DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Février 2026

N° RG 23/04113 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NHAQ

Code NAC : 50A

[E] [O]

C/

S.A.S. SMART INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Novembre 2025 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [E] [O], née le 20 Mai 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Evelyne HANAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Frédéric PICHON, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.S. SMART INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 838 179 349 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Carole RUFFIN-DESJARDINS, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Suivant acte notarié en date du 26 février 2019, Madame [E] [O] a vendu à la SAS SMART INVEST un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 7] figurant au cadastre sous les références suivantes : section AC n° [Cadastre 4] pour 4a 47 ca, section AC n° [Cadastre 5] pour 2a 54 ca et section AC n° [Cadastre 6] pour 15 a 59 ca. La société PATRIMONIUM a servi d’intermédiaire à cette vente.

La vente était conclue avec faculté de rachat, pour un prix de 145.000 €, dont 4.100 € de frais notariés. La faculté de rachat a été stipulée pour une durée de 24 mois à compter du lendemain du jour de la signature de l’acte authentique. Le prix de rachat a été fixé à 155.875 € si la faculté de rachat était exercée au terme d’une année et 166.750 € si la faculté de rachat était exercée au-delà et dans la limite de vingt-quatre mois.

Dans l’acte de vente, une convention d’occupation précaire a été prévue selon laquelle Madame [E] [O] occupera le bien, durant les 24 mois. En contrepartie une indemnité d’occupation mensuelle a été fixée à 1.450 € soit 970 € payable directement et 480 € prélevés sur le prix de vente.

Le 11 janvier 2021, une promesse de vente a été signée entre la SAS SMART INVEST et Madame [E] [O]. Un avenant a été signé le 11 février 2021, prorogeant la durée de la promesse jusqu’au 12 mars 2021. Une nouvelle promesse de vente a été signée le 28 février 2022. Madame [E] [O] n’a pas obtenu de prêt immobilier pour financer l’acquisition du bien.

La SAS SMART INVEST a souhaité vendre le bien immobilier et elle a sollicité Madame [E] [O] à plusieurs reprises afin qu’elle permette l’organisation de visites du bien.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 12 juillet 2023, Madame [E] [O] a fait assigner la SAS SMART INVEST devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 26 février 2019.

La clôture de l’instruction a été fixée au 12 juin 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 24 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 26 janvier 2026, prorogé au 2 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Madame [E] [O]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 février 2025 par voie électronique, Madame [E] [O] demande au tribunal de :

Donner acte à Madame [O] de ce qu’elle justifie avoir procédé à la publication de l’assignation délivrée devant le Tribunal Judiciaire de Pontoise et que celle-ci a été enregistrée aux services de la Publicité foncière du Val d’Oise le 25 avril 2024 sous le numéro 9504P02 2024 D n°13568 ;Se faisant, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;En conséquence de quoi, Débouter la SAS SMART INVEST de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;Juger que la vente avec faculté de rachat suivant acte authentique du 26 février 2019 portant sur une maison d’habitation de 96 m² située [Adresse 2] à [Localité 8] et figurant au cadastre de la commune sous les références :-Section AC n° [Cadastre 4] pour 04a 47ca,

— Section AC n° [Cadastre 5] pour 02a 54ca,

— Section AC n° [Cadastre 6] pour 15a 59ca,

nette de 140.900 €, a été faite à vil prix ;

Prononcer la nullité de la vente en raison de l’existence de ce vil prix ;Au surplus,

Juger que le contrat de vente avec faculté de rachat en date du 26 février 2019 doit être requalifié en un contrat pignoratif ;Juger qu’il résulte des termes de l’acte authentique que le prix de rachat constitue un taux d’usure ;En conséquence de quoi,

Prononcer la nullité absolue de la vente contenue dans l’acte authentique dressé le 26 février 2019 à CHALLES LES EAUX par Maître [R] [Y], Notaire Associé à la SCP [F] [G], Richard ETEOCLE, [R] [Y] et Caroline ROISSARD et juger qu’il en sera tiré toutes conséquences de droit ;Juger, dans l’hypothèse où la restitution ne pourrait être opérée, que la Sté SMART INVEST sera tenue de restituer la contre-valeur du bien immobilier ;Condamner la Sté SMART INVEST à payer à Madame [O] la somme de 267.936 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du 26 février 2019 ;Condamner la Sté SMART INVEST à verser à Madame [O] une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance ;En tout état de cause, écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [O] expose que la valeur vénale réelle du bien immobilier est de 267.936 €. En conséquence, la maison a été vendue à une valeur moindre de 127.036 €, soit une sous-évaluation de 47% ce qui caractérise la vileté du prix.

Par ailleurs, Madame [E] [O] estime que le contrat de vente à réméré doit être requalifié en un contrat pignoratif. Elle précise que la société PATRIMONIUM a organisé la vente. Elle ajoute que cette dernière est spécialisée dans la vente à réméré, solution qu’elle propose aux personnes en difficulté financière et qui risquent de perdre leur bien. Madame [E] [O] soutient que dès le début de l’opération, celle-ci avait pour finalité le rachat de son bien et le remboursement de la SAS SMART INVEST. Elle constituait donc une opération déguisée. Elle ajoute que le taux d’usure pour les prêts immobiliers était fixé en 2019 à 2,67%. Or, le taux d’intérêt pratiqué par le contrat est de 7,50% l’an en cas de rachat la première année et 7,5% l’an en cas de rachat entre la première et la deuxième année.

En réplique au moyen de la défenderesse selon laquelle elle aurait confirmé la nullité soulevée, Madame [E] [O] soutient que dans les échanges de courriers, elle ne se plaçait pas sur le terrain de l’exécution du contrat de réméré mais sur la recherche d’une solution négociée. Elle ajoute que la promesse de vente qui a été signée entre la SAS SMART INVEST et elle-même ne fait nullement mention de la faculté de rachat.

En défense : la SAS SMART INVEST

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 mai 2024, la SAS SMART INVEST sollicite du Tribunal de :

Déclarer mal fondées les demandes de Madame [O] ;Débouter Madame [O] de toutes ses demandes ;Condamner Madame [O] à payer à la société SMART INVEST la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [O] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SMART INVEST fait valoir que Madame [E] [O], postérieurement à la vente, a fait état des moyens d’annulation qu’elle soulève et exécuté la vente, ce qui vaut confirmation de l’acte et renonciation à se prévaloir de ces moyens pour demander l’annulation de l’acte.

En réplique au moyen soulevé par Madame [E] [O] tiré du vil prix de la vente, la SAS SMART INVEST soutient que dans le cadre d’une vente à réméré, il n’est pas possible de comparer le prix de vente du bien avec sa valeur vénale. Au surplus, la SAS SMART INVEST expose que la demanderesse a été informée à plusieurs reprises de la possibilité qu’elle avait de vendre purement et simplement le bien afin d’en tirer un meilleur prix. En outre, elle a signé l’acte de vente, qui stipulait une clause la faisant notamment renoncer à toute action en justice.

La société soutient qu’il n’y a aucune opération de crédit et que Madame [E] [O] ne rapporte pas la preuve de celle-ci. Elle ajoute que Madame [E] [O] avait une faculté de racheter le bien alors que dans une opération de crédit, elle doit rembourser le prêt ce qui n’est pas une faculté. La société ajoute qu’en l’absence de contrat de prêt, elle n’a pas pu pratiquer un taux d’usure. Elle précise que rien n’interdit dans un contrat de vente à réméré, de convenir d’un prix de reprise supérieur au prix de vente initial.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur la nullité de la vente du 26 février 2019

A. Sur la vileté du prix

En application de l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

L’article 1673 du code civil dispose le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

L’article 1591 du code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Un prix est vil ou non sérieux lorsqu’il constitue une contrepartie illusoire ou dérisoire à la cession du bien. Le prix est vil lorsqu’il est sans proportion avec la valeur du bien vendu. Par-là, il se distingue du prix lésionnaire qui représente, quant à lui, une proportion insuffisante en regard de la valeur du même bien. Du fait de l’absence de proportion du prix vil avec la chose vendue, l’obligation de l’acheteur est sans objet véritable, et l’obligation du vendeur est dépourvue de contrepartie. Le juge doit exclusivement se placer à la date de la cession pour apprécier la vileté du prix. La vente nulle pour défaut de prix, acte dépourvu d’existence légale, n’est susceptible ni de confirmation, ni de ratification.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en date du 26 février 2022 que le Madame [E] [O] a vendu à la SAS SMART INVEST son bien immobilier, avec faculté de rachat, pour la somme de 145.000 €. Ce prix comprend les « frais de notaire » qui sont d’un montant de 4.100 €.

S’agissant de la valeur du bien au moment de la vente, l’acte indique : « LE VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que la valeur vénale des BIENS s’élève à 250.000 Euros, ainsi évalué par différentes agences immobilières mandatées par le VENDEUR, sans recours contre le Notaire soussigné sur ce point ».

En outre, il est indiqué que « Le VENDEUR précise qu’il a librement convenu du prix de vente avec l’ACQUEREUR et le prix fixé est sciemment minoré du fait que le BIENS soit vendu avec faculté de rachat réservée à son profit.

Le VENDEUR déclare que le prix est sérieux et n’est ni lésionnaire ni vil.

En conséquence de quoi, il s’interdit d’élever toutes contestations ultérieures quant au prix fixé des présentes et, notamment, renonce à évoquer la vileté du prix qu’il a librement fixé d’un consentement libre et éclairé ».

Au regard de ces éléments, la valeur vénale du bien au moment de la vente est la somme de 250.000€. Il n’y a pas lieu de tenir compte des estimations de la demanderesse selon lesquelles le prix du m² est de 2.791€ et donc la valeur du bien de 267.936 €. En effet, il apparaît que cette estimation, non réalisée par un professionnel mais par le biais d’un site internet, est faite en 2021 soit postérieurement à la vente.

En tout état de cause, le prix de vente représente 58% de la valeur vénale du bien, ce qui ne peut caractériser un prix dérisoire. Ce d’autant que la validité d’une vente n’est pas subordonnée à l’existence d’un prix correspondant à la valeur réelle du bien notamment dans le cadre d’une vente à faculté de rachat qui n’a d’intérêt pour l’acheteur, qui peut voir la vente résolue en cas de rachat, que parce qu’il paie le bien à un prix moins élevé qu’en cas de vente classique.

En outre, si l’action n’est pas fondée sur le caractère lésionnaire de la vente, une comparaison est opportune. En effet, il apparaît que dans le cas d’espèce, une vente aurait été qualifiée de lésionnaire si elle avait été réalisée à un prix inférieur à 145.833,33 €. Une vente faite à vil prix est une vente réalisée à un prix largement inférieur à celui de la vente lésionnaire. Or, la vente réalisée ne l’a été que pour 833,33 € en dessous du caractère lésionnaire. Cet élément tend également à démontrer que la vente n’a pas été réalisée à vil prix.

En conséquence, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande tendant à la nullité de la vente en raison de l’existence d’un vil prix.

B. Sur la requalification de la vente à réméré en contrat pignoratif

La vente avec faculté de rachat est susceptible d’être requalifiée en acte pignoratif prohibé lorsqu’elle dissimule une opération de crédit et qu’elle a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs.

Le caractère pignoratif d’un acte peut ressort de plusieurs indices à savoir :

— la vileté du prix ;

— la relocation du bien au vendeur ;

— la fréquence des achats effectués par la même personne,

— le caractère usuraire de l’opération.

En l’espèce, il a été retenu que la présente vente n’a pas été réalisée à vil prix.

S’agissant de la relocation du bien, il apparaît que Madame [E] [O] a bénéficié d’une convention d’occupation précaire. L’indemnité d’occupation a été fixée à la somme de 1.450 €. La demanderesse évoque dans les courriers adressés à la SAS SMART INVEST, courriers postérieurs au délai laissé pour exercer la faculté de rachat, le caractère excessif de cette indemnité. Toutefois, elle ne produit aucune pièce pour attester de ce caractère excessif de l’indemnité d’occupation, qui s’analyserait alors en un intérêt ou du fait que le montant serait supérieur au montant du marché locatif.

Par ailleurs, Madame [E] [O] parvient à justifier que la société PATRIMONIUM est spécialisée dans la vente à réméré. Toutefois, cette société, qui a uniquement servi d’intermédiaire, n’est pas partie à la vente immobilière. Quant à la SAS SMART INVEST, la demanderesse ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’elle réalise régulièrement des ventes avec faculté de rachat.

De plus, Madame [E] [O] ne fournit aucune explication sur ce qui l’a motivé à effectuer une vente à réméré. Toutefois, il ressort de l’attestation de vente à réméré en date du 20 octobre 2018, que suite à un contentieux avec son organisme bancaire, elle a été contrainte de vendre son bien immobilier avant le 18 décembre 2018. Dans ses conclusions, la défenderesse indique que Madame [E] [O] avait des dettes d’un montant de 109.671,56 €, sans plus de précisions sur la nature des dettes. Or, la précision sur la nature de la dette aurait eu une importance pour déterminer le taux d’usure applicable entre celui relatif au crédit immobilier et celui relatif au crédit consommation. Le taux d’usure au premier trimestre 2019 pour les crédits immobiliers de moins de 10 ans était de 2,79 % et celui pour les crédits à la consommation de plus de 6.000 € était de 5,96%. Ainsi, le taux d’intérêt sur un an de l’opération est de 7,5% et de 7,24% l’an sur les deux ans de l’opération. Mais ces taux ne sont pas suffisants à eux seuls à requalifier la vente en contrat pignoratif, eu égard à ce qui précède. Ce d’autant, que dans l’opération réalisée, il apparaît que le prix de vente du bien immobilier a été remis à Madame [E] [O] qui était chargée de désintéresser elle-même ses créanciers. Ainsi, la SAS SMART INVEST n’était ni créancière de Madame [E] [O] avant la réalisation de la vente, ni chargée de désintéresser ses créanciers. En outre, la société n’a consenti aucun prêt à Madame [E] [O].

Au surplus, il ressort de la procédure que Madame [E] [O] a été informée des enjeux de l’opération. Ainsi, dans son attestation en date du 20 octobre 2018, elle indiquait « avoir compris que l’opération de réméré portant sur [sa] résidence principale située à [Localité 9]Oise ne consiste en aucun cas en une opération de prêt mais en une vente de [sa] résidence avec transfert de propriété entraînant dépossession ». Elle ajoutait avoir été conseillée de vendre purement et simplement la maison afin d’en tirer un meilleur prix mais avoir renoncé par son libre arbitre à cette option afin de continuer à résider dans le bien. Ces informations ressortent également de l’acte de vente. Or, la prohibition des contrats pignoratifs a pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques, et non les débiteurs utilisant de manière délibérée et réfléchie la vente avec faculté de rachat comme moyen de financement.

Au regard de tous ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de requalification du contrat de vente avec faculté de rachat du 26 février 2019 en contrat pignoratif ainsi que le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [E] [O], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SAS SMART INVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de Madame [E] [O] à l’encontre de la SAS SMART INVEST sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire. L’ancienneté de la vente et l’occupation sans droit ni titre actuelle de Madame [E] [O] commandent de ne pas écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande tendant à la nullité de la vente du 26 février 2019 en raison de l’existence d’un vil prix ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande tendant à la nullité de la vente du 26 février 2019 après la requalification de cette vente avec faculté de rachat en contrat pignoratif présentant un taux usuraire ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] du surplus de ses demandes ;

MET les dépens à la charge de Madame [E] [O] ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à la SAS SMART INVEST la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 2 février 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY