATIONAL est tenue de reconstituer la garantie bancaire à première demeure,Condamner la société ATOS INTERNATIONAL à lui payer la somme de 1.582.682,98 €, en deniers et quittance,Condamner la société ATOS INTERNATIONAL à lui fournir une nouvelle garantie autonome bancaire dans les conditions de l’article 17.6.1 du bail commercial, sous astreinte de 50.000 € par jour de retard, à compter de la notification de la décision à intervenir,Condamner la société ATOS INTERNATIONAL à lui payer la somme de 55.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civil .

Elle fait valoir que l’article 1719, 1er et 2ème et 1720 alinéa 2 du code civil sont supplétifs de volonté de sorte que le bail peut librement mettre à la charge du bailleur certains travaux ; qu’en application de l’article R 145-35 du code de commerce ne peuvent être imputées au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ; qu’à contrario, il est loisible aux parties de mettre à la charge du preneur le remplacement de gros équipements ; que l’obligation de délivrance présente deux aspects, en premier lieu la remise d’un bien conforme à sa destination et en second lieu la remise de la chose en bon état de réparation de toute espèce, cette remise en bon état étant supplétif de volonté ; que l’article 17.2.1 du bail précisent bien que sont imputables au preneur les charges et travaux afférents à l’ensemble immobilier, comprenant les installations et équipements de gestion technique centralisée.

En ce qui concerne les factures, celle du 27 décembre 2022 correspond à l’appel de charges relatifs aux travaux GTB correspondant à 30 % du budget ; que celle du 19 décembre 2024 correspond à la suite des travaux incombant au preneur ; que les demandes présentées par la société ATOS INTERNATIONAL de restitution des sommes au titre du premier appel de garantie et de l’interdiction de reconstituer les garanties autonomes sont mal fondées et contraires aux clauses du bail.

Elle conteste enfin avoir commis de faute dans le remplacement de la GTB pour lequel, elle affirme avoir agi avec diligence.

Pour plus ample exposé des demandes et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les travaux de la GTB

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée […] ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle est destinée.

La stipulation dans le contrat de clauses limitatives ou exonératoires de ces obligations est valide à condition de ne pas contredire une obligation essentielle du bail, telle que la mise à disposition des biens loués au locataire, laquelle est inhérente au contrat de bail qui implique la délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle. Il en résulte qu’aucune clause contractuelle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

En ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation, le code civil dispose que le bailleur est tenu d’entretenir le bien en état de servir conformément à son usage et d’y faire toutes les réparations autres que locatives. Cette répartition n’est toutefois pas d’ordre public, les parties pouvant y déroger par convention. La clause du bail qui tend à transférer au preneur des travaux incombant normalement au bailleur, est valable sous réserve qu’elle n’aboutisse pas à imputer au locataire les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil lesquelles incombent nécessairement au bailleur, en application de l’article R 145-35 du code de commerce.

Le bail du 30 juin 2017 stipule en son article 5.1.1 que le bailleur devra conserver à sa charge exclusive :

1) les grosses réparations et les travaux limitativement énumérés à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liées à la réalisation des travaux ;2) le remplacement des gros équipements limitativement énumérés , pour autant qu’il soit rendu nécessaire par la seule vétusté et/ou par une obligation légale ou règlementaire de mise en conformité avec la règlemention :[…] la partie « logiciel » de la Gestion Technique du Bâtiment […] ;

3) outre ce qui est dit au point 2° ci-dessus, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre les locaux ou l’ensemble immobilier en conformité avec la règlementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux ou de l’ensemble immobilier dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Il prévoit que le preneur procédera à tous travaux, réparations, réfections et remplacement de tout élément et de tout système, même dans son entier qui ne pourrait être réparés, dès lors qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris s’ils sont nécessités par l’usage, la vétusté et la force majeure […] ; qu’il supportera les travaux de mises en conformité de l’ensemble immobilier au prorata des surfaces des locaux, à l’exception des travaux de mises en conformité dès lors qu’ils relèvent de l’article 606 du code civil ou qu’ils entraînent le remplacement des gros équipements dont la liste figure à l’article 5.1.1 2°.

Il ressort des clauses précitées du bail que le bailleur ne conserve à sa charge que les grosses réparations de l’article 606 du code civil et, sous condition de vétusté ou de mise en conformité, le remplacement des gros équipements limitativement énumérés (liste mentionnant précisément les systèmes, appareils et éléments à la charge du bailleur dans laquelle figure la partie « logiciel » de la GTB).

Le remplacement de la GTB à l’exception de son logiciel n’en fait pas partie.

La société ATOS INTERNATIONAL soutient que la stipulation de l’article 5.1.1 du bail qui limite les obligations du bailleur au seul remplacement de la partie logiciel du GTB doit être réputée non écrite en ce qu’elle est incompatible avec l’obligation de délivrance du bailleur, laquelle est d’ordre public ; que celle implicite qui met à la charge du locataire le coût de remplacement de la GTB (hors partie logiciel) doit donc être considérée, comme non écrite comme contraire aux dispositions de l’article 1719 du code civil.

Mais la répartition prévue par le code civil entre les travaux à la charge du preneur et ceux incombant au bailleur n’étant pas d’ordre public, la stipulation résultant de l’article 5.1.1 du bail constitue donc une clause valable qu’il n’y a pas lieu de déclarer non écrite.

La GTB peut se définir comme l’ensemble des automatismes régulateurs, capteurs, actionneurs permettant de contrôler et de superviser les installations techniques d’un bâtiment, et d’en optimiser le fonctionnement, notamment par le pilotage des installations techniques telles que notamment les équipements de chauffage, ventilation, climatisation ; les équipements de plomberie ; les moyens d’éclairage ; les installations de sécurité.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, la GTB ne fait pas partie des éléments indissociables du clos et du couvert relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Si l’installation de la GTB fait effectivement partie des gros équipements de l’immeuble, la société ATOS INTERNATIONAL a accepté, dans le bail du 1er juillet 2017, de supporter le coût de son remplacement, à l’exception de la partie « logiciel » restant à la charge de bailleur, ainsi qu’il ressort des stipulations précitées de l’article 5.1.1. Or, occupant les locaux litigieux antérieurement au bail susvisé et ce depuis 2009, elle connaissait parfaitement les lieux, leur état ainsi que celui de ses équipements parmi lesquels figure la GTB.

Mais la société ATOS INTERNATIONAL fait également valoir qu’au regard de la nature et de la taille de l’immeuble, dans un contexte d’obsolescence, les travaux relatifs au remplacement de la GTB relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur car elle ne peut exploiter les locaux loués dans des conditions normales. Elle expose que, dans le bâtiment où se trouvent les locaux loués, la gestion technique ne peut être réalisée sans le système GTB ; qu’en outre, sans celui-ci, le bâtiment ne serait pas conforme au regard des dispositions du décret BACS (Building Automation & Control System) transposant la directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments, lesquelles imposent la mise en place d’une GTB d’ici le 1er janvier 2025 pour tous les bâtiments tertiaires non résidentiels.

Or, s’il résulte du rapport d’audit de la société Esope et du dossier d’avant-projet de Consult’Tech que le système GTB actuel est obsolète et que son remplacement est préconisé pour une optimisation des modes de fonctionnement des équipements existants, il n’est pas pour autant démontré que cette obsolescence rende le bien impropre à sa destination de locaux à usage de bureau, étant observé que les locaux ont bien été mis à la disposition du preneur et que malgré l’obsolescence de la GTB, les locaux ont toujours pu être exploités conformément à leur destination. Il apparaît donc que le bailleur a respecté son obligation de délivrance conforme.

L’obsolescence de la GTB ne constitue pas non plus un vice ou un défaut affectant la structure de l’immeuble et touchant aux travaux visés à l’article 606 du code civil. Le preneur doit donc en supporter le coût conformément aux stipulations de bail qui lui imputent l’ensemble des travaux de réparation et de mises en conformité y compris s’ils sont nécessités par l’usage, la vétusté et la force majeure, à l’exception d’une liste limitative de travaux à la charge du bailleur (article 5.1.1 susvisé) dont ne font pas partie les travaux de rénovation de la GTB sauf le remplacement du logiciel.

La société ATOS ne peut non plus invoquer l’obligation de mise en place d’une GTB d’ici le 1er janvier 2025 pour la conformité du bâtiment prescrite par les dispositions du décret BACS pour soutenir que son remplacement incombe au bailleur, ces dispositions étant sans effet sur la prise en charge du coût des travaux y afférents, laquelle résulte des clauses du bail qui en l’espèce l’imputent au preneur.

Il convient donc de dire que les travaux de rénovation de la gestion technique du bâtiment sont à la charge de la société ATOS INTERNATIONAL, sauf en ce qui concerne la partie « logiciel », en application du bail liant les parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société ATOS INTERNATIONAL sera déboutée de sa demande aux fins de voir dire que la société OPCI RIVER OUEST a manqué à son obligation de délivrance et de l’entendre condamner à exécuter les travaux de rénovation de la GTB et à en supporter le coût.

Sur la nullité de la facture de 1.582.682,98 € et de facture ultérieure

La société ATOS demande au tribunal de dire nulle la facture n° 25732022 du 27 décembre 2022 et toute autre facture ou partie mettant à sa charge le remplacement de la Gestion Technique du Bâtiment, en ce compris la facture 257320240028 du 19 décembre 2024, en faisant valoir qu’elle n’en doit pas le paiement.

Elle expose que la facture 27 décembre 2022 intitulée « complt de prov 2022 » d’un montant de 1.319.902,48 € HT, soit 1.582.682,98 € TTC n’est pas conforme aux stipulations du bail ; qu’elle ne contient aucun élément permettant d’identifier la nature des charges facturées ni la clé de répartition de celle-ci ; que son libellé porte sur l’année 2022 alors qu’elle a été émise le 27 décembre 2022.

Mais il résulte des pièces produites par la société OPCI RIVER OUEST (courriel du 19 janvier 2023 et lettre du 3 février 2023) que des explications précises et détaillées ont été données à la société ATOS sur la facture du 27 décembre 2022, laquelle correspond à un appel provisionnel de charges relatifs aux travaux de la GTB prévus dans le budget de l’immeuble depuis 2021. Il a été également précisé que les travaux étaient programmés sur 2/3 ans, le budget provisionnel étant de 5.320.000 € HT et la clé de répartition des charges ayant été appliquée au prorata des surfaces occupées par ATOS, soit 82,6 % de la superficie totale de l’immeuble.

La société ATOS INTERNATIONAL a donc bien reçu l’ensemble des informations nécessaires lui permettant de comprendre la cause et le calcul de la somme provisionnelle qui lui était réclamée dans la facture du 27 décembre 2022.

Or, le bail prévoit que le preneur versera chaque trimestre, en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges et travaux prévus au bail ; que le bailleur pourra ajuster en cours d’année le budget prévisionnel établi pour l’année civile en cours et les provisions en résultant s’il apparaît que ce budget est inférieur ou supérieur à la réalité.

Les travaux de remplacement de la GTB, à l’exception de la partie « logiciel » qui incombe au bailleur, étant à la charge du preneur, les sommes provisionnelles appelées par facture n° 25732022 du 27 décembre 2022 et 257320240028 n° du 19 décembre 2024 apparaissent justifiées dans leur principe.

Il revient donc à la société ATOS INTERNATIONAL de demander à sa bailleresse les justificatifs des sommes appelées, notamment lors de la reddition de comptes, et le cas échéant d’en contester les montants, en précisant les montants qu’elle conteste et les raisons de sa contestation, ce qu’elle ne fait pas en l’état.

La société ATOS INTERNATIONAL sera déboutée de sa demande de voir déclarer nulles ces factures.

La société ATOS INTERNATIONAL sera déclarée débitrice envers la société OPCI RIVER OUEST de la somme de 1.582.682,98 €, correspondant à l’appel de charges pour la première tranche de travaux.

Sa demande aux fins de voir interdire à la société OPCI RIVER OUEST d’en solliciter le paiement au titre des garanties qu’elle a produites – à savoir la garantie bancaire émise par la banque CIC et la garantie donnée par la société ATOS SE-, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la reconstitution de la garantie bancaire

L’article 17.6.1 du bail impose au preneur de fournir au bailleur une garantie bancaire à première demande d’un montant de 5.693.391 €. Il stipule que dans le cas d’une mise en jeu totale ou partielle de cette garantie, le preneur s’oblige à délivrer dans les 15 jours une nouvelle garantie d’un montant identique à celui de la garantie mise en jeu.

Face au refus du preneur de payer la facture du 27 décembre 2022, la société OPCI RIVER OUEST a appelé en garantie la banque au titre de la garantie autonome pour un montant 1.582.682,98 €. La banque s’étant exécutée, la société OPCI RIVER OUEST demande la reconstitution de sa garantie, ce à quoi s’oppose la société ATOS qui considère que le coût des travaux ne lui incombe pas.

Mais les travaux de remplacement de la GTB incombant au preneur, à l’exception du remplacement de la partie logiciel, la société OPCI RIVER OUEST est fondée à demander la reconstitution de sa garantie.

La société ATOS INTERNATIONAL sera condamnée à reconstituer la garantie bancaire à première demande dans les conditions de l’article 17.6.1 du bail, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, les éléments versés aux dossiers montrant que la société locataire respecte ses obligations, le présent litige relatif à la prise en charge des travaux de remplacement de la GTB trouvant sa cause dans l’interprétation complexe de clauses du bail, au regard des dispositions de l’article 1719 du code civil.

Les demandes de la société ATOS INTERNATIONAL aux fins de voir condamner la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 1.582.682,98 €, correspondant à la somme tirée de la garantie bancaire et interdire à celle-ci de solliciter la reconstitution des garanties produites lors de la signature du bail, ne pourront qu’être rejetées.

Il en est de même de la demande de la société ATOS INTERNATIONAL en condamnation de la société OPCI RIVER OUEST à lui payer la somme de 1.368.542,63€ HT, correspondant à l’excédent de charge payé en 2023, en l’absence de toute démonstration et justification de l’excédent invoqué.

La société OPCI RIVER OUEST ayant appelé la garantie de la banque pour le paiement de la facture de 1.582.682,98 € et celle-ci s’étant exécutée, et la société ATOS INTERNATIONAL ayant été condamnée à reconstituer la garantie bancaire à première demande dans les conditions de l’article 17.6.1 du bail par le présent jugement, il n’y a pas lieu de condamner en outre celle-ci à payer à la société OPCI RIVER OUEST la somme de 1.582.682,98 € mais de dire qu’elle en est redevable.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice financier

La société ATOS INTERNATIONAL demande la condamnation de la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 7.886.260,27 € HT, soit la somme de 9.463.512,32 € TTC à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la défaillance de la Gestion Technique du Bâtiment.

Elle fait valoir qu’en raison du non-respect de son obligation de délivrance par le bailleur, elle a subi des préjudices importants liés à la défaillance de GTB (impossibilité de bénéficier d’une température satisfaisante et uniforme ; difficulté voire impossibilité de gérer les éclairages et la ventilation ; pannes sur les régulateurs et les télécommandes ; surcoûts liés à la maintenance).

Mais le bailleur n’ayant pas failli à son obligation de délivrance ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, l’indemnisation des préjudices invoqués par la société ATOS INTERNATIONAL, liés à l’obsolescence de la GTB, implique qu’elle démontre les manquements contractuels commis par son bailleur à l’origine de ses préjudices.

Or le bail prévoit qu’elle a renoncé à tout recours contre le bailleur en cas d’irrégularités ou d’interruption du service de l’eau, de l’électricité, du téléphone, de la climatisation, des groupes électrogènes et tous systèmes automatiques d’accès et systèmes informatiques dépendant de l’ensemble immobilier, le bailleur s’engageant à faire ses meilleurs efforts pour rétablir le fonctionnement au plus vite.

Il revient donc à la société ATOS INTERNATIONAL d’établir que son bailleur n’a pas déployé la diligence et les moyens requis pour mettre fin aux défaillances de la GTB qu’elle invoque.

Or, elle ne démontre pas les manquements de son bailleur à ses obligations contractuelles, elle-même n’établissant notamment pas qu’elle aurait de manière répétée et vaine alerté le bailleur sur lesdits dysfonctionnements et ce alors que les pièces versées aux débats (courriel du 7 mars 2019 de [C] [A],) montrent la complexité de la modernisation des systèmes de climatisation et d’éclairage (matériels ne se fabriquant plus ou se trouvant en fin de série chez les fournisseurs) et de la rénovation de la GTB (avant-projet Consult’Tech ; audit ESOPE). Elles font également ressortir qu’en mars 2022, la société Consult’Tech a été chargée par le bailleur de procéder à un avant-projet de rénovation et d’optimisation des travaux de la GTB ; que la société ATOS INTERNATIONAL a alors considéré que le système GTB constituait un élément indispensable à sa jouissance et que le coût de son changement incombait au bailleur (courriel de [D] [E] du 11 mai 2022) ; qu’il s’en est suivi un échange de courriers entre les parties, chacune maintenant sa position, ce qui n’a pu que complexifier la mise en œuvre des travaux.

La société ATOS INTERNATIONAL qui n’apporte pas la preuve des manquements contractuels imputables à la société OPCI RIVER OUEST, sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice financier.

Sur le préjudice d’image

La société ATOS INTERNATIONAL demande la condamnation de la société OPCI RIVER OUEST au paiement de la somme de 100.000 € au titre du préjudice d’image.

Mais pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus tenant à ce qu’elle n’établit pas l’existence de manquements contractuels de la société OPCI RIVER OUEST à l’origine du préjudice qu’elle invoque, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image.

Sur l’exécution provisoire

La société ATOS INTERNATIONAL demande qu’en cas de condamnation mise à sa charge, l’exécution provisoire soit écartée en faisant valoir que le tribunal de commerce a sursis à statuer sur les garanties autonomes dans l’attente de la présente décision et qu’il existe de sérieux doutes sur la capacité de la société OPCI RIVER OUEST à lui rembourser les montants des condamnations en cas d’infirmations ultérieures, cette dernière rencontrant de sérieuses difficultés financières et ses comptes faisant état d’une dépréciation financière des actifs de plus de 70 %.

Mais l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, l’article 514-1 du code de procédure civile disposant que le juge peut l’écarter, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Or, la nature de l’affaire qui se rapporte à la condamnation du preneur à prendre en charge de travaux de rénovation de la GTB des locaux loués, n’est incompatible avec l’exécution provisoire du jugement, le fait qu’un juge des référés ait sursis à statuer ne constituant pas non plus une incompatibilité, étant rappelé que l’appréciation du risque de conséquences excessives liées à l’exécution provisoire appartient au premier président de la cour d’appel, .

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société ATOS INTERNATIONAL qui succombe dans la présente instance sera condamnée aux entiers dépens. Au regard de l’équité, elle sera également condamnée à payer à la société OPCI RIVER OUEST la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit que la société OPCI RIVER OUEST n’a pas manqué à son obligation de délivrance,

Dit que les travaux de rénovation de la gestion technique du bâtiment sont à la charge de la société ATOS INTERNATIONAL, sauf en ce qui concerne la partie « logiciel »,

Dit que la société ATOS INTERNATIONAL est redevable envers la société OPCI RIVER OUEST de la somme de 1.582.682,98 €, correspondant à l’appel de charges pour la première tranche des travaux de rénovation de la gestion technique du bâtiment,

Condamne la société ATOS INTERNATIONAL à reconstituer la garantie bancaire à première demande dans les conditions de l’article 17.6.1 du bail,

Condamne la société ATOS INTERNATIONAL à payer à la société OPCI RIVER OUEST la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ou les dit sans objet,

Condamne la société ATOS INTERNATIONAL aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé le 2 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY