DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

18 Mai 2026

N° RG 23/02992 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NE47

Code NAC : 50G

[Q] [U] épouse [W]

C/

[N] [Y] [O]

[Z] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 Décembre 2025 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026 lequel a été prorogé à ce jour.

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DEMANDERESSE

Madame [Q] [U] épouse [W], née le 23 Décembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Y] [O], né le 12 Octobre 1964 à [Localité 2] (ANGOLA), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adele KALAMBAY NDAYA, avocat au barreau de Hauts-de-Seine et assisté de M^e Sylvain SANDA, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis.

Madame [Z] [D], née le 5 janvier 1971 à [Localité 3] (CONGO),demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]

représentée par M^e Clothilde LERAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Sophie SARRE, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits

M. [R] [W] et Mme [Q] [U], divorcés suivant jugement du tribunal de grande instance du 26 octobre 2012, ont souhaité, dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial, vendre leur bien immobilier cadastré section AC n° [Cadastre 1] sis [Adresse 5] Pierrelaye, au prix net vendeur de 266.000 €.

Suivant acte du 16 avril 2021, ils ont signé une promesse unilatérale de vente au bénéficie de M. [N] [Y] [O] et Mme [Z] [D] son épouse. Par courrier recommandé avec avis de réception du 20 avril 2021, Mme [Z] [Y] [O] a informé M. [R] [W] de son souhait de se rétracter.

Le 21 mai 2021, le notaire chargé de l’acte informait les vendeurs que les époux [Y] [O] souhaitaient toujours acquérir le bien et signer une nouvelle promesse de vente.

Le 21 juin 2021, une nouvelle promesse unilatérale de vente leur était consentie pour une durée expirant le 1er octobre 2021, ladite promesse contenant une condition suspensive relative au prêt devant être obtenu par les bénéficiaires. La réalisation de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 septembre 2021.

Une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 26.600 € était prévue sur laquelle une somme de 13.050 € était versée à titre de séquestre, le reste de 13.550 € devait être versé au plus tard dans le délai de 8 jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Les 15 et 16 février 2022, les notaires des parties se transmettaient pour signature un avenant par lequel, les promettants acceptaient de proroger délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 28 février 2022 et celui de réalisation de la promesse au 14 mars 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2022, Mme [Q] [W] mettait M. [N] [Y] [O] et Mme [Z] [D] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de prêt.

Par courriel du 19 mai 2022, le notaire des bénéficiaires de la promesse informait celui des promettants n’avoir reçu ni attestations de refus de prêt, ni attestations de dépôt de prêt de la part de ses clients.

Par courriel du 26 juillet 2022, le notaire des promettants indiquait n’avoir reçu aucun élément relatif à la condition suspensive et constatait la caducité de la promesse.

Les bénéficiaires communiquaient le courrier d’un courtier, daté du 1er octobre 2021, indiquant que ce dernier avait déposé leur dossier aux établissements de crédit susceptibles de financer éventuellement le bien immobilier mais que ceux-ci avaient donné une suite défavorable à la demande.

Procédure

Par exploit du 26 mai 2023, Mme [Q] [W] née [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [N] [Y] [O] et Mme [Z] [D] aux fins de :

les voir condamner à lui payer la somme de 13.550 €, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ;en conséquence, . ordonner la main levée du séquestre de la somme versée entre les mains M. [J] [H], comptable au sein de la SCP [G] [I] et [K] [E], notaires associés,

. condamner M. [N] [Y] [O] et Mme [Z] [D] à lui verser la somme de 45.900 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil et celle de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code civil.

Le 7 février 2024, M. [N] [Y] [O] a notifié par voie électronique ses dernières conclusions concluant au débouté des demandes de Mme [Q] [W] née [P], sollicitant la main levée de la somme séquestrée à son profit et celui de Mme [Z] [D] et demandant sa condamnation à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 24 avril 2024, Mme [Z] [D] a notifié par voie électronique ses dernières conclusions par lesquelles elle demande au tribunal de :

A titre principal,

juger que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable ;ordonner la restitution de la somme séquestrée chez le notaire par moitié chacun à elle et son époux,débouter Mme [Q] [U] de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,A titre subsidiaire,

réduire la demande de main-levée de la somme séquestrée chez le notaire au profit de Mme [Q] [U] à la somme de 7.525 €,ordonner la restitution du surplus par moitié chacun à elle et son époux,débouter Mme [Q] [U] de sa demande de paiement du surplus l’indemnité d’immobilisation de 13.550 €,débouter Mme [Q] [U] de sa demande de dommages et intérêts.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2025.

Par jugement du 7 avril 2025, ce tribunal a :

prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 7 novembre 2024,ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations à la fois sur l’absence de procès-verbal de signification de l’assignation à l’encontre de Mme [Z] [D] et sur le moyen de droit soulevé d’office tiré de la nullité de la constitution de Maître [X] [C] [M],enjoint à Maître [V] [F] de produire le procès-verbal de signification manquant,renvoyé à l’audience de mise en état du 3 juillet 2025,sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Les parties n’ont pas présenté d’observations à la suite de la réouverture des débats.

Une deuxième ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les éléments demandés par le tribunal dans le cadre de la réouverture des débats

Le tribunal a invité les parties à présenter des observations et à produire le procès-verbal de signification de l’assignation à l’encontre de Mme [Z] [D].

Sur le procès-verbal de signification de l’assignation à Mme [Z] [D]

Il figure au dossier de plaidoirie de Maître Marie-Noël Lyon, avocat constitué pour la demanderesse, l’assignation introductive d’instance à laquelle est joint le procès-verbal de signification de remise à l’étude de l’assignation à Mme [Z] [D].

Sur la postulation du Conseil de M. [N] [Y] [O]

Il résulte des dispositions des articles 751 et 752 du Code de procédure civile que, dans les procédures par représentation obligatoire par avocat, le défaut de constitution ou la constitution d’un avocat non habilité est une irrégularité de fond. Lorsque la règle de territorialité s’applique, seul l’avocat territorialement compétent peut réaliser les actes de procédure. Dès lors, le non-respect des règles de la postulation constitue une irrégularité de fond qui entraîne la nullité des actes de procédures réalisés, ce non-respect correspondant à un défaut de capacité d’agir d’une personne assumant la représentation d’une partie en justice, au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. Cette nullité pour irrégularité de fond est soulevée d’office par le juge.

Il résulte de l’article 5 alinéa 2 de la loi 71-1130 du 31 décembre 1971, issue de la modification de la loi du 6 août 2015, que les avocats peuvent postuler dans l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de la cour d’appel dans lequel est établie leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel.

Toutefois, les règles de la multipostulation ne s’appliquent pas dans certaines matières ou lorsque l’avocat postulant n’est pas maître de l’affaire.

En effet, l’article 5 susvisé dispose en son alinéa 3 que, par dérogation au 2ème alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle […] dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire, chargés également d’assurer la plaidoirie. Il en résulte que, dans cette hypothèse, la postulation doit être exercée par un avocat dont le domicile se trouve dans le ressort de la juridiction saisie.

En l’espèce, Maître Adèle Kalambay Ndaya, avocat au barreau des Hauts de Seine, s’est constituée le 15 novembre 2023 pour M. [N] [Y] [O] sur l’assignation délivrée le 26 mai 2023 à la requête de Mme [Q] [W] née [U], sans indication d’un avocat plaidant. Il s’avère toutefois que Maître [X] [C] [B] n’est pas maître de l’affaire puisque M. [N] [Y] [O] a pour avocat plaidant, Maître Sylvain Senda, avocat au barreau de Seine Saint Denis.

Il en résulte que la constitution de Maître [X] [C] [B] est atteinte de nullité.

M. [N] [Y] [O] n’a donc pas valablement constitué avocat et ses conclusions ne pourront être prise en compte.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Mme [Q] [W] née [U] fonde sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et levée de la somme séquestrée chez le notaire, à titre principal sur l’article 1304 du code civil, en application duquel la condition est réputée accomplie si celui qui y a intérêt, en a empêché l’accomplissement.

La condition, défaillie par le comportement déloyal ou les négligences du bénéficiaire de la promesse, est réputée réalisée et ouvre au promettant la possibilité d’une indemnisation pour l’inexécution du contrat.

Il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de démontrer qu’il a bien respecté les obligations mises à sa charge dans la promesse et notamment sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute pour lui de justifier d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

La promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 273.300 € remboursable sur une durée maximale de 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 1.70 % l’an hors assurance.

Elle stipule que :

toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa du l’article 1304-3 du code civil ;la condition sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées, au plus tard le 10 septembre 2021 ; l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire ; à défaut, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ;passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie.

Suivant courriel du 15 décembre 2021, l’agence immobilière informait les notaires que M. [N] [Y] [O] lui avait confirmé que les offres de prêts étaient éditées et en cours de signature.

Les 15 et 16 février 2022, les notaires se transmettaient aux fins de signature par les parties un avenant par lequel, les promettants acceptaient de proroger délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 28 février 2022 et celui de réalisation de la promesse au 14 mars 2022.

Mme [Z] [D] soutient que rien ne démontre qu’elle et son époux ait signé l’ avenant du 18 février 2022 prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt ; que toutefois, les éléments invoqués par Mme [Q] [U] montre qu’elle a tacitement prorogé ledit délai ; que faute de diligences des promettants qui n’ont pas adressé de mise en demeure avant celle du 20 avril 2022, la promesse unilatérale de vente n’est devenue caduque que le 28 avril 2022 du fait de la non réalisation de la condition suspensive.

L’avenant prorogeant le délai de réalisation de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au 28 février 2022 n’est pas signé par les bénéficiaires de la promesse.

Mme [Q] [W] née [U] considère que ces derniers n’ont plus souhaité devenir propriétaires du bien objet de la promesse de vente car ils voulaient divorcer.

Les raisons pour lesquelles M. [N] [Y] [O] a indiqué à l’agence immobilière, en décembre 2021, que les offres de prêts avaient été édités et en cours de signature puis n’a transmis aucune offre et n’a pas non plus donné d’information ou d’explication sur ce point aux promettants, ne sont pas établies. Cet épisode montre néanmoins un comportement déloyal et /ou négligent.

L’absence de signature de l’ avenant qui ne faisait que proroger le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt sans en changer les clauses du contrat promesse, importe peu et ne modifiait pas les obligations des bénéficiaires relatives à l’obtention du prêt.

Mme [Z] [D] soutient que la caducité de la promesse n’est pas imputable à elle-même et à son époux en faisant valoir qu’ils ont effectué les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

Pour justifier des diligences accomplies en vue d’obtenir le financement du bien objet de la promesse, elle expose que leur courtier leur a indiqué que toutes leurs demandes avaient été refusées par les établissements bancaires. Elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de l’envoi de ce courrier aux promettants et au notaire et se contente d’expliquer que c’est son époux M. [N] [Y] [O] qui s’est occupé des démarches pour l’acquisition du bien et qu’étant en instance de divorce avec ce dernier, elle n’a plus accès aux documents relatifs à ces démarches.

Mme [Q] [U] produit le courrier du courtier daté du 1er octobre 2021, invoqué par Mme [Z] [D]. Elle indique que ce courrier leur a été adressé le 19 janvier 2023, soit postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive de prêt prorogé au 28 février 2022 par avenant. Les courriels des notaires qu’elle verse aux débats sont de nature à établir le caractère tardif de l’envoi du courrier du courtier (courriel du 19 mai 2022 du notaire des bénéficiaires informant celui des promettants n’avoir reçu ni attestations de refus de prêt, ni attestations de dépôt de prêt de la part de ses clients ; courriel du 26 juillet 2022 du notaire des promettants indiquant n’avoir reçu aucun élément relatif à la condition suspensive).

En tout état de cause, ce courrier du courtier, en l’absence de tout document justifiant de la date de la demande de prêt et des caractéristiques du prêt, n’est pas de nature à démontrer que M. [N] [Y] [O] et Mme [Z] [D] ont bien respecté les obligations mises à leur charge dans la promesse, notamment quant aux diligences à accomplir pour obtenir une réponse de la banque avant le délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive.

En effet, ils ne justifient pas avoir tenu les promettants ou les notaires informés des suites données à leur demande et n’ont pas répondu aux courriers de relance des promettants et des notaires et notamment à la lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2022 de Mme [Q] [W] les mettant en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de prêt.

En outre, ce courrier du courtier qui ne contient aucune précision sur les caractéristiques du prêt et indique simplement que les institutions financières ont donné une suite défavorable à la demande, ne démontre aucunement que le prêt qu’ils ont sollicité était conforme aux stipulations précitées de la promesse.

Il ressort de ces éléments que Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] ne justifient pas avoir respecté les obligations mises à leur charge dans la promesse relative au dépôt d’une demande de prêt. Leur manquement ayant empêché l’accomplissement de cette condition suspensive, celle-ci sera réputée réalisée. Ils devront indemniser les promettants pour n’avoir pas exécuté le contrat.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente stipule :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 26.600 € .

Sur laquelle somme, le bénéficiaire versera au plus tard le 1er juillet 2021 au promettant et par la comptabilité du rédacteur des présentes, la somme de 13.050 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. […]

Le sort de ladite somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-dessus envisagées […] elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions ayant été réalisées ».

La condition suspensive se trouvant réputée réalisée, faute pour Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais, l’indemnité d’immobilisation est acquise aux promettants.

La somme de 26.600 € intitulée indemnité d’immobilisation est destinée, dans cette hypothèse, à indemniser les promettants de la faute commise par les bénéficiaires qui n’ont pas permis la réalisation de la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées et présente donc le caractère d’une clause pénale. Sur cette somme de 26.600€ représentant la totalité de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 13.050 € a été séquestrée par le notaire.

La somme de 26.600 € apparaît de nature à indemniser à son juste montant le préjudice subi par les promettants dont le bien a été inutilement immobilisé durant plus d’une année par la faute de Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O].

Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] sont redevables envers les promettants de cette somme de 26.600 €. Ils seront condamnés à verser à Mme [Q] [U], seule demanderesse à l’instance, la moitié de cette somme, soit 13.300€.

La somme de 13.050 € séquestrée chez le notaire est destinée à garantir le paiement de tout ou partie l’indemnité due aux promettants en cas de non-réalisation de la vente imputable aux acquéreurs. S’agissant d’une somme déposée à titre de garantie dans l’attente de l’issue de la procédure contentieuse consécutive à la non-réalisation de cette vente, elle n’est pas la propriété par moitié de chacun des promettants.

Or, seule Mme [Q] [U] en réclame le versement. La créance de cette dernière au titre de l’indemnité d’immobilisation étant supérieure à la somme séquestrée, elle est fondée à demander le versement entre ses mains de la totalité de la somme séquestrée, soit 13.050 €.

Il y a lieu d’autoriser le notaire à se libérer de la somme séquestrée de 13.050 € entre les mains de Mme [Q] [U].

Mme [Z] [D] sera déboutée de sa demande de restitution de la somme séquestrée chez le notaire.

Sur les dommages et intérêts

Mme [Q] [U] demande également la condamnation de Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] à lui payer la somme de 45.900 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil en faisant valoir que la mauvaise foi de ces derniers lui a fait perdre une chance de ne pas avoir conclu une vente plus avantageuse, le bien immobilier inoccupé ayant subi des dégradations et une dépréciation de sa valeur et s’étant finalement vendu au prix de 215.000 € alors que celui convenu avec les époux [O] [Y] s’élevait à 215.000 €.

Mais le fait que le bien se soit vendu au prix de 215.000 € alors que la promesse de vente avait été consentie aux époux [O] [Y] au prix de 266.000 € ne suffit pas démontrer que la différence de prix soit constitutive d’une perte de chance imputable à la faute de ces derniers.

Il sera également observé que si l’immobilisation inutile du bien a duré un peu plus d’un an, il appartenait à M. [R] [W] et Mme [Q] [U] de veiller à la bonne conservation de leur bien, durant cette période ; que l’indemnité de 26.600 € vise déjà à les indemniser forfaitairement du préjudice subi du fait de l’immobilisation inutile de leur bien par la faute des époux [O] [Y]. Il n’y a pas lieu d’y ajouter un préjudice pour perte de chance.

Mme [Q] [U] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur l’article du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] qui succombent dans cette instance seront condamnés aux entiers dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à Mme [Q] [U] la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] seront condamnés à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [D] sera déboutée de sa demande fondée sur ces mêmes dispositions.

L’exécution provisoire de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Dit que la constitution de Maître [X] [C] [B] pour M. [N] [Y] [O] est atteinte de nullité,

Dit M. [N] [Y] [O] n’a pas valablement constitué avocat,

Condamne Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] à verser à Mme [Q] [U] la somme de 13.300 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Autorise la SCP [G] [I] et [K] [E], notaires associés, à se libérer de la somme séquestrée de 13.050 € entre les mains de Mme [Q] [U],

Condamne Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] à verser à Mme [Q] [U] la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Mme [Z] [D] et M. [N] [Y] [O] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 18 mai 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY