RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01001 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3ZT

MINUTE N° : 26/00024

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAVOIE

c/

[R] [N], [J] [B] EPOUSE [N]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 8]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 02 JANVIER 2026 ;

Sous la Présidence de Ludovic THELY, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assisté(e) de Cendrine ESTEBAN, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAVOIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DEMANDEUR(S)

ET

Monsieur [R] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

Madame [J] [B] EPOUSE [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] sont propriétaires des lots n° 24 et 128 au sein de l’ensemble immobilier Résidence [11], située [Adresse 5] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11], située [Adresse 5] à SARCELLES (95200), pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GONESSE aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 425,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juillet 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer et capitalisation des intérêts628,15 euros au titre des frais de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer et capitalisation des intérêts800 euros à titre de dommages et intérêts1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025. Le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Bien que régulièrement assignés à étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N], assignés à étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux ;les relevés individuels de charges ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 7 novembre 2023, 9 janvier 2025 et 18 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance arrêté au 3 juillet 2025 ;le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] restent ainsi devoir la somme de 6 425,44 euros à titre de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 3 juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1243-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La demande de condamnation à hauteur de 628,15 euros est justifiée par la constitution d’un dossier d’avocat en date du 13 juin 2024, des frais de mise en demeure et d’une relance de mise en demeure.

Le syndic produit bien la mise en demeure et la relance, ce qui entre dans les frais précités.

En revanche, les frais « constitution de dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Par conséquent, Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] seront condamnés à payer au syndic des copropriétaires la somme de 99,50 euros.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En manquant sans raison valable et de façon répétée à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété, Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] ont commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui est justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N], condamnés aux dépens, devront verser au SYNDIC DE COPROPRIETAIRES une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11], située [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées FONCIA LVM, les sommes de :

—  6 425,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juillet 2025

—  99,50 euros au titre des frais de recouvrement

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11], située [Adresse 5] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées FONCIA LVM, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11], située [Adresse 6] [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées FONCIA LVM, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 2 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,