TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/06250 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXWG

Jugement du 17 Octobre 2025

N°: 25/927

S.C.I. LA BLANQUETIERE

C/

[M] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e VERDAN

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [K]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LA BLANQUETIERE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, la société LA BLANQUETIERE a consenti un bail d’habitation à M. [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1831,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [K] le 10 janvier 2025.

Par assignation du 3 avril 2025, la société LA BLANQUETIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [K] au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,809,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025, la société LA BLANQUETIERE, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 septembre 2025, s’élève désormais à 3086,12 euros. La société LA BLANQUETIERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de juin 2025.

M. [M] [K], présent en personne, expose qu’il est en fin de droit France Travail. Il atteste avoir trouvé un emploi de consultant chez Neosoft, mais précise ne pas avoir encore perçu son salaire. Il ajoute que sa conjointe est sans emploi et qu’il a un enfant à charge.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LA BLANQUETIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1831,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

M. [K] ne démontre pas être en mesure de reprendre le paiement de son loyer courant et d’apurer sa dette locative dans un délai raisonnable, au vu de ses ressources. Il n’a d’ailleurs pas repris le paiement de ses échéances courantes. Il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LA BLANQUETIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LA BLANQUETIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 septembre 2025, M. [M] [K] lui devait la somme de 3086,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LA BLANQUETIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement régulier des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2020 entre la société LA BLANQUETIERE, d’une part, et M. [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9] est résilié depuis le 10 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à la société LA BLANQUETIERE la somme de 3086,12 euros (trois mille quatre-vingt-six euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société LA BLANQUETIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025 et celui de l’assignation du 3 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge