RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00339 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5DV

MINUTE N° : 26/00489

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

sise [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de

Madame [L] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] sont propriétaires indivis des lots n°55, 81 et 449, représentant 1557 / 100 000 tantièmes au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET [U], fait signifier à Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] un commandement de payer la somme de 2 850,84 € en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] à l’audience du 9 décembre 2025 du tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  6 469,38 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;

—  875,02 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

—  2 000 € au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de renvois à la demande du conseil de la défense et sans opposition en demande.

À l’audience utile du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions déposées à la barre le jour de l’audience, aux termes desquelles ils sollicitent du tribunal de :

— statuer ce que de droit sur les demandes au titre des charges de copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— reporter à un délai de deux ans le paiement des sommes dues en application de l’article 1343-5 du code civil ;

— dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent s’en rapporter à la sagesse du tribunal sur le montant des sommes dues mais soulignent que les frais d’ouverture de contentieux sont facturés plusieurs fois et sans justificatif ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui d’un retard de paiement. Ils ajoutent qu’en toute hypothèse ils sont débiteurs de bonne foi, qu’ils ont procédé à des règlements partiels, qu’ils sont actuellement séparés, qu’ils rencontrent d’importantes difficultés financières, et que l’appartement a été mis en vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaires indivis de Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G], verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023, 25 juin 2024 et 14 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2023 au premier trimestre 2025 ;

— le relevé des charges de l’année 2023 ;

— le relevé des charges de l’année 2024 ;

— le décompte des sommes dues par Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] depuis le 1er janvier 2024 et arrêté au 28 janvier 2025 ;

— le relevé de propriété ;

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic ;

— des mises en demeure adressées à Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] les 26 octobre 2023, 26 janvier 2024, 27 juillet 2024, 28 octobre 2024, 27 janvier 2025, 27 octobre 2025 ;

— des relances après mises de demeure adressées à Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] les 27 novembre 2023, 26 février 2024, 27 août 2024, 28 novembre 2024 ;

— un commandement de payer signifié aux défendeurs le 3 avril 2024 ;

— une mise en demeure par avocat adressée à Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G], distribuée le 5 février 2025 ;

— un justificatif des frais.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître un solde de 2 642,30 € au titre de l’exercice 2023, le décompte débutant au 1er janvier 2024. Les seuls appels de fonds et relevés de charges 2023 sont insuffisants pour établir l’existence et le montant de la créance alléguée pour la période antérieure au 1er janvier 2024, ces documents ne tenant pas compte d’éventuels versements des débiteurs. Ce solde ne saurait donc être retenu.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 826,85 €, au titre des charges de copropriété dues au 28 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).

Sur les intérêts :

Il ressort du commandement de payer du 3 avril 2024 que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 3] a fait signifier à Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] un commandement de payer la somme de 2 850,84 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024.

L’extrait de compte produit fait apparaître un versement à hauteur de 2 581,41 € le 30 avril 2024 ; de sorte que le point de départ des intérêts sera donc fixé au présent jugement.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 875,02 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’extrait de compte fait apparaître des frais de mises en demeure imputés les 26 janvier 2024 (43,97 €), 27 juillet 2024 (43,97 €) et 27 janvier 2025 (46,26 €) ainsi que des frais de relance facturés les 26 février 2024 (37,40 €), 27 août 2024 (37,40 €) et 28 novembre 2024 (39,34 €) qui ne sont pas justifiés, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Ces frais seront donc écartés.

Concernant les frais « ouverture contentieux » imputés à deux reprises les 12 septembre 2024 (111,30 €) et 16 décembre 2024 (117,09 €), ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la solidarité :

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires entre Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G].

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] sollicitent un échéancier de paiement sur deux ans et justifient de leur situation financière par la production de leurs bulletins de salaire, avec des salaires mensuels respectifs de 1 528,02 € et 1 561,21 €. Ils établissent qu’ils résident séparément, Madame [L] [G] demeurant en Charente-Maritime et Monsieur [Y] [A] demeurant dans le bien objet du litige. Ils justifient par ailleurs avoir mis le bien en vente, ce selon mandat de vente exclusif signé des deux parties avec l’agence immobilière GUY HOQUET.

Compte tenu de ces éléments et vu le montant de la dette retenue, alors que le bien immobilier est mis en vente par les parties, il sera fait droit à la demande de moratoire sur l’exigibilité de la dette dans son principe. Le délai de suspension sera cependant fixé à un an, pour permettre la vente du bien.

Sur l’imputation des paiements sur le capital :

L’article 1343-4 du code civil, susvisé, prévoit que par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les paiements réalisés par le débiteur s’imputeront d’abord sur le capital.

Dans le cas d’espèce, compte tenu de tout ce qui précède, il est accordé aux défendeurs un moratoire suspendant l’exigibilité de la dette pendant une durée d’un an, étant précisé que le point de départ des intérêts est fixé au présent jugement. Dans ces conditions et vu le montant de la dette, il n’est pas justifié d’imputer au surplus les paiements réalisés par Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] sur le capital en priorité.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires au jugement :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. En équité compte tenu de la situation financière des parties, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, considérant que la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire s’agissant d’une condamnation en paiement avec suspension de l’exigibilité de la dette pendant un an, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement et la demande en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET [U], la somme de 826,85 €, au titre des charges de copropriété dues au 28 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) ;

REJETTE la demande visant à faire courir les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer et DIT que les intérêts courent à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET [U], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE la suspension de l’exigibilité de la dette pendant un délai de 12 mois à compter du présent jugement ;

DIT que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS ET [U], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [L] [G] de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement et DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE