Minute n°

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IVLV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. 2C, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de VALENCE

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté à l’audience du 16 Octobre 2025 par son père M. [C] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe,

par Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

Le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. 2C a donné à bail à M. [K] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 6 août 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 320 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. 2C a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mai 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 30 juillet 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [K] [Y] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 1 939,46 euros arrêtée au 12 juillet 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 06 octobre 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 16 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. 2C a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 1 524,99 euros au 13 octobre 2025, hors frais de procédure s’élevant à 224,18 euros.

M. [K] [Y] était représenté et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a proposé de verser 50 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [K] [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.C.I. 2C justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mai 2025, pour la somme en principal de 1 093,56 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

M. [K] [Y] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.C.I. 2C produit un décompte en date du 13 octobre 2025 indiquant que M. [K] [Y] reste lui devoir la somme de 1 847,21 euros au 13 octobre 2025. Ce décompte inclut :

— les cotisations d’assurance pour un montant total de 98,04 euros,

— des frais de commissaire de justice, qui constituent des dépens et ne peuvent donc être pris en compte à ce stade, à hauteur de 224,18 euros.

Par conséquent, la dette de loyer et de charge s’élevait à 1 524,99 euros au 13 octobre 2025.

M. [K] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [K] [Y] sera dès lors condamné à verser à la S.C.I. 2C la somme provisionnelle de 1 524,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le défendeur a repris le versement intégral du loyer courant, avec un surplus afin de commencer à apurer sa dette. Par ailleurs, il ressort des débats que M. [K] [Y] a toujours été à jour de ses réglements, c’est seulement à la suite de son licenciement en septembre 2024 qu’il s’est retrouvé en difficulté, puisque, n’ayant pas accompli les démarches auprès de France Travail, il s’est retrouvé sans aucune ressource. Depuis mai 2025, des paiements irréguliers ont été effectués afin de limiter l’accroissement de la dette et le paiement total du loyer avec un complément depuis août 2025. En outre, en recherche active de travail, il explique avoir accompli les démarches pour toucher les aides, notamment de chômage et l’allocation logement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l’audience, un délai sera accordé à M. [K] [Y] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 50 euros sur une durée de 31 mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [Y], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [K] [Y] à payer à la S.C.I. 2C la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspendons les effets de la clause résolutoire et disons que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamnons à titre provisionnel M. [K] [Y] à payer à la S.C.I. 2C la somme de 1 524,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1 093,56 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— Accordons à M. [K] [Y] la faculté de se libérer de la dette par 31 versements mensuels dont 30 de 50 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [K] [Y] et de tous les occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [K] [Y] sera tenu au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, se substituant au loyer à compter du 13 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamnons M. [K] [Y] à verser à la S.C.I. 2C la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons M. [K] [Y] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé,