RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00263 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3YA

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE EMERAUDE SYNDIC CABINET [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] sont propriétaires des lots n°27 et n°50, représentant 201/10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 2], cadastré section AM n°[Cadastre 1] ([Adresse 6] et [Adresse 7]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier signifié à étude le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet [U], a fait signifier à Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] une sommation de payer la somme de 2 176,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U], les a fait assigner devant le tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 25 novembre 2025, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  5 026,63 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 318,42 euros à compter de la sommation de payer du 9 janvier 2025 et de l’assignation pour le surplus,

—  1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires précise à l’audience que la dette actualisée est de 7 222,09 € au 24 novembre 2025.

Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2024 et 5 juin 2025, approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4 184,63 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 176,99 euros à compter de la sommation de payer du 9 janvier 2025 et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 842 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 9 janvier 2025, à hauteur de 141,43 euros, dont il est justifié.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 2 décembre 2024 à hauteur de 67 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, les frais de mise en demeure du 30 mai 2025 à hauteur de 67 euros seront rejetés, une seule mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance. Au surplus la seconde mise en demeure a été envoyée postérieurement à la sommation de payer signifié par commissaire de justice.

En outre, il est également imputé au décompte des frais « d’honoraires dossier huissier » à hauteur de 150 euros le 24 janvier 2025 ainsi que des frais « honoraires suivi impayés 2025 » à hauteur de 558 euros, correspondant aux honoraires des huissiers qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 208,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation contractuelle de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens. Les frais de sommation de payer ne sont pas inclus dans la liste limitative des dépens, mais ont d’ores et déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U], la somme de 4 184,63 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 janvier 2025 sur la somme de 2 176,99 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U], la somme de 208,43 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes de condamnation en paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût de la sommation de payer du 9 janvier 2025 ni les frais d’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 8] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet [U], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT