PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/05210 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUWA

72A

S.D.C. [O]

C/

[W] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS SABIMO, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro385 185 517, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par M^e Christel THILLOU-DUPUIS, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Q], demeurant [Adresse 4]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [W] [Q] est propriétaire des lots n°6055 et 6066 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 13 avril 2023, le tribunal de proximité Gonesse a condamné M. [Q] au paiement des arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022 pour un montant de 5 967,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à Sarcelles (SDC [Adresse 6]), représenté par son syndic la société Sabimo, a fait assigner M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de:

—  12 650,54 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  330,70 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Q], qui a déjà été condamné au règlement des charges de copropriété, a constitué une nouvelle dette de charges.

M. [Q] a été régulièrement assigné à étude, son adresse [Adresse 7] à [Localité 4] ayant été confirmée par un voisin. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 11 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date 19 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [Q] est propriétaire des lots n°6055 et 6066 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte arrêté au 6 août 2025 ;

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2022, 19 décembre 2023 et 20 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 650,54 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 6 août 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SDC [Adresse 6] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

L’ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement seront donc rejetées.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner M. [Q] à verser au SDC [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 12 650,54 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 6 août 2025, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [Q] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 6] à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que les demandeurs sollicitent le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à leur demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Q], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [W] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 12 650,54 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 6 août 2025, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] à titre de frais de recouvrement ;

Condamne M. [W] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [W] [Q] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [W] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 16 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Christel THILLOU-DUPUIS