TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 Février 2026

N° RG 25/03447 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLVU

Code NAC : 56B

Société CIS COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA

C/

S.D.C. résidence [8] située [Adresse 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 06 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame MARQUES, Vice-Présidente

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 28 Novembre 2025 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

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DEMANDERESSE

Société CIS COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA, immatriculée au RCS d'[Localité 7] n°582 017 810, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Angela CHAILLOU, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et M^e Thierry GICQUEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société LA MARINE IMMOBILIER (HAUBAN CONSEIL), immatriculée au RCS de [Localité 9] n° 752 258 350 dont le siège social est situé [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSÉ DU LITIGE

La société CIS Comptage Immobilier Services Ista (ci-après société CIS ISTA) a conclu avec le [Adresse 13] (ci-après SDC de la résidence [8]) située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic alors en exercice, SERGIC, un contrat de location, maintenance et relevés de compteurs d’eau signé le 20 août 2018.

Par courrier non daté, la société CIS ISTA a notifié au syndic SERGIC l’obligation de procéder à une opération généralisée de modernisation des appareils de la copropriété, le remplacement des émetteurs intervenant sans frais et sans majoration tarifaire en échange du consentement de la copropriété à poursuivre la collaboration pour une durée équivalente au contrat initial de référence de 10 ans, avec acceptation des conditions générales de vente en annexe.

Le document a été signé le 8 juillet 2020 par le syndic SERGIC qui a apposé la mention “bon pour accord” et le cachet de la société.

La société CIS ISTA déclare que le nouveau syndic, La Marine Immobilier – Hauban conseil (ci-après le syndic Hauban conseil), a mis fin au contrat de location le 2 février 2023, date de restitution des compteurs.

Par courrier du 16 mai 2023, la société CIS ISTA a sollicité auprès du syndic Hauban conseil le paiement des factures au titre des années 2022 (d’un montant de 5.145,95 euros) et 2023 (d’un montant de 5.454,07 euros), ainsi que de la facture d’indemnité de résiliation anticipée correspondant aux années restantes sous contrat jusqu’au 30 juin 2030 (d’un montant de 37.047,82 euros).

Par lettre recommandée avec avis de reception en date du 21 novembre 2024, le conseil de la société CIS ISTA a mis en demeure le syndic Hauban conseil de régler la somme de 52.352,58 euros sous huit jours.

N’ayant pas obtenu satisfaction, la société CIS ISTA, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, a fait assigner le [Adresse 12] prise en la personne de son syndic de copropriété, la société La Marine Immobilier – Hauban conseil, devant le tribunal judiciaire de Pontoise et demande au tribunal de :

— condamner le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société La Marine immobilier (Hauban conseil), à lui payer la somme principale de 52.352,58 euros, augmentée des pénalités de retard contractuelles équivalant à trois fois le taux d’intérêt légal à compter de la date d’échéance de chacune des factures;

— condamner le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société La Marine immobilier (Hauban conseil), à lui payer la somme de 240 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement conformément aux articles L441-10 et D441-5 du code de commerce ;

— condamner le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société La Marine immobilier (Hauban conseil), à lui payer de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’artic|e 700 du code de procédure civile;

— condamner le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société La Marine immobilier (Hauban conseil), aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procedure civile et au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris, le droit proportionnel dû à l’huissier sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société CIS ISTA fait essentiellement valoir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, que l’article 11 du contrat liant les parties prévoit que le client qui entend résilier unilatéralement le contrat avant son terme s’engage irrévocablement à régler immédiatement une indemnité de résiliation anticipée égale à la somme totale des annuités restant à courir jusqu’au terme contractuel, en sus des sommes éventuellement restées impayées à la date de résiliation.

Bien qu’assigné au moyen d’un acte remis à étude, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie à l’assignation pour un exposé plus complet des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juillet 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 28 novembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 février 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Celui qui se prétend victime d’une rupture brutale doit apporter la preuve que l’autre partie est à l’origine d’une rupture unilatérale de la relation commerciale.

La gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale peu important les modalités de résiliation contractuelle.

En l’espèce, la partie demanderesse soutient que le [Adresse 13] est contractuellement tenue de lui payer la somme de 52.352,58 euros au titre de factures impayées.

La relation contractuelle est dûment établie par l’avenant de modernisation signé par le syndic SERGIC le 8 juillet 2020.

La société CIS ISTA produit trois duplicatas de factures, détaillés comme suit:

— facture n°3310766380 en date du 14 janvier 2022 d’un montant total TTC de 5.145,95 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022;

— facture n°3310931373 en date du 12 janvier 2023 d’un montant total TTC de 5.454,07 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023;

— facture n°3310997641 en date du 16 mai 2023 d’un montant total TTC de 37.047,82 euros correspondant “aux années restantes sous contrat jusqu’au 30 juin 2030".

Il convient de distinguer les factures émises en cours de contrat et la facture émise au titre de l’indemnité de résiliation.

Sur les factures émises en cours de contrat

La société CIS ISTA produit par ailleurs des relevés de ses interventions entre juillet 2019 et mars 2022. Elle ne justifie toutefois d’aucune intervention postérieure. La demanderesse ne s’explique pas sur la facture en date du 12 janvier 2023 qui facture toute l’année 2023 alors qu’il résulte de son courrier du 16 mai 2023 que les compteurs ont été restitués le 2 février 2023.

Ainsi, seules les sommes dues au titre de la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, d’un montant total de 5.145,95 euros, sont dûment justifiées. Le [Adresse 11], représenté par son syndic, sera donc condamné à payer cette somme.

La société CIS ISTA ne justifiant en revanche d’aucune intervention pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, elle sera déboutée de sa demande en paiement de la facture n°3310931373 d’un montant total TTC de 5.454,07 euros.

Sur l’indemnité de résiliation

L’article 11 des conditions générales de vente intitulé “Résiliation” prévoit la possibilité pour chacune des parties de résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 11.2 précise que, si le client entend résilier le contrat avant son terme, il s’engage irrévocablement à régler au prestataire une indemnité de résiliation anticipée égale à la somme totale des annuités restant à courir jusqu’au terme contractuel. Toutefois, l’article 11.3 prévoit la possibilité de résilier le contrat pour inexécution suffisamment grave.

En ne produisant pas la lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le [Adresse 10] a entendu résilier de manière anticipée son contrat avec la société CIS ISTA, la demanderesse n’a pas mis le tribunal en mesure d’apprécier le bien fondé de sa demande d’indemnité de résiliation anticipée.

La société CIS ISTA échoue donc à démontrer qu’elle a été victime d’une rupture unilatérale à l’initiative du syndicat des copropriétaire de leur relation contractuelle.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant au paiement de la facture n°3310997641 établie au titre de l’indemnité de résiliation anticipée.

Sur les intérêts de retards et les frais de recouvrement

Le contrat prévoit en son article 6 que les sommes dues sont payables à 30 jours fin de mois à compter de la date de la facture. Le non-paiement d’une facture à la date d’échéance entraînera la facturation de pénalités de retard depuis la date d’échéance jusqu’au jour du paiement effectif au taux équivalent à trois fois le taux d’intérêt légal. Lorsque le contrat est conclu avec un professionnel, tout retard de paiement entraine de plein droit, outre les pénalités de retard, une obligation pour le débiteur de payer une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement d’un montant de 40 euros prévue par l’article L441-6 et D441-5 du code de commerce.

Sur la facture adressée au [Adresse 11], il est en outre précisé : “en cas de paiement tardif , seront appliqués des intérêts de retard (Article 441 de la Loi 92-1442). Les cas échéant, sera appliquée une indemnité forfaitaire de 40 euros pour frais de recouvrement à compter de la date d’exigibilité de la facture (Articles L441-6 et D441-5 du code de commerce)”.

Toutefois, les dispositions précédemment invoquées ne sont applicables que dans les relations entre professionnels, de sorte qu’elles ne peuvent pas s’appliquer à un syndicat de copropriétaires.

La société CIS ISTA sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur le point de départ des intérêts au taux légal

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Dès lors, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date du courrier recommandé de mise en demeure, et jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera tenu aux dépens.

Les éventuels frais de recouvrement forcés seront à la charge du syndicat des copropriétaires, et ce dans les termes de l’article L111-8 du code de procédure civile d’exécution.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de la société CIS ISTA la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, le [Adresse 13] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic La Marine Immobilier – Hauban conseil, à payer à la société Comptage Immobilier Services Ista la somme de 5.145,95 (cinq mille cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes) euros au titre de la facture n°3310766380 en date du 14 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, et jusqu’à parfait paiement;

DÉBOUTE la société Comptage Immobilier Services Ista du surplus de ses demandes;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic La Marine Immobilier – Hauban conseil, aux dépens;

RAPPELLE que les éventuels frais de recouvrement forcés seront à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic La Marine Immobilier – Hauban conseil dans les conditions prévues à l’article L111-8 du code de procédure civile d’exécution;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic La Marine Immobilier – Hauban conseil, à payer à la société Comptage Immobilier Services Ista la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Le présent jugement ayant été signé par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN

M^e Angela CHAILLOU