TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01405

N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHB

Société HABITAT DU GARD

C/

[U] [R]

[J] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD inscrite au RCS de NIMES sous le N° 273 000 018 dont le siège social est

92 bis boulevard Jean Jaures

BP47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Madame [U] [R]

demeurant 14 rue Général Delestrain

Appt. N° 119 – étage 4

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [R]

né le 10 septembre 1973 à PORTO-VECCHIO

demeurant 14 Rue Général Delestrain

Appt. N° 119 – étage 4

30000 NÎMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 novembre 2024

Date des Débats : 18 novembre 2024

Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2011 à effet du 30/05/2011, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] un logement situé 14 rue du Général Delestrain Etage 4 – Logement 119 à Nîmes (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 246,78 euros outre 44,67 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 28 septembre 2023 HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 261,94 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, HABITAT DU GARD a assigné Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] par devant le tribunal de céans, pour l’audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

«  CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

«  ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et si besoin d’un serrurier,

«  DIRE qu’en suite de son expulsion si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d’une voie de fait article L.412-6 alinéa 3 du CPCE et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant le trêve hivernale,

«  CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] au paiement à titre provisionnel :

o De la somme principale de 824,99 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 23 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

o Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier soit la somme de 23 euros ainsi que la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou de réponse incomplète à l’enquête sociale (article L.442-5 du CCH) soit la somme de 7,62 euros par mois entier de retard,

o De la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer de la présente assignation et de sa notification aux services de la CCAPEX.

A l’audience du 18 novembre 2024, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat, a actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024 à la somme de 335,81 euros et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [R], comparant en personne, a reconnu être redevable du solde sollicité au titre des arriérés locatifs, a indiqué avoir versé la somme de 50 euros le 13 novembre 2024 et sollicité des délais de paiement affirmant être en capacité de régler la somme supplémentaire de 50 euros par mois en sus du règlement du loyer courant.

Madame [U] [R], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du GARD le 09 août 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 30 août 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [J] [R] et [U] [R] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [R] le 28 septembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 09 novembre 2023; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.412-6 du CPCE :

L’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution alinéas 1 et 2 dispose : " Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Par ailleurs il résulte des dispositions de l’article R. 441-1 du code des procédures civiles d’exécution que : " La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable. "

Par conséquent, il convient de dire qu’en suite de leur expulsion, si Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] se réinstallent dans les locaux, ils se rendront coupables de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 14 novembre 2024 faisant état d’une dette locative de 335,81 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] seront solidairement condamnés à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 335,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que les locataires ont repris le règlement du loyer courant et présentent des capacités financières leur permettant de s’acquitter du solde restant dû par le versement d’une somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant.

Par ailleurs, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser leur maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les demandes en paiement au titre du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier, ainsi que la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou de réponse incomplète à l’enquête sociale (article L.442-5 du CCH) soit la somme de 7,62 euros par mois entier de retard :

Ces demandes s’avèrent insuffisamment justifiées et seront par conséquent rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] seront solidairement condamnés à payer la somme de 250 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer de la présente assignation et de sa notification aux services de la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2011 entre HABITAT DU GARD et Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] concernant le logement situé 14 rue du Général Delestrain – Etage 4 – Logement 119 à Nîmes (30) étaient réunies à la date du 09 novembre 2023,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 09 novembre 2023,

CONSTATONS que Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué sis 14 rue du Général Delestrain – Etage 4 – Logement 119 à Nîmes (30),

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [J] [R] et de Madame [U] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés 14 rue du Général Delestrain – Etage 4 – Logement 119 à Nîmes (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en suite de leur expulsion, si Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] se réinstallent dans les locaux, ils se rendront coupables de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 335,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

AUTORISONS Monsieur [J] [R] à se libérer de ladite somme en 07 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 06 mensualités de 50,00 euros, la 7ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS les demandes en paiement au titre du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier, ainsi que la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou de réponse incomplète à l’enquête sociale (article L.442-5 du CCH) soit la somme de 7,62 euros par mois entier de retard,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [U] [R] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer de la présente assignation et de sa notification aux services de la CCAPEX.

La greffière, La juge,