RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00481 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O7QW

MINUTE N° : 26/00306

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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TRIBUNAL DE PROXIMITE

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [P]

domicilié : chez Mme [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [P] est propriétaire du lot n°53, représentant 123 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], cadastré section AO n°[Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 22 février 2019, le tribunal d’instance de Montmorency, statuant par défaut, a notamment :

— condamné Monsieur [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 474,60 € au titre des charges de copropriété et frais divers, arrêtés au 1er octobre 2018, 1er appel de fonds sur charges de l’exercice 2018/2019 inclus, assortie des intérêts au taux légal ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Monsieur [K] [P] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal de proximité de Montmorency, statuant par jugement réputé contradictoire, a notamment :

— condamné Monsieur [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 1 696,12 € au titre des charges de copropriété impayées au 21 décembre 2020, 2ème appel de fonds sur charges 2020/2021 et appel de fonds ALUR n°2 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné Monsieur [K] [P] à payer les sommes de 200 € à titre de dommages et intérêts et 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût d’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer du 21 décembre 2020 ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par assignation du 9 février 2022, le syndicat des copropriétaires a à nouveau saisi le tribunal de proximité de Montmorency d’une demande de condamnation de Monsieur [K] [P] en paiement des charges de copropriété. Par ordonnance du 14 juin 2022, le tribunal de proximité a constaté le dessaisissement de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, a fait signifier à Monsieur [K] [P] une sommation de payer la somme de 1 260,67 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 16 décembre 2024.

Par exploit signifié le 3 décembre 2025 à personne, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet SA SGA, a fait assigner Monsieur [K] [P] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 5 janvier 2026, et sollicite du juge de :

— le condamner à lui payer la somme de 2 285,58 € en principal, au titre des charges de copropriété impayées ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’inscription d’hypothèque ;

— dire que les condamnations en paiement porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et procédé au dépôt de son dossier. Il a précisé qu’il s’agissait de la 4ème procédure en paiement de charges de copropriété et que les jugements précédents, condamnant le défendeur, ont été exécutés.

En défense, Monsieur [K] [P], régulièrement cité par exploit remis à personne, n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 puis prorogée au 26 mars 2026.

Le conseil de la partie demanderesse a été autorisé à transmettre, en cours de délibéré et avant le 31 janvier 2026, les pièces qu’il a indiquées comme manquantes dans son dossier, à savoir un procès-verbal d’assemblée générale et un décompte de charges.

Aucune pièce n’a été reçue par la juridiction à cette date.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2023 et 29 janvier 2024 que les comptes ont été approuvés par des votes successifs pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’en 2025 inclus, de même que le Fonds ALUR spécifique.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, Monsieur [K] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 050,28 € au titre des charges de copropriété impayées, dues au 20 novembre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus.

Vu l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts à taux légal à compter de l’assignation délivrée le 3 décembre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 235,30 € sur ce fondement.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 9 janvier 2025 à hauteur de 92,21 €, telle que taxée au sein de l’acte. Il n’est en revanche pas justifié des frais de relance imputés sur le décompte détaillé. Enfin, les intérêts de retard appliqués ne seront pas retenus, ceux-ci étant fixés à compter de l’assignation par la présente instance.

En conséquence, Monsieur [K] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 92,21 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2025.

Sur la condamnation en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

Dans le cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que la présente procédure est la quatrième engagée à l’encontre de Monsieur [K] [P] pour le paiement des charges de copropriété, depuis ses 8 dernières années. Il ne peut être contesté que l’absence de paiement régulier de ces charges fragilise l’équilibre financier de la copropriété et impose aux autres copropriétaires de compenser la trésorerie manquante dans l’attente des régularisations de Monsieur [K] [P].

Il sera par conséquent fait partiellement droit à la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts, lesquels doivent être fixés à 1 000 € en réparation du préjudice subi.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens seront mis à la charge de Monsieur [K] [P], partie perdante à la présente procédure. Il sera rappelé que la sommation de payer du 9 janvier 2025 n’entre pas dans les dépens mais qu’en revanche, ils comprennent le coût d’une éventuelle inscription d’hypothèque à venir, à charge pour le syndicat des copropriétaires d’en justifier.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais de représentation en justice qu’il a été contraint d’acquitter, de sorte que Monsieur [K] [P] sera condamné à lui payer la somme de 1 250 € sur ce fondement.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente condamnation est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel :

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 2 050,28 € au titre des charges de copropriété impayées, dues au 20 novembre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 92,21 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DIT que les deux condamnations en paiement susvisées produisent intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 1 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] aux entiers dépens, lesquels comprennent notamment le coût de l’éventuelle inscription d’hypothèque à venir, à charge pour le syndicat des copropriétaires d’en justifier ;

RAPPELLE que le coût de la sommation de payer du 9 janvier 2025 n’entre pas dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet SA SGA, la somme de 1 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE