RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00076 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBMK

MINUTE N° : 26/00502

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [D] est propriétaire des lots n°2034 (un appartement), n°2139 (un emplacement de parking) et n°2140 (un emplacement de parking), représentant 169 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] au [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] au [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet [A], fait signifier à Monsieur [F] [D] une sommation de payer la somme de 3 419,61 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5 415,77 euros, somme arrêtée au 1er octobre 2025, se décomposant comme suit :

* 3 892,24 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2024, date de mise en demeure ;

* 1 523,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

—  1 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [F] [D], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [F] [D], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaire de Monsieur [F] [D], verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2023, 16 décembre 2024 et 19 décembre 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— une attestation de non-recours établie le 24 octobre 2025 concernant les deux premiers procès-verbaux susvisés ;

— le décompte des sommes dues par Monsieur [F] [D] depuis le 31 décembre 2023 ;

— la matrice cadastrale ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 ;

— le contrat de syndic ;

— la mise en demeure adressée à Monsieur [F] [D] le 5 mai 2024 ;

— la sommation de payer signifiée à Monsieur [F] [D] le 21 janvier 2025.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

Il ressort de ces éléments et des documents versés que Monsieur [F] [D], propriétaire, reste donc devoir la somme de 3 892,24 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

La distribution de la mise en demeure du 5 mai 2024 n’étant pas justifiée, la condamnation portera intérêts à taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 21 janvier 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens.

À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic.

En outre, il est rappelé que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et que les honoraires d’avocat sont arbitrés comme frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 523,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 21 janvier 2025, à hauteur de 152,70 euros, dont il est justifié.

L’extrait de compte fait apparaître des frais de mise en demeure imputés le 5 mai 2024 à hauteur de 55 euros ainsi que des frais de relance le 27 mai 2024 à hauteur de 40 euros, dont il n’est pas justifié. Ces frais seront donc écartés.

Concernant les frais de constitution de dossier pour l’huissier et pour l’avocat tels que visés par le décompte produit, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais imputés au titre de la « préparation de l’assignation » du 10 septembre 2024, d’un montant de 340 euros, seront écartés dès lors qu’ils relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [F] [D] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [D] aux dépens de l’instance.

Au titre de l’article 700 du même code, il serait parfaitement inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais de justice qu’il a dû engager, de sorte que Monsieur [F] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], sise [Adresse 5] au [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet [A], la somme de 3 892,24 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er octobre 2025 ;

REJETTE la demande visant à faire courir les intérêts à compter du 5 mai 2024 et DIT que les intérêts au taux légal sur cette comme courent à compter de la sommation de payer du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 5] au [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet [A], la somme de 152,70 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [F] [D] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], sise [Adresse 5] au [Localité 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet [A], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE