PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/03819 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMUP

72A

S.D.C. [Localité 6] 2

C/

[K] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] 2, sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [K] [G], née le 18 Novembre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [K] [G] est propriétaire d’un bien immobilier situé résidence [Localité 6] 2, située [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte en date du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence [Localité 6] 2, située [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Foncia LVM, a fait assigner devant ce tribunal Mme [G] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  10 623,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, au titre des charges de copropriété,

—  507,40 euros au titre des frais nécessaires,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [G] soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] a été assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice ayant interrogé le site des pages blanches et la mairie de [Localité 5], et ayant adressé la lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « avis non réclamée » le 05 juin 2025.

L’ordonnance de clôture du 11 septembre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 23, 75 et 136,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022, 20 septembre 2023, 25 septembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer la somme de 7 726,84 euros signifiée à étude le 24 novembre 2023,

— une mise en demeure en date du 25 mars 2025, remise à Mme [G] le 29 mars 2025 pour le paiement de la somme de 10 780,93 euros.

Le solde des charges 2021 d’un montant de 3 169,96 euros n’est pas justifié, aucun appel de fonds n’étant versé à cet égard et le décompte établi par le syndic antérieur Nexity mentionnant des frais et virements en lien avec une précédente condamnation n’étant pas justifiés dans le cadre de la présente instance.

Ces éléments laissent donc apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 453,57 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences particulières, le protocole d’accord n’étant pas produit aux débats, et la constitution du dossier étant comprise dans sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « protocole » et « constitution du dossier transmis à l’avocat » seront rejetés.

En revanche, il sera fait droit aux frais mise en demeure conformes au contrat de syndic soit 55,20 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date de la sommation de payer, soit le 24 novembre 2023.

Il convient en conséquence de condamner Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 508,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC [Localité 6] n’a pas démontré l’existence de précédentes condamnations et ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [G], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence [Localité 6] 2, située [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 7 508,77 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [G] aux dépens ;

Condamne Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS