29 Novembre 2024

RG N° 24/03964 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N472

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

S.C.I. MARGENCY

C/

S.A.R.L. PARBHAKAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. MARGENCY

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gil MADEC, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PARBHAKAR

domiciliée : chez SCP FERRON & BOUCHEKHOU

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Carole LE MARIGNIER de la SELARL CLM AVOCAT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [X] [C], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête enregistrée au greffe le 15 juillet 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par la SCI MARGENCY, sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 1] à MARGENCY (95580), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 23 mai 2024 à la requête de la SARL PARBHAKAR.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, la SCI MARGENCY, représentée par son conseil qui plaide sur sa requête, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état des difficultés actuelles du représentant légal de la société, notamment les problèmes de santé et la scolarité de l’une de ses filles, ainsi que ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti.

La SARL PARBHAKAR, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

A titre principal,

— débouter la SCI MARGENCY de sa demande de délais, et à défaut, juger que les délais accordés s’arrêteront au 31 mars 2025,

— condamner la SCI MARGENCY et ses associés, indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à payer à la SARL PARBHAKAR à titre d’indemnité d’éviction la somme globale mensuelle de 2.600 euros par mois, et ce depuis le 26 mars 2024, date du jugement d’adjudication, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— juger que les associés de la SCI MARGENCY ne pourront opposer à la SARL PARBHAKAR l’obligation de poursuivre préalablement et vainement la SCI MARGENCY avant d’actionner leur responsabilité du fait de l’insolvabilité avérée de la SCI MARGENCY,

En tout état de cause,

— condamner la partie adverse à régler à la concluante la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie adverse succombante à régler l’intégralité des frais et dépens de la présente instance.

Elle fait valoir que la SCI MARGENCY et ses associés ne justifient pas avoir réalisé des démarches en vue de leur logement, ni avoir changé l’adresse du siège social de la société. Elle soutient qu’ils sont de mauvaise foi. Elle sollicite l’application de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que le saisi est tenu de la délivrance du bien et de la garantie d’éviction.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement d’adjudication rendu le 26 mars 2024 en dernier ressort par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, qui a notamment :

— déclaré la SARL PARBHAKAR, marchande de biens, adjudicataire des biens et droits immobiliers dont s’agit moyennant outre les charges, le prix principal de 362.000 euros, laquelle accepte cette adjudication et s’engage à l’exécution des charges, clauses et conditions auxquelles elle a été prononcée,

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication,

— rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par propriété en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive.

Cette décision a été signifiée le 14 mai 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 23 mai 2024. Un procès-verbal de maintien dans les lieux préalable à la réquisition de la force publique a été dressé le 9 août 2024. Le concours de la force publique a été requis le 3 septembre 2024.

L’adjudicataire justifie avoir consigné le prix de l’adjudication.

Il convient de rechercher si la situation de la SCI MARGENCY représentée par son gérant, lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

La SCI MARGENCY est gérée par M. [P] [J], lequel occupe avec son épouse et leurs deux filles mineures le logement situé [Adresse 1] à MARGENCY (95580). Le couple ne justifie pas de ses revenus mensuels. Il évoque les graves problèmes de santé de leur fille âgée de 5 ans et verse divers comptes-rendus de consultation de l’hôpital [6] et d’un centre de kinésithérapie.

M. [P] [J] indique avoir effectué des recherches de logement, tant dans le parc privé que public. Au soutien de ses dires, il produit une attestation d’un agent immobilier de VENOR IMMOBILIER du 13 juin 2024 qui indique que la famille a déposé un dossier auprès de leur agence et qu’elle recherche activement un appartement. Il justifie également avoir déposé une demande de logement social le 09 juillet 2024.

Ainsi, il apparaît que le gérant de la société demanderesse n’a commencé à réaliser des démarches en vue du relogement de la famille qu’à partir du mois de juin 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux. Il n’est donc pas démontré pas que ce relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

En outre, la procédure de saisie immobilière est longue et il ressort du jugement d’adjudication que le jugement d’orientation en vente forcée date du 24 janvier 2023, que la cour d’appel saisie par la SCI MARGENCY en contestation de ce jugement s’est prononcée le 19 octobre 2023, que par jugement du 16 janvier 2024 la date de l’adjudication a été reportée au 26 mars 2024.

La SCI MARGENCY, tout particulièrement son gérant et sa famille, qui ont épuisé toutes les voies de recours, savent d’une manière définitive qu’ils ne peuvent plus se maintenir dans les lieux depuis la signification du jugement d’adjudication intervenue le 14 mai 2024. Ainsi, et depuis cette date, ils occupent sans droit ni titre, et sans bourse délier, un logement dont l’adjudicataire, qui en est devenu le propriétaire, ne peut pas disposer librement.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les problèmes de santé de l’un des enfants des occupants des lieux, qui peut être pris en charge dans tout hôpital adéquat et qui est notamment soigné dans des structures spécialisées à [Localité 7], constitueraient un obstacle à un déménagement de la famille.

Si la situation des occupants des lieux est certes difficile, la SCI MARGENCY ne peut se maintenir plus longtemps dans le bien immobilier adjugé au détriment du nouveau propriétaire.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que les associés de la SCI MARGENCY vont bénéficier de délais de fait, la trêve hivernale ayant commencé.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Sur la demande relative à l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Selon l’article R.121-1 du Code de procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution, sauf à accorder un délai de grâce.

Enfin, l’article L322-10 du même code dispose que « l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. »

La SARL PARBHAKAR sollicite l’application de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de la SCI MARGENCY à lui verser la somme mensuelle de 2.600 euros à titre d’indemnité d’éviction jusqu’à parfaite libération des lieux, soit 2.000 euros pour l’usage d’habitation, 400 euros pour l’usage professionnelle et 200 euros à titre de provision sur charges.

D’abord, toute demande formée contre « les associés » de la SCI MARGENCY, qui n’ont pas été appelés dans la présente procédure, est totalement irrecevable.

Ensuite, le jugement d’adjudication ne contient aucune disposition exécutoire condamnant le débiteur saisi au paiement d’une « indemnité d’éviction ».

Le juge de l’exécution ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de délivrer à l’adjudicataire un titre exécutoire créant des droits et obligations que ne lui confère pas le jugement d’adjudication, étant observé que la « garantie d’éviction » dont fait état le jugement d’adjudication concerne uniquement l’obligation faite au débiteur saisi de libérer le bien adjugé de tous les occupants de son chef.

De plus, il convient de rappeler que l’indemnité d’éviction est une compensation financière accordée généralement par le juge des baux commerciaux au locataire d’un bail commercial lorsque celui-ci est résilié et/ou non renouvelé et qui ne concerne en rien la présente procédure devant le juge de l’exécution.

En réalité, la demande formée par la SARL PARBHAKAR s’apparente à une demande en paiement d’une indemnité d’occupation déguisée et le traitement d’une telle demande ne relève pas davantage du pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution.

En conséquence, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La SCI MARGENCY, partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SARL PARBHAKAR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par la SCI MARGENCY du bien occupé par elle et tous occupants de son chef au [Adresse 1] à MARGENCY (95580) ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Déclare irrecevable la demande relative à la condamnation de la SCI MARGENCY et de ses associés à payer une indemnité d’éviction ;

Condamne la SCI MARGENCY à payer à la SARL PARBHAKAR la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MARGENCY aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 29 Novembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,