TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00611

N° Portalis DBY2-W-B7J-H4OP

JUGEMENT du

27 Février 2026

Minute n° 26/00209

[A] [P]

[S] [U] épouse [P]

C/

[J] [N] épouse [R]

[G] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Jules CONCAS

Copie conforme

M^e Claire CHEVALLIER

M^e José MORTREAU

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 27 Février 2026,

après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [P]

né le 25 Juillet 1958 à [Localité 3]

et

Madame [S] [U] épouse [P]

née le 29 Mars 1955 à [Localité 4] (45)

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Ouseynou MBENGUE (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [J] [N] épouse [R]

née le 18 Septembre 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

(Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle TOTALE suivant décision numéro C-49007-2025-004076 accordée le 12 juin 2025 par le BAJ d'[Localité 1])

représentée par Maître Claire CHEVALLIER, avocat au barreau d’ANGERS,

Monsieur [G] [O]

né le 11 Août 1994 à [Localité 6]

demeurant chez Monsieur et Madame [O]

[Adresse 3]

[Localité 8]

(Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle TOTALE suivant décision numéro C-49007-2025-002610 accordée le 22 avril 2025 par le BAJ d'[Localité 1])

représenté par Maîre Thibaut BOURSIER, substituant Maître José MORTREAU (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 janvier 2024, M. [P] [A] et Mme [S] [P] (ci après dénommé le bailleur) ont donné à bail à Mme [N] [J] et M. [O] [G] (ci après les locataires) un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] de cé, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 700,00 euros, outre une provision sur charges de 50,00 euros par mois.

Par courrier daté du 26 août 2024, M. [O] a donné congé à compter de la réception de son congé.

Le 12 décembre 2024 , le bailleur a fait délivrer à Mme [N] [J] et M. [O] [G] un commandement de payer sous deux mois, la somme en principal de 1.875,00 euros représentant les loyers impayés et visant les clauses résolutoires figurant au bail outre les frais de procédure.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 mars 2025, le bailleur a fait assigner Mme [N] [J] et M. [O] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation solidaire de Mme [N] [J] et M. [O] [G] à payer la somme de 3.375,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 12 février 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.875,00 euros et de l’assignation sur la somme de 3.375,00 euros, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 février 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement pour réaliser l’expulsion en raison de la mauvaise foi des locataires ;

— la condamnation solidaire de Mme [N] [J] et M. [O] [G] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation selon l’indexation prévue au contrat de bail, et remboursements sur justificatifs des charges soustraction faite de la provision perçue, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour les indemnités échues et de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation solidaire de Mme [N] [J] et M. [O] [G] au paiement de la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat et les frais d’expulsion.

L’affaire a été retenue après divers renvois pour en permettre la mise en état contradictoire, à l’audience du 24 novembre 2025.

À l’audience du 24 novembre 2025, le bailleur a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes.

Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que les locataires n’avaient pas repris le paiement des loyers courants.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Aux termes de ses conclusions en date du 20 novembre 2025, Mme [N] [J] a fait valoir que sa demande de surendettement avait été déclarée recevable par la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 9] et [Localité 2] le 19 septembre 2025 et a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement dans l’attente de l’approbation du plan conventionnel de redressement ou du jugement prononçant son rétablissement personnel en offrant de régler 50,00 euros par mois ; elle a fait valoir qu’elle avait repris le paiement des loyers courants ; elle a sollicité la condamnation de M. [O] à payer solidairement la somme de 2. 298,39 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 2 décembre 2024, compte tenu de la date de son congé et a demandé que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle.

M. [O] [G], aux termes de ses conclusions datée du 21 novembre 2025, a sollicité que sa condamnation soit limitée à la somme de 3.000,00 euros en considérant qu’en raison de son congé sa solidarité avait pris fin le 2 mars 2025 et qu’il ne pouvait être tenu au paiement des indemnités d’occupation ; il a demandé l’octroi de délais de paiement à raison de mensualités de 50,00 euros par mois pendant 24 mois en raison de sa situation financière; il a demandé la condamnation de Mme [N] à lui restituer la somme de 700.00 euros au titre du dépôt de garantie en indiquant qu’il l’avait seul versé ; il a sollicité le rejet des autres demandes présentées et la condamnation de Mme [N] au paiement des dépens en indiquant que la procédure aurait pu être évitée puisqu’il avait été cité à son ancien domicile alors que son numéro de téléphone figurait sur le courrier de congé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 février 2026 , par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet :

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement à la CCAPEX par voie electronique le 16 décembre 2024.

En outre l’ assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande, au représentant de l’Etat dans le Département au moins 6 SEMAINES avant l’audience en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

En application de l’article 24 IV, cette disposition est applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elle est également applicable au demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat incombant au bailleur.

En l’espèce une copie de l’assignation pour l’audience du 1er juillet 2025 a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

S’agissant de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [N] [J] et M. [O] [G], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 12 décembre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 février 2025.

Les locataires sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La simple défaillance de la locataire dans le paiement des loyers courants ne caractérise pas une mauvaise foi de nature à justifier la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement de les quitter.

M. [O] a donné congé par courrier daté du 26 août 2024 en rappelant lui même dans son courrier qu’il prendrait effet à réception de sa lettre par le bailleur laquelle, en l’espèce a été distribuée le 2 septembre 2024.

Le délai de trois mois de son préavis légal a donc couru jusqu’au 2 décembre 2024.

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989 la solidarité de l’un des colocataires…. prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut cette solidarité prend fin à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

M. [O] reste en l’espèce tenu, à défaut de reprise du bail par un autre colocataire jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date d’effet du congé le 2 décembre 2024 soit jusqu’au 2 juin 2025.

Néanmoins le contrat de bail ne prévoit pas expressement la solidarité entre locataires s’agissant des indemnités d’occupation dont la nature n’est pas contractuelle mais indemnitaire.

Il n’y a donc pas lieu de condamner M. [O] à ce titre, la solidarité ne se présumant pas et les clauses contractuelles devant être interprétées contre le créancier conformément aux dispositions de l’article 1190 du Code Civil.

M. [O] sera par conséquent condamné solidairement au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail le 13 février 2025, mensualité de février comprise.

Il y a donc lieu de condamner Mme [N] [J] seule au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

Par ailleurs, le bailleur réclame le paiement des loyers et des charges impayés et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [N] [J] et M. [O] [G] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allèguent avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [N] [J] à payer à M. [P] [A] et Mme [S] [P] la somme de neuf mille trois cent soixante quinze euros (9.375,00 euros), correspondant aux sommes dues à la date du 5 novembre 2025 au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.875,00 euros et du présent jugement pour le surplus, solidairement avec M. [O] [G] à hauteur de la somme de 3.375,00 euros dûe à la date de résiliation du bail mensualité de février incluse.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En outre, aux termes de l’article 24-VI, 1° de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire.

En l’espèce Mme [N] justifie bénéficier d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement par décision de la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 9] et [Localité 2] en date du 19 septembre 2025.

Néanmoins Mme [N] ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’elle n’a pas repris le paiement des loyers courants à la date de l’audience, le dernier versement dont elle justifie remontant au mois de mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [J] et M. [O] [G] justifient de l’impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de leur situation financière réciproque .

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser M. [O] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif.

Il sera également fait droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [N] pour les dettes nouvelles postérieures à la décision de recevabilité, selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [O] :

M.[O] a sollicité la condamnation de Mme [N] à lui rembourser la somme de 700,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu’il aurait versé seul.

Il ne produit aucune pièce pour en justifier et aucun état des lieux n’a été dressé lors de son départ ce qui ne permet pas de savoir quel était l’état du logement ni de s’assurer de l’absence de dommages locatifs dont il serait responsable à raison de son occupation des lieux.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à M. [P] [A] et Mme [S] [P] une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge solidairement des locataires.

Dès lors que M. [O] ne justifie pas avoir déclaré sa nouvelle adresse à ses anciens bailleurs ni réalisé avant la procédure de versements volontaires au titre d’une dette dont il connaissait l’existence, il lui appartient de supporter solidairement le coût de la présente procédure.

Mme [N] [J] et M. [O] [G] supporteront solidairement la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront

le coût du commandement de la dénonciation à la CCAPEX, de la dénonciation de l’assignation et du coût de celle-ci sans que le Juge des Contentieux de la Protection ait à statuer à ce stade sur les frais d’execution et d’expulsion éventuels ultérieurs.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2024 entre M. [P] [A] et Mme [S] [P], d’une part, et Mme [N] [J] et M. [O] [G], d’autre part, à la date du 13 février 2025 ;

DONNE ACTE à M.[O] de ce qu’il a quitté les lieux aux termes de son congé ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à verser à M. [P] [A] et Mme [S] [P], à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec indexation du loyer conformément aux dispositions contractuelles et revalorisation des charges en fonction de leur montant justifié sous déduction des provisions perçues assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues et à compter de leur terme pour les indemnités mensuelles à échoir ;

CONDAMNE M. [O] [G] solidairement avec Mme [N] [J] à payer à M. [P] [A] et Mme [S] [P] la somme de trois mille trois cent soixante- quinze euros (3.375,00 euros) au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au mois de février 2025, mensualité de février 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.875,00 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à payer à M. [P] [A] et Mme [S] [P] la somme de six mille trois cent soixante-quinze euros (6.375,00 euros), correspondant aux sommes dues à la date du 5 novembre 2025 au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.875,00 euros et du présent jugement pour le surplus ;

DIT que M. [O] [G] pourra s’acquitter des sommes dûes en 23 versements de 50,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement des mensualités susvisées et après vaine mise en demeure de régulariser le retard avant le terme du mois suivant, M. [O] sera déchu des délais susvisés et que l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que Mme [N] [J] pourra s’acquitter des sommes dûes en 23 versements de 50,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement des mensualités susvisées et après vaine mise en demeure de régulariser le retard avant le terme du mois suivant Mme [N] [J] sera déchue des délais susvisés et que l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE M. [P] [A] et Mme [S] [P] des autres demandes présentées ;

DÉBOUTE Mme [N] [J] et M. [O] [G] des autres demandes présentées.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [J] et M. [O] [G] à payer à M. [P] [A] et Mme [S] [P] la somme de mille euros (1.000,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de la dénonciation à la CCAPEX, de la dénonciation de l’assignation et du coût de celle-ci ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,