MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 22 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01052 – N° Portalis DBYI-W-B7H-DEJ6 /

NATURE AFFAIRE : 63D/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [P] [D], [M] [D], [W] [D], [G] [D] C/ S.A.R.L. LE CLE DE SAINT GEORGES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

la SELAS AGIS

la SELARL ROCHEFORT

délivrées le 22 Mai 2025

DEMANDEURS

Mme [P] [D] née [H]

née le 24 Février 1958 à LYON 7 (69), demeurant 204 voie de l’Europe – 38200 JARDIN

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE,

Mme [M] [D]

née le 04 Juin 1990 à LYON 3 (69), demeurant 204 voie de l’Europe – 38200 JARDIN

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE,

Mme [W] [D]

née le 20 Juillet 1992 à LYON 3 (69), demeurant 6 rue Lorenzi – 06000 NICE

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE,

M. [G] [D]

né le 30 Mai 1994 à LYON 3 (69), demeurant 204 voie de l’Europe – 38200 JARDIN

représenté par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE CLE DE SAINT GEORGES,

Immatriculée RCS DE VIENNE numéro 424.385.722.dont le siège social est sis 49 rue Marchande – 38790 SAINT GEORGES D’ESPERANCHE

représentée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE,

Clôture prononcée le 12 mars 2025

Débats tenus à l’audience du 27 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er août 2023, Madame [P] [D] née [H], Madame [M] [D], Madame [W] [D] et Monsieur [G] [D] ont fait assigner la société LA CLE DE SAINT GEORGES aux fins de voir :

dire et juger recevable et bien fondée la demande présentée par l’indivision [D] composée de Madame [P] [D], de Madame [M] [D] , de Madame [W] [D] et de Monsieur [G] [D],

dire et juger que la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES a commis des fautes graves et réitérées dans l’exécution de son contrat de mandat de gestion locative,

Par voie de conséquence,

condamner la défenderesse à leur régler la somme de 75 000 euros de dommages intérêts , toutes causes de préjudices confondues,

débouter purement et simplement la défenderesse de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions , plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

condamner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à leur régler la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

La société LA CLE DE SAINT GEORGES demande à la juridiction de jugement en réponse, de :

— à titre principal, juger que l’indivision échoue à rapporter la preuve d’une mauvaise exécution ou d’une faute dans la gestion du mandat et la mettre purement et simplement hors de cause,

— A titre subsidiaire, ramener le montant de l’indemnisation sollicitée à de plus justes proportions,

— En tout état de cause, rejeter toutes demandes, fins et moyens et conclusions plus amples ou contraires qui pourraient être formés à son encontre, rejeter la demande formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la partie adverse à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens restant à la charge de l’indivision.

La défenderesse conclut enfin au rejet de la demande relative à l’exécution provisoire.

Les consorts [D] exposent avoir découvert après maintien dans les lieux de leurs locataires , les époux [J], suite à la délivrance d’un congé pour vendre le 10 décembre 2021, que ces derniers dénonçaient des problèmes d’infiltration et de chaudière en panne depuis plusieurs mois et surtout qu’une dette de loyer à hauteur de 8848 euros avait été effacée par la commission de surendettement de l’Isère le 30 novembre 2022 dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

Ils apprenaient en outre que les locataires avaient bénéficié de deux plans de surendettement successifs à un an d’intervalle, le premier ordonnant l’effacement d’une dette de loyer de 12 166 euros le 30 novembre 2021, concernant un bail précédent, qu’il y avait un solde débiteur déjà constitué de 1144 euros au jour de l’audience, au cours de laquelle il devait être statué sur le congé pour vendre, et que les locataires quittaient finalement les lieux après un jugement favorable du 14 mars 2023 et un commandement de quitter les lieux délivré le 14 juin 2023 pour la date du 14 août 2023.

Ils dénoncent des fautes de gestion de la défenderesse dans l’exécution de son mandat de gestion locative, tenant à ce que :

— il n’y a pas eu de révision annuelle du loyer depuis l’entrée dans les lieux des époux [F],

— il n’y a pas eu de régularisation annuelle des charges,

— le contrat d’assurance habitation n’a pas été vérifié,

— le bailleur n’a pas été informé des sinistres dénoncés par les locataires, notamment le fait que la chaudière ait pris feu, le conseil des époux [R] ayant expliqué que la régie LA CLE DE SAINT GEORGES avait été avisée de longue date de la panne de la chaudière au fioul ,

— aucune information ne leur a été donnée sur la procédure de surendettement et sur le fait que Madame [R] exerçait une activité professionnelle non déclarée dans les locaux,

— la défenderesse n’ a pas contesté la mesure de rétablissement personnel avec effacement des dettes, alors qu’elle a nécessairement été destinataire du courrier de notification puisqu’elle apparaît comme créancier , elle ne leur a pas fourni informations et conseils sur la mise en œuvre des procédure judiciaires qui s’imposaient, la défenderesse n’ayant jamais alerté Madame [D] sur l’existence d’impayés, cette dernière ne s’inquiétant pas dans la mesure où elle percevait l’allocation logement versée par la CAF qui représentait la majeure partie du loyer, les consorts [D] expliquant que les locataires sont entrés dans les lieux le 6 juin 2016 et que leur compte présentait un solde débiteur quasiment continu dans les lieux loués, sans que l’agence immobilière n’ait cru bon de délivrer un commandement de payer .

Il reprochent également à la défenderesse de ne pas avoir informé la CAF des impayés et assurent que Madame [D] pensait en réalité que les honoraires de gestion étaient déduits du loyer , ce qui expliquait qu’elle ne perçoive pas le montant du loyer complet .

Ils lui font enfin plus précisément grief de ne pas avoir fait délivrer une assignation, suite au refus des locataires de quitter les lieux après la délivrance d’un congé aux fins de vente et enfin et surtout expliquent qu’elle connaissait les époux [J] avant la conclusion du bail puisqu’ils occupaient un logement dont elle assumait la gestion , et qu’elle les a adressés aux consorts [D], alors qu’ils étaient redevables de loyers impayés à hauteur de 12 166 euros, loyers qui ont motivé le dépôt du premier dossier de surendettement .

Ils qualifient cette attitude de manquement grave confiant à une collusion fraudeuse avec les locataires .

Ils ajoutent qu’ils ont d’ailleurs découvert que les époux [R] avaient été expulsés par un jugement rendu le 3 juillet 2015 par le tribunal d’instance de Vienne à la requête de leurs anciens propriétaires, les époux [C] pour défaut de paiement des loyers ;

Enfin ils évoquent l’état de délabrement total de l’habitation , très endommagée lors que les époux [R] ont quitté les lieux en ne se présentant pas à un état de sortie contradictoire et en ne rendant pas les clés, de sorte qu’il a fallu faire intervenir un serrurier.

Compte tenu de ces fautes, les demandeurs réclament 25 000 euros de dommages intérêts , soit 3020,16 euros au titre de la perte sèche liée à l’absence de revalorisation annuelle du loyer + 8848 euros au titre de l’effacement de la dette de loyer, suite à la seconde décision de la commission de surendettement + 4643,03 euros au titre de la rémunération perçue par la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES pour un mandat de gestion qu’elle n’ a pas exercé, + 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral en lien avec la carence fautive de la défenderesse.

Ils sollicitent également une indemnité de 50 000 euros , l’état de la maison ayant diminué sa valeur , la maison ayant été vendue 279 000 euros net vendeur alors qu’elle avait été évaluée par un agent immobilier en janvier 2024 à entre 300 et 310 000 euros et au moment de la délivrance du congé pour vendre par la SARL LA CLE DE SAITN GEORGES à la somme de 380 000 euros, la perte de valeur d’environ 100 000 euros étant imputable pour moitié aux fautes de gestion de la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES .

La défenderesse répond que la maison était désuète et nécessitait d’importants travaux, que le prix proposé dans le cadre du congé pour vente en 2021 intervenait dans un contexte post covid ou les ventes étaient rapidement conclues et non négociées, qu’elle même n’a établi aucun dossier d’estimation ni ne s’est vue confier un mandat de vente;

La société LA CLE DE SAINT GEORGES rétorque aussi que les locataires étaient parfaitement solvables au jour de la conclusion du bail et qu’ils correspondaient aux attentes de la mandante, de sorte qu’il n’ y avait aucune raison de ne pas leur donner le logement à bail .

Elle ajoute qu’elle est une petite agence locale et humaine et a une gestion bienveillante des biens qui lui sont confiés , et dans cette mesure, recherche systématiquement la communication avec les locataires afin de trouver des solutions aux difficultés de règlement et éviter aux propriétaires la vacance de leur logement en zone rurale .

Elle assure que si la dette courait à partir de l’apparition du premier impayé partiel en février 2018, le contact était maintenu téléphoniquement et sans connaissance de la volonté de vendre le bien, il restait possible d’accompagner les locataires dans une démarche d’apurement de la dette .

Elle soutient qu’une augmentation du loyer n’était pas appropriée alors que le règlement du loyer courant avait repris .

Elle estime n’avoir aucun manquement à se reprocher , conteste avoir caché des informations à ses mandants et accuse la partie adverse de chercher à récupérer les loyers dus par les locataires insolvables auprès d’elle .

Elle fait valoir que les demandeurs se sont désintéressés de la location du bien , qu’elle même n’a pas reçu la décision de la commission de surendettement qui effaçait la dette à hauteur de 8848 euros le 30 juillet 2022, qu’elle n’a découvert cette décision qu’à l’occasion de la mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de l’indivision .

Elle énonce qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir visité le bien loué alors que la partie adverse ne lui a jamais fait part de difficultés ou d’observations ;

Elle indique que Madame [D] était tenue informée des règlements répercutés tous les mois sur son compte et qu’elle recevait annuellement les compte rendus de gestion .

Elle fait valoir enfin qu’elle n’a constitué aucun dossier d’estimation et que Madame [D] ne lui a pas confié de mandat de vente de sorte qu’il n’existe aucun lien entre le prix de vente de la maison en octobre 2024 et l’objet de son mandat dont elle s’est acquittée pendant plus de 10 ans.

A titre subsidiaire elle fait valoir qu’aucun chiffrage concret ou justificatif n’est produit et que dans ces conditions, le montant réclamé soit 25 000 euros ne saurait être alloué à la partie adverse .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

S’agissant des obligations du mandataire, l’article 1991 du code civil dispose que: « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (…) ».

Le mandataire doit 'accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues, étant souligné qu’il peut disposer d’une certaine marge de manoeuvre dans cet accomplissement.

Il a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s’agissant d’un professionnel, et de rendre compte.

Il résulte des textes précités que la société LA CLE DE SAINT GEORGES a manqué à ses obligations en ne procédant pas à une régularisation des charges et à une révision annuelle alors que le contrat de bail conclu avec les époux [J] le prévoyait expressément, l’argument du caractère inopportun de cette augmentation, en lien avec les difficultés des locataires, ne pouvant valablement être invoqué par le seul mandataire qui était tenu dans le cadre de son mandat , éventuellement d’exposer les difficultés des locataires au bailleur à charge pour ce dernier, en l’espèce Madame [D] de se déterminer sur ce point, dans la mesure où c’est bien le bailleur et non le mandataire qui supporte le risque financier ;

A ce titre, la défenderesse a également manqué à ses obligations, en n’informant pas Madame [D] de l’existence d’impayés de loyers, des raisons de ces impayés, liés à un licenciement pour inaptitude de Monsieur [J] et à une perte d’emploi de son épouse, informations très importantes, et elle ne pouvait prendre la décision de laisser

les impayés s’accumuler, au motif qu’il fallait faire preuve de bienveillance, en méconnaissant les obligations à sa charge instaurées par le contrat;

Elle devait également informer Madame [D] de l’existence d’une procédure de surendettement, dans laquelle elle apparaît comme créancier pour les loyers impayés, ce qui suppose qu’elle a été destinataire de courriers de la commission de surendettement même si une difficulté a pu survenir au niveau de la notification du rétablissement personnel ;

Il lui appartenait et sa carence apparaît également fautive, d’informer le bailleur des problèmes rencontrés par ces derniers au niveau de la chaudière ou de problèmes d’infiltrations, et d’intervenir pour régler ces problèmes ;

A tout le moins, sa mission n’était pas de maintenir téléphoniquement le contact avec les locataires défaillants et de rechercher la communication avec eux, comme elle tente de le soutenir, le mandat de gestion lui confiant expressément la charge, en cas de difficultés ou de défaut de paiement, de diligenter comme demandeur ou comme défendeur toutes poursuites judiciaires, tous commandements , sommations et assignations , ce qu’elle n’a pas fait;

Elle a ainsi omis à l’évidence de faire délivrer un commandement de payer avant l’effacement de la dette de loyer qui devait atteindre la somme importante de 8848 euros au 30 novembre 2022;

L’argument selon lequel le loyer résiduel était réduit, d’environ 239 euros, pour une allocation logement comprise entre 691 euros et 737 euros sur un loyer de 900 euros outre une provision pour les ordures ménagères de 30 euros , ne justifie pas plus sa carence ;

Il apparaît de surcroit que la CAF de l’Isère n’a manifestement pas été informée du défaut de paiement du loyer résiduel, alors que cette information doit être obligatoirement délivrée à l’organisme social ;

Les demandeurs expliquent qu’en 2015, soit un an avant de signer le contrat de bail avec Madame [V], les époux [J] étaient expulsés de leur logement pour plus de 12 000 euros d’impayés de loyer, ce qui justifiait en 2021 la saisine de la commission de surendettement pour un premier effacement de cette dette ;

Ils précisent que la défenderesse gérait le bien donné à bail aux locataires ;

La SARL LA CLE DE SAINT GEORGES ne conteste pas ce précédent et le fait qu’elle intervenait comme gestionnaire du bien pour indiquer que le loyer était trop élevé, près de 1300 euros, et que les locataires défaillants à hauteur de 12 000 euros, étaient en capacité de régler le loyer résiduel de la maison donnée à bail par les consorts [D], omettant manifestement qu’ils étaient endettés , sans doute auprès d’autres créanciers que leur bailleur, et que cet endettement allait nécessairement peser sur leur capacité à régler le loyer résiduel ;

En tout état de cause, il lui incombait dans le cadre du mandat de gestion d’informer le bailleur des impayés du couple , la décision en dernier ressort reposant sur le propriétaire du bien loué, compte tenu des enjeux financiers en résultant, supportés par Madame [D] seule ;

A cet égard la défenderesse ne peut se prévaloir du non suivi de la gestion par la bailleresse de la location du bien, puisque cette gestion lui incombait, Madame [D] ayant manifestement pensé que la non perception du loyer résiduel s’expliquait par différents mécanismes plausibles d’ailleurs, tels que l’imputation des frais de gestion ;

Dès lors, force est de relever que la société LA CLE DE SAINT GEORGES a méconnu son obligation d’information et de conseil, et n’a pas exécuté le mandat de gestion qui lui était confié ;

Il en est résulté un préjudice pour l’indivision [D] qui a subi une perte de loyers à hauteur de la non revalorisation de ceux ci entre 2016 et la résiliation du bail, intervenue le 14 juin 2022 après la délivrance du congé pour vendre par acte du 10 décembre 2020, le congé ayant été validé par le juge, et des impayés effacés par la commission de surendettement ;

Les demandeurs sollicitent 3020,16 euros sans communiquer le détail de leur calcul mais il convient en outre de tenir compte des régularisations de charges qui n’ont pas été opérées, de sorte qu’il y a lieu de déclarer cette somme satisfactoire ;

La demande de remboursement des honoraires perçus par la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES sur le fondement de l’exception d’inexécution se révèle également justifiée dans son principe et son montant représentant 7 % des loyers et indemnités d’occupation après la résiliation du bail, encaissées par la défenderesse ;

En effet, selon l’article 1219 du code civil,une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave;

La société LA CLE DE SAINT GEORGES doit être condamnée à ce titre à payer aux demandeurs une indemnité de 4643,03 euros correspondant à 7 % de la somme de 66 329 euros encaissée par la défenderesse au 15 février 2023 selon le décompte qu’elle a produit ;

Les loyers effacés par la commission de surendettement pour un montant de 8848 euros, doivent également être mis à sa charge, dès lors qu’il s’agit bien pour les demandeurs d’un préjudice et que ce chef de préjudice est en relation de causalité avec son abstention fautive d’agir pour éviter l’extinction de la dette de loyer;

Les demandeurs ont en outre subi un préjudice moral, en lien avec la lourdeur de la procédure qu’ils ont dû engager pour récupérer la jouissance de leur bien immobilier, bien immobilier retrouvé très dégradé, par des anciens locataires qu’ils savent impécunieux , et ce, en raison de la carence de l’agence gestionnaire du bien qui n’a entrepris aucune démarche pour résilier le bail suite aux impayés ;

Il convient de condamner la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à leur régler 10 000 euros de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

S’agissant de la perte de valeur de la maison donnée à bail, ce chef de préjudice évalué à 50 000 euros par les consorts [D], n’apparait pas démontré, au regard de l’évolution défavorable du marché immobilier, imputable avant tout à la hausse des taux d’intérêts, qui a rendu de potentiels acquéreurs beaucoup moins solvable et à entrainé une baisse des prix ;

Il est évident que la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES n’est pas responsable du retournement du marché , que d’autres paramètres ont pu peser, comme la situation géographique du bien, son ancienneté et le fait qu’il s’agisse d’une maison en pisé, tout comme les dégradations opérées par les époux [J] et le fait que Madame [R] ait entrepris d’exercer régulièrement ou pas une activité commerciale dans le bien, à un moment donné ;

Leurs prétentions dans ces conditions doivent être rejetées ;

Dès lors, la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES doit être condamnée à régler à Madame [P] [D] née [H], Madame [M] [D], Madame [W] [D] et Monsieur [G] [D], la somme de 16 511,19 euros ( 8848 euros + 7663,19 euros + 3020,16 euros + 4643,03 euros) en réparation de leur préjudice matériel outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, soit un total de 26 511,19 euros;

Le surplus des prétentions des demandeurs doit être rejeté;

Les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, seront pris en charge par la défenderesse dans la limite de la somme de 3500 euros;

Les dépens seront supportés par la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES;

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de VIENNE, après en avoir délibéré, statuant publiquement par dépôt au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES à régler à Madame [P] [D] née [H], Madame [M] [D], Madame [W] [D] et Monsieur [G] [D], la somme de 16 511,19 euros ( 8848 euros + 7663,19 euros + 3020,16 euros + 4643,03 euros) en réparation de leur préjudice matériel outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, soit un total de 26 511,19 euros,

Déboute Madame [P] [D] née [H], Madame [M] [D], Madame [W] [D] et Monsieur [G] [D] du surplus de leurs demandes,

Condamne la société LA CLE DE SAINT GEORGES à payer à Madame [P] [D] née [H], Madame [M] [D], Madame [W] [D] et Monsieur [G] [D] , une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LA CLE DE SAINT GEORGES aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame MALAROCHE, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente