Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 11 mars 2026, n° 25/00686

TJ Pontoise 11 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Violation des droits de jouissance
La cour a estimé qu'aucun trouble manifestement illicite n'était établi, les demanderesses n'ayant pas démontré que le règlement de copropriété de 1964 avait été modifié.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 11 mars 2026, n° 25/00686
Numéro(s) :	25/00686
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Séverine GALLASCédric PUTIGNY-RAVETStéphanie DELACHAUXJulien AUCHET
Cabinet(s) :	PETIT MARCOT HOUILLON & ASSOCIESEVODROIT - SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER BARREAUX D'AVOCATS
Parties :	Société [ H ] 1, S.C.I. [ Adresse 1 ], S.C.I. LES JARDINS DE VILLIERS c/ S.A.S. MCDONALD' S FRANCE, S.A.S. SSM

Texte intégral

DU 11 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00686 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQHR

Code NAC : 74D

Société [H] 1

S.C.I. LES JARDINS DE VILLIERS

S.C.I. [Adresse 1]

S.A.S. SSM

S.A.S. MCDONALD’S FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Société [H] 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Cédric PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K19

S.C.I. LES JARDINS DE VILLIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Cédric PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K19

S.C.I. [Adresse 4] MOTTE PICQUET ROULE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Cédric PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K19

DÉFENDEURS

S.A.S. SSM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de , vestiaire :

S.A.S. MCDONALD’S FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de , vestiaire :

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 27 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Mars 2026

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 2] et [Adresse 8] à [Localité 3] a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division établi le 25 mai 1962. Par la suite, l’état descriptif de division a été plusieurs fois modifiés.

Le 29 mai 2019, la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE ont acquis divers lots de cette copropriété dont le lot n°4.

En 2019, la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 1] ont acquis le lot n°5.

Par actes du 1er et 7 juillet 2025, la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE ont fait délivrer une assignation à comparaître à la SAS SSM et à la SAS MCDONALD’S FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de :

— Faire injonction à la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE de cesser immédiatement toute entrave, restriction ou limitation à l’accès à la dalle située au [Adresse 9] à [Localité 4], sur laquelle elles disposent d’un droit de jouissance, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

— Condamner solidairement la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE à verser à chacune des demanderesses la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE aux entiers dépens.

A l’audience du 27 janvier 2026, la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 1] ont réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation.

Elles exposent, en substance, que l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 25 novembre 2015 décrit le lot n° 4 comme comprenant les constructions et la jouissance du dessus du sol. Elles soutiennent qu’en vertu de cet état de descriptif, les propriétaires des lots n°4 et n°5 bénéficient d’un droit de jouissance commun sur le sol.

Or, elles expliquent que les défenderesses se sont appropriées cette dalle puisqu’elles y ont construit des places de parking, elles ont implanté une borne de commande et elles ont positionné un portail afin de restreindre l’accès au parking de 23h à 11h. Au visa de l’article 835 du code civil, les demanderesses soutiennent que la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE portent atteinte à leurs droits et qu’une telle violation constitue un trouble manifestement illicite.

La SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE ont sollicité du juge de :

— Débouter la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 4] MOTTE PICQUET [Adresse 10] de leur demande de cessation d’entrave sous astreinte au motif qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite ;

— Condamner in solidum la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 1] à payer à la SAS MCDONALD’S France la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE aux entiers dépens ;

— Dire que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle ne saurait être écartée pour aucun motif.

Les défenderesses soutiennent que la SAS MCDONALD’S est propriétaire du lot n°4, raison pour laquelle il ne peut y avoir d’indivision sur ce lot. Elles précisent que l’état descriptif de 2015 comportement une erreur matérielle en ce qu’il indique que le lot n°5 désigne également la jouissance au-dessus du sol. En conséquence, elles considèrent qu’il n’y a pas d’entrave et donc pas de trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur la demande de cessation d’entrave

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce, il convient de reprendre l’historique de la copropriété afin de pouvoir déterminer si le lot n°4 fait l’objet d’une jouissance commune ou non.

Il résulte de l’état descriptif de division du 25 mai 1962 que la copropriété est divisée en trois lots (n°1, n°2 et n°3). Le lot n°3 correspond à « la jouissance exclusive et particulière d’un terrain […] ».

Il ressort de l’état modificatif du 14 mai 1964 que le lot n°3 a été acquis par les sociétés Les super marchés de l’Ile de France et [E] pour moitié indivise. Elles ont décidé de faire établir un règlement de copropriété. Deux lots ont été créés :

— Le lot n°4 désignant les constructions à édifier en surface par la société Les super marchés de l’Ile de France et qui resteront sa propriété avec droit de jouissance privative du dessus du sol à l’exception de la rampe d’accès aux garages et la voie carrossable y conduisant.

— Le lot n°5 désignant des garages à édifier en tréfonds sur deux niveaux, par la société [E] et qui resteront sa propriété avec droit de jouissance privative du dessous du sol.

Il est précisé que par dérogation au principe de l’accession, les sociétés resteront respectivement propriétaires des constructions qui seront édifiées avec leurs deniers propres.

L’état descriptif du 22 juillet 1965 a repris cette division des lots n°4 et n°5.

Par acte authentique du 4 janvier 1999, la SAS MCDONALD’S a acquis les lots n°174 et n°4. S’agissant de ce dernier lot, il est indiqué qu’il désigne les constructions édifiées en surface à usage de parc de stationnement avec jouissance privative du dessus du sol, à l’exception de la rampe d’accès au garage et de la voie carrossable y conduisant.

Il ressort de l’état descriptif du 25 novembre 2015 que :

— Le lot n°4 désigne les constructions et la jouissance du dessus du sol.

— Le lot n°5 désigne les garages et la jouissance du dessus du sol.

Les demanderesses ne fournissent pas leur titre de propriété. Mais il ressort de l’attestation de Maître [J] qu’elles sont propriétaires du lot n°5 désignant un garage comprenant 146 boxes et les 111/1000e des parties communes générales.

Il résulte de tous ces éléments qu’aucun acte juridique de scission de propriété du lot n°3 n’est versé au débat. Ainsi, au regard des pièces produites, la division de lots réalisée en 1964 a été faite sans qu’elle ne soit précédée d’un réel partage de propriété. L’acte de 1964 est improprement appelé règlement de copropriété puisqu’il régit donc du règlement de l’indivision entre les deux sociétés coindivisaires de l’époque.

Toutefois, le juge des référés ne peut établir qu’il existe un trouble, manifestement, illicite. En effet, d’une part, s’agissant du droit de propriété, au regard de l’ancienneté de la situation, des règles de prescription peuvent être, a minima, débattues et il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des prescriptions acquisitives.

D’autre part, s’agissant du règlement de l’indivision, aucun acte postérieur à celui de 1964 n’est venu le modifier. L’état descriptif de 2015 ne s’appuie sur aucun élément juridique pour remettre en cause l’acte de 1964. Ainsi, les demanderesses, qui se fondent sur le régime de l’indivision, ne démontrent pas que le règlement de 1964 n’est plus en vigueur.

Il convient donc de débouter la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE de leur demande de cessation d’entrave.

II. Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des demanderesses ne permet d’écarter la demande de la SAS MCDONALD’S formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros et déboutons la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE [Adresse 11] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé en audience publique par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DÉBOUTONS la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET [Adresse 10] de leur demande de cessation d’entrave à l’accès à la dalle située au [Adresse 9] à Eaubonne (95600) sous astreinte ;

CONDAMNONS La Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 1] aux dépens ;

DÉBOUTONS la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI LA MOTTE PICQUET [Adresse 10] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société [H] 1, la SCI LES JARDINS DE VILLERS et la SCI [Adresse 1], in solidum, à payer à la SAS SSM et la SAS MCDONALD’S FRANCE la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Mars 2026.

La Greffière, La Présidente,