RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00485 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OTEM

MINUTE N° :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

c/

[H] [C] épouse [C], Organisme UDAF

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Mélanie PENET

Organisme UDAF

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 14 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [C] épouse [C], par son curateur l’UDAF

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Mélanie PENET, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Organisme UDAF

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 23 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 22 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 10 Février 2026, et jugée le 14 Avril 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 6] a, par un nouveau contrat du 25 janvier 2023, donné à bail à Madame [H] [C], sous mesure de curatelle renforcée, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 501,63 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant de 370,20 euros initialement versé lors de son entrée dans les lieux en date du 3 mai 2006.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 15 février 2024 pour un montant de 3.214,06 euros, et a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 22 juillet 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 25.238,93 € ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résolution judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que toutes les personnes occupant de leur chef ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 10 février 2026, VAL D’OISE HABITAT représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme 26.652,18 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elle indique que la dette est essentiellement constituée de la régularisation d’eau de l’année 2022 pour un montant de 25.000 euros à la suite d’une fuite d’eau pour laquelle la compagnie d’assurance de Madame [C] a refusé de prendre en charge les réparations. Elle précise que le paiement des loyers courants n’a pas été repris et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement formulée par la défenderesse ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, présente oralement ses conclusions, aux fins de voir :

— débouter VAL D’OISE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

— accorder un délai de grâce de 24 mois ;

— accorder un délai de relogement de 12 mois ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner VAL D’OISE HABITAT aux entiers dépens.

La défenderesse fait valoir au soutien de sa demande de rejet de la demande du bailleur que la consommation anormale d’eau est imputable au bailleur, celui-ci n’étant pas intervenu pour réaliser la réparation de la fuite de sorte que la créance n’est pas certaine. Elle indique vouloir se maintenir dans les lieux et propose à titre subsidiaire d’apurer la dette par le versement en 36 mensualités de la somme de 150 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 7 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail du 25 janvier 2023 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 3.214,06 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Cette dette locative n’étant pas constituée de la seule régularisation des charges d’eau, intervenue postérieurement à la délivrance du commandement de payer, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et de la demande de délais

Les locataires sont obligés de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La société [Localité 6] produit un décompte arrêté au 8 janvier 2026 démontrant que Madame [G] [C] restait devoir la somme de 26.652,18 euros à titre de loyers et charges, terme de janvier 2026 inclus.

Madame [G] [W] soutient que la créance de la société [Localité 6] n’est pas certaine, celle-ci étant constituée de la régularisation de l’eau de l’année 2022 d’un montant de 25.340,22 euros dont la réparation était imputable au bailleur.

S’il n’est pas contesté par les parties que cette régularisation de charges locatives d’un montant de 25.340,22 euros est due à une fuite d’eau dans le logement, Madame [G] [W] informée dès le mois de décembre 2021 de sa consommation d’eau anormale, n’a effectué aucune démarche afin de mettre fin à la cause du désordre. Au surplus, elle ne rapporte ni la preuve de la carence du bailleur dans la recherche de la fuite ni que la réparation de cette fuite incombe à ce dernier. Enfin, Madame [G] [C] ne démontre pas avoir déclaré le sinistre auprès de sa compagnie d’assurance multi risque habitation et ne produit pas le refus de celle-ci de couvrir les réparations.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [C] à verser la somme 26.652,18 euros à [Localité 6] avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Eu égard à la vulnérabilité de Madame [G] [C], bénéficiant d’une mesure de protection depuis le 19 avril 2022, postérieurement au désordre ayant conduit à l’aggravation de la dette locative, de sa volonté manifeste de répondre à son obligation de paiement à l’égard de son bailleur et de l’absence d’opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire suspendus et de la proposition de règlements formulée à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie que Madame [G] [C] ne sera pas expulsée.

En revanche, si Madame [G] [C] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où Madame [G] [C] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [C] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 15 février 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la société [Localité 6], sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Madame [H] [C] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée sans démontrer qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire. Il y a donc lieu de rejeter la demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2023 entre VAL D’OISE HABITAT et Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, à verser à VAL D’OISE HABITAT, la somme de 26.652,18 euros, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Madame [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, à verser à VAL D’OISE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, de ses autres demandes ;

DÉBOUTE VAL D’OISE HABITAT, de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [C], représentée par son curateur l’UDAF 95, aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 15 février 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé le 14 avril 2026.

Et ont signé,

Le greffier Le président