TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 22/05050

N° Portalis 352J-W-B7G-CWU6I

N° MINUTE :

Assignations des :

13 et 19 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0510

Madame [W] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0510

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire #B0404

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 18 Février 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 22/05050 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWU6I

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 mai 2016, M. [L] [X] et Mme [W] [M] (ci-après ensemble les consorts [X]) ont réservé auprès de la SCI [Adresse 5] (ci-après la SCI [Adresse 5]) un appartement (lot n° A04) ainsi qu’un parking au sein d’un immeuble en copropriété en état de futur achèvement, pour un prix total de 310.000 euros.

L’article 6 de ce contrat comportait une date prévisionnelle de signature de l’acte authentique de vente au 4ème trimestre 2016 et une date prévisionnelle de livraison au 4ème trimestre 2018.

Afin de financer cet achat, le 11 juillet 2016, les consorts [X] ont convenu deux offres de prêts successives avec la SA La Banque postale (ci-après la Banque postale) et ont adhéré à l’assurance de groupe souscrite par le prêteur auprès de la SA CNP assurances.

En raison de la présence de squatteurs dans l’ancien immeuble à démolir, par lettres successives des 27 septembre 2018, 13 mars 2019 et 5 septembre 2019, la SCI [Adresse 5] a annoncé proroger la validité du contrat de réservation jusqu’au 15 octobre 2019.

Par courriel du 6 février 2020 venant en réponse à des interrogations des consorts [X] sur les délais pris, la SCI [Adresse 5] a déclaré rencontrer des difficultés liées à la présence d’eau dans les sous-sols.

En parallèle, par lettre du 23 janvier 2020, la Banque postale a proposé une prorogation de ses offres jusqu’au 31 août 2020. A cette date, en application de la clause résolutoire convenue, les parties se sont accordées pour considérer résolues les offres de prêt. Par lettre du 15 septembre 2020, la Banque postale s’est opposée à la demande des consorts [X] en remboursement des mensualités d’assurance.

Le 4 mars 2021, la SCI [Adresse 5] a de nouveau fait état de la présence de nappes phréatiques souterraines et de ce qu’elle avait obtenu, en conséquence, un permis de construire modificatif. Après information quant à un report de la livraison à mi-2023, elle a offert à ses clients la possibilité de se rétracter du projet, avec remboursement du dépôt de garantie versé ainsi que des éventuels frais d’assurance déboursés.

Décision du 18 Février 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 22/05050 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWU6I

Par lettre recommandée du 19 mars 2021, les consorts [X] ont déclaré à la SCI [Adresse 5] se désister de leur réservation compte tenu du retard accumulé et ont réclamé la somme de 69.806,24 euros à titre d’indemnisation, en ce compris le dépôt de garantie de 1.000 euros versé lors la conclusion du contrat de réservation.

Par courrier du 29 juillet 2021, les consorts [X], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SCI [Adresse 5] d’avoir à leur restituer leur dépôt de garantie et ont sollicité une indemnité à hauteur de 25.719,51 euros.

Le même jour, ils ont également mis en demeure la Banque postale et la société CNP assurances d’avoir à leur restituer la somme de 6.227,75 euros correspondant aux cotisations d’assurance versées entre décembre 2016 et août 2020.

En l’absence de réponse favorable à leurs demandes et de toute solution amiable trouvée à leur litige, les consorts [X] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI [Adresse 5], la Banque postale ainsi que la société CNP assurances, suivant actes d’huissier de justice en date des 13 et 19 avril 2022.

En cours de procédure, le 20 juillet 2023, la SCI [Adresse 5] a remboursé aux consorts [X] le dépôt de garantie de 1.000 euros.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action des consorts [X] à l’égard de la Banque postale et de la société CNP assurances et l’a déclaré parfait.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 4 mars 2024, les consorts [X] demandent au tribunal de :

« (…) juger Monsieur [L] [X] et Madame [W] [M] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit.

Vu le remboursement du dépôt de garantie de 1 000 € par la SCI [Localité 4] le 20 juillet 2023.

Prendre acte du désistement des demandeurs de leur demande en restitution du dépôt de garantie de 1 000 € et en règlement de la somme de 6 227,75 € à l’égard de la SCI

Vu l’article R 261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Vu l’article 1 343-2 du Code civil ;

Condamner la SCI [Localité 4] à régler les intérêts au taux légal, sur la somme de 1 000 €, à compter du 19 juin 2021 avec capitalisation des intérêts, jusqu’au 20 juillet 2023.

Vu les articles 1194, 1231-1 du Code civil ;

Juger que la SCI [Localité 4] a commis des fautes, imprudences et négligences dans la gestion du contrat VEFA, et a manqué à son obligation de renseignement et d’exécution loyale, engageant sa responsabilité contractuelle.

Condamner la SCI [Localité 4] à indemniser les consorts [H] [M] à hauteur du préjudice subi, soit la somme globale de 20 000 €.

Condamner la SCI [Localité 4] à régler 1 000 € pour résistance abusive.

Condamner la SCI [Localité 4] à régler 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Débouter LA BANQUE POSTALE, la CNP et la SCI [Localité 4] de tout fin, moyen et demande contraire.

Avec exécution provisoire de droit ».

Ils relèvent tout d’abord la tardiveté, au regard de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation, dans la restitution s’imposant à la SCI [Adresse 5] du dépôt de garantie et sollicitent en conséquence que leur soient alloués les intérêts au taux légal sur cette somme et leur capitalisation.

Ils soutiennent en substance que la SCI [Adresse 5] a manqué à son obligation de loyauté au moment de signer le contrat de réservation dès lors qu’elle ne pouvait ignorer, à cette date, l’occupation des lieux par des squatters et la présence d’eau dans les sous-sols de l’immeuble, cette dernière circonstance étant mentionnée dans la notice technique et le permis de construire.

Ils en déduisent également une négligence fautive de la défenderesse, laquelle a maintenu un programme avec deux sous-sols de parking et n’a pris aucune précaution pour éviter les inondations dont elle connaissait pourtant le risque. Ils rappellent enfin n’avoir jamais été informés de l’étendue réelle de ces difficultés par la défenderesse, laquelle s’est contentée de reporter sans explication la date de signature envisagée.

Sur le préjudice, ils opposent que la clause 4-2 du contrat de réservation, laquelle prévoit la restitution dans les trois mois de sa demande du dépôt de garantie, « sans indemnité, de part et d’autre », est potestative et donc inopérante.

Rappelant qu’ils devaient intégrer l’appartement réservé en décembre 2018, ils font valoir des loyers dépensés à fonds perdus entre janvier 2019 et septembre 2020 pour une somme totale de 19.201,76 euros, outre des frais d’huissier de justice pour 290 euros, et arrondissent alors leur préjudice à la somme de 20.000 euros.

Ils reprochent enfin à la défenderesse une résistance abusive à son obligation de leur restituer le dépôt de garantie pour solliciter une indemnité de 1.000 euros.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 26 février 2024, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103 du Code civil,

Vu l’article R 261-31 du CCH,

Vu le contrat de réservation.

(…)

— DEBOUTER Monsieur [L] [X] et Madame [W] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] et Madame [W] [M] à verser la somme de 3.000 euros à la SCI [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] et Madame [W] [M] aux entiers dépens ».

Elle soutient pour l’essentiel qu’elle a dûment informé les consorts [X] des difficultés rencontrées dans la réalisation du projet immobilier et ce, au fur et à mesure de leur survenue, et rappelle à cet égard les multiples courriers et courriels qui leur ont été adressés. Elle estime que le délai pour signature de l’acte authentique et le délai de livraison ont donc été légitimement et valablement suspendus auprès des réservataires.

Sur la négligence et le défaut de loyauté reprochés, elle ajoute que :

— la présence de squatters était inconnue lors de la signature du contrat de réservation, cette situation ne s’étant révélée que lors du démarrage des travaux en septembre 2016 et leur expulsion a alors constitué une étape préalable à toute démarche,

— la présence d’une nappe phréatique, en effet connue, avait mené à des études préliminaires et à la conclusion d’un marché de rabattement de nappe ; que la problématique rencontrée n’a alors pas résulté de cette nappe, mais de venues d’eau très importantes que les intervenants du chantier se sont trouvés dans l’incapacité de maîtriser et de rabattre ; qu’en l’absence de solution technique, il a été nécessaire d’adapter le projet en supprimant le second niveau de sous-sol.

Elle se prévaut par ailleurs de l’article 4-2 du contrat de réservation et de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation, pour conclure que les parties ont librement convenu de renoncer à une quelconque indemnité de part et d’autre en cas de non-conclusion de l’acte de vente pour un motif qui leur serait extérieur, hors restitution du dépôt de garantie. Elle conteste que cette clause soit potestative et considère alors que les circonstances précédemment évoquées justifient son application.

Elle ajoute que le contrat de réservation prévoyant le risque d’un report de la date de livraison de l’ensemble immobilier, les consorts [X] ne peuvent non plus lui reprocher à titre de manquement contractuel l’absence d’occupation des lieux à compter du 1er janvier 2018. Elle fait encore valoir qu’en cas de poursuite de leur acquisition, les demandeurs se seraient vus notifier un projet d’acte authentique pour une date de livraison en 2023 et auraient eu la possibilité, à la lecture de ce projet, soit de décider de poursuivre leur acquisition, soit d’y renoncer.

Elle déclare enfin que le défaut d’information qui lui est reproché n’aurait pu, en toute hypothèse, mener qu’à une perte de chance pour les demandeurs de se désister plus tôt du projet.

La clôture a été ordonnée le 19 mars 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes en désistement

Conformément à l’article 394 du code de procédure civile, « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

Décision du 18 Février 2025

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Selon l’article 395 dudit code, « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».

En vertu de l’article 396 du même code, « Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime ».

Par ailleurs, l’article 768 du code de procédure civile dispose, en son dernier alinéa, que : « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, les consorts [X] sollicitent du tribunal de prendre acte de leur désistement de « leur demande en restitution du dépôt de garantie de 1 000 € et en règlement de la somme de 6 227,75 € à l’égard de la SCI ».

Il sera néanmoins relevé qu’aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, les consorts [X] n’ont pas repris leurs demandes, formulées dans celles précédemment notifiées, de condamnation de la SCI [Adresse 5] à la somme de 1.000 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie et de celle de 6.227,75 euros au titre des cotisations d’assurance versées, selon eux, en vain entre décembre 2016 et août 2020.

En application de l’article 768 susvisé, ces prétentions sont réputées abandonnées et le tribunal n’a dès lors pas la possibilité de constater un désistement des consorts [X].

Leur demande se trouve par conséquent sans objet.

Sur la demande en paiement des intérêts pour restitution tardive du dépôt de garantie

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la signature du contrat de réservation, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En application de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation, également dans sa version applicable au litige, « Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, revisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

Décision du 18 Février 2025

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c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande ».

En l’espèce, la clause 4 des conditions générales du contrat de réservation, relative au dépôt de garantie, prévoit que celui-ci « sera restitué au RESERVATAIRE sans indemnité de part et d’autre, dans les trois mois de sa demande dans les cas prévus à l’article R 261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation, repris intégralement ci-après (article 7 « MENTIONS LEGLAES ») ou si la condition suspensive de l’article L.312-16 du Code de la consommation n’est pas réalisée ».

S’agissant du seul sort du dépôt de garantie, cette clause apparaît ainsi conforme aux termes de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation et sa validité n’est dès lors pas contestable à cet égard.

Il s’évince des pièces mises aux débats que l’offre faite par la SCI [Adresse 5] dans son courrier du 4 mars 2021 résulte d’une modification du projet immobilier par rapport au permis de construire, le second sous-sol initialement prévu ayant dû être abandonné en raison d’infiltrations d’eau, pour lesquelles aucune solution technique n’a pu être trouvée.

Cette circonstance ressort pleinement de l’attestation du maître d’oeuvre du projet, non contestée par les consorts [X], lequel relate les difficultés rencontrées dans la maîtrise de l’eau s’infiltrant dans les travaux à compter du mois d’avril 2019, les différentes tentatives de résorption ensuite mises en place, notamment par des pompages, et le constat fait en janvier 2020, après contact avec des sociétés spécialisées, de l’absence de toute proposition technique, contraignant à la modification du projet.

Il s’en déduit qu’en proposant aux réservataires le remboursement de leur dépôt de garantie le 4 mars 2021, la SCI [Adresse 5] a d’elle-même considéré que les dispositions de l’article R. 261-31 ci-avant cité s’appliquaient pleinement à la situation et a ainsi pris l’engagement, à réception de la demande des consorts [X], de leur rembourser leur dépôt de garantie dans un délai de trois mois.

Il ressort alors des pièces mises aux débats et il n’est pas nié par la SCI [Adresse 5] que les consorts [X] ont sollicité le remboursement de leur dépôt le 19 mars 2021 et que la défenderesse ne s’est exécutée que le 20 juillet 2023.

En conséquence, la SCI [Adresse 5] a manqué à son obligation de remboursement du dépôt de garantie dans le délai de trois mois de la demande des consorts [X], soit avant le 20 juin 2021.

Décision du 18 Février 2025

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Conformément à l’article 1153 du code civil, « Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

Son article 1154 ajoute que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ».

Ainsi, la SCI [Adresse 5] sera condamnée à payer aux consorts [X] les intérêts au taux légal sur la somme de 1.000 euros entre le 20 juin 2021 et le 20 juillet 2023, avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Selon l’article 1147 dudit code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En vertu de l’article 1315 de ce code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément à ces dispositions, il incombe à la partie qui recherche la responsabilité de son contractant de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier à ses obligations découlant de leur convention et d’un préjudice subi en lien causal avec ce manquement.

En l’espèce, il est tout d’abord acquis que les parties sont uniquement liées par le contrat de réservation signé le 5 mai 2016 par les consorts [X], aucun acte de vente en l’état de futur achèvement n’ayant par la suite été conclu entre ces derniers et la SCI [Adresse 5].

Aux termes de l’article 6 des conditions particulières de ce contrat, les parties ont convenu d’une « date prévisionnelle de signature de l’acte authentique » au « 4ème trimestre 2016 », et la SCI [Adresse 5] s’est engagée pour une « date prévisionnelle de livraison » au « 4ème trimestre 2018 ».

L’article 5 des conditions générales du contrat, « Délai d’exécution des ouvrages », stipule que : « Le RESERVANT déclare que sauf incident technique, injonction administrative d’arrêt de chantier, difficultés imprévues, intempéries, grève (qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et ses industries annexes ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier ou à un de leurs fournisseurs), redressement ou la liquidation judiciaire de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs ou de leurs sous-traitants, recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires, troubles résultant de l’hostilité, révolution, cataclysme ou accident de chantier, retards imputés à tous éléments imprévus tels que l’occupation, le squat, la non libération des lieux, la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette, la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol, retards imputables aux compagnies concessionnaires, les difficultés d’approvisionnement, les ouvrages pourront être utilisés conformément à leur destination à la date indiquée à l’article 6 des CONDITIONS PARTICULIERES ».

Ceci précisé, les consorts [X] reprochent tout d’abord à la SCI [Adresse 5] de ne pas les avoir informés, au jour de la signature du contrat, de la présence de squatteurs dans les immeubles devant être démolis pour l’opération de VEFA. Néanmoins, aucune preuve n’est rapportée de la présence, au jour de la signature du contrat, des squatteurs, ni partant, de la connaissance par la SCI [Adresse 5] de cette difficulté à cette date.

En outre, cette cause de retard n’étant pas contestée dans son existence, la SCI [Adresse 5] est légitime à se prévaloir de la clause 6 ci-avant rappelée, laquelle prévoit de manière explicite l’occupation et le squat comme cause de suspension du délai convenu pour la livraison des biens.

Il ressort également des courriers échangés que la SCI [Adresse 5] a tenu les consorts [X] informés de l’avancement de la procédure aux fins d’expulsion des occupants, et il n’est reproché aucun manquement à la défenderesse dans l’accomplissement de cette diligence. La SCI [Adresse 5] a, en outre, volontairement prorogé les délais de réservation des biens à construire.

La circonstance que certaines de ces informations ont été données après sollicitation des consorts [X] ne saurait alors, à elle-seule, suffire à caractériser un manquement de la SCI [Adresse 5] à ses obligations.

Dès lors, la demande indemnitaire des consorts [X] ne peut pas prospérer à cet égard.

Ces derniers invoquent ensuite une négligence fautive de la SCI [Adresse 5] tenant à la présence d’eau dans les sous-sols, situation qui était selon eux prévisible dès le stade de la réservation et qui a mis à l’arrêt les travaux de construction.

Décision du 18 Février 2025

4ème chambre 1ère section

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La note descriptive du projet ainsi que le permis de construire, documents joints au contrat de réservation, soulignent en effet les risques liés à la présence, à proximité de l’immeuble à bâtir, d’une nappe phréatique peu profonde et susceptible de causer une inondation des sous-sols.

Compte tenu des renseignements ainsi donnés dès la signature du contrat, les consorts [X] ne peuvent en revanche pas être suivis dans leur grief tenant à un défaut de renseignement sur la situation réelle du projet immobilier lors de la réservation.

De plus, pour prévenir le risque ainsi identifié, la SCI [Adresse 5] justifie avoir fait réaliser, par la société Saga, une étude géotechnique de conception préalablement au démarrage du projet préconisant des fondations superficielles de type semelles isolées et /ou filantes, puis, au moment de la réalisation des travaux de terrassement et de fondation, une étude hydrogéologique par la société Strategeo, préconisant la mise en oeuvre d’un dispositif de rabattement de nappe. La défenderesse produit le marché conclu, après ces deux expertises, avec la société BSM pour la réalisation de deux lots « fondations spéciales » et « rabattement de la nappe » en 2018.

Il y a alors lieu de se référer aux termes ci-avant rappelés de l’attestation émanant du maître d’oeuvre technique du chantier, rappelant la chronologie des difficultés rencontrées et l’impossibilité de les résoudre, laquelle a été définitivement constatée en janvier 2020.

Les consorts [X] ne démontrent pas que ces difficultés étaient prévisibles dès l’origine du chantier. Force est en outre d’observer qu’aux termes de leurs dernières écritures et en réponse à la documentation ainsi mise aux débats en défense, ils soulignent, non sans une contradiction certaine , reprocher tout d’abord une négligence « totale » à leur cocontractant, « de sorte qu’elle ne saurait invoquer un motif légitime » (page 9) , pour ensuite exposer : « Ce n’est pas l’absence de motifs légitimes, mais un défaut de renseignement et d’exécution de bonne foi, qui est reproché à la SCI [Localité 4] » (page 10).

Sur ce dernier grief, ainsi que souligné en demande, la SCI [Adresse 5] a informé les consorts [X] des problèmes liés aux infiltrations dès le mois de février 2020, soit moins d’un mois après le constat de l’impossibilité de les résorber. Prenant acte de l’impossibilité de poursuivre le projet, elle a ensuite accompli les démarches requises pour obtenir un permis de construire modificatif et en a également informé ses clients en mars 2021, leur proposant à cette occasion de se retirer.

Dans ces conditions et en l’absence de plus amples moyens mis aux débats, les consorts [X] échouent à caractériser un manquement de la SCI [Adresse 5] à son obligation d’information et d’exécution loyale et de bonne foi du contrat de réservation.

En conséquence, leur demande indemnitaire sera entièrement rejetée.

Sur la demande pour résistance abusive

Les consorts [X] reprochent à la SCI [Adresse 5] une résistance abusive en lien avec l’absence de restitution de leur dépôt de garantie.

Décision du 18 Février 2025

4ème chambre 1ère section

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A supposer caractérisée une telle résistance abusive, ils ne justifient néanmoins par aucune pièce – ni même n’allèguent dans le corps de leurs écritures – avoir souffert un préjudice en lien avec cette résistance, étant rappelé qu’ils se trouvent déjà indemnisés par les intérêts capitalisés précédemment ordonnés.

Leur demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI [Adresse 5], succombant, sera condamnée aux dépens.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à sa charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par les consorts [X] à l’occasion de la présente instance. Elle sera ainsi condamnée à leur payer la somme de 1.000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à constater le désistement de M. [L] [X] et de Mme [W] [M] de leurs demandes en paiement de la somme de 1.000 euros et de celle de 6 227,75 euros, ces prétentions étant déjà réputées abandonnées,

Constate le désistement par M. [L] [X] et par Mme [W] [M] de leur demande en paiement de la somme de 1.000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à M. [L] [X] et à Mme [W] [M] les intérêts au taux légal sur la somme de 1.000 euros entre le 20 juin 2021 et le 20 juillet 2023, avec capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Déboute M. [L] [X] et Mme [W] [M] de leur demande indemnitaire à hauteur de 20.000 euros,

Déboute M. [L] [X] et par Mme [W] [M] de leur demande pour résistance abusive,

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à M. [L] [X] et à Mme [W] [M] la somme de 1.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Rappelle que la présente décision bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE