Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Madame [N] [G] [V]

111 Avenue de Rompsay

17000 LA ROCHELLE

Madame [H] [G] [V]

20 Rue Etienne Etiennez

44000 NANTES

représentés par Maître Elise PRIGENT, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Y]

Lot 33 Etage 3

56 Boulevard Eugène Orieux

44000 NANTES

représentée par Maître Sarra AUDOLLENT BOUGHANDJIOUA, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 24/03469 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL3Y

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Elise PRIGENT,

CCC à Maître Sarra AUDOLLENT BOUGHANDJIOUA + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 juin 2018 à effet au même jour, [I] [G] [V], représentée par la SARL Cabinet MOISON a donné à bail à [K] [Y] un logement de type 2 lui appartenant sis, 56 Boulevard Eugène Orieux, 3ème étage – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 470 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 42 €.

Le 3 février 2021, [I] [G] [V] est décédée et ses trois enfants, [T], [H] et [N] [G] [V] sont venus à ses droits.

Le 22 novembre 2023, les consorts [G] [V] ont délivré à [K] [Y], par commissaire de justice, un congé pour vendre avec pour échéance le 4 juin 2024.

Le 5 février 2024, [T] [G] [V] est décédé à son tour, ses deux sœurs, [N] [G] [V] et [H] [G] [V] se disant et se portant héritières.

Le bien immobilier constituant le logement de [K] [Y] a fait l’objet d’une promesse de vente signée le 26 mars 2024, faite à [A] [P].

Par procès-verbal du 4 juin 2024, [L] [R], commissaire de justice, a dressé procès-verbal de constat de la présence du nom de « [Y] » sur l’interphone et la boîte aux lettres correspondant au logement, mais de l’absence de l’intéressé lors de son passage.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [N] [G] [V] et [H] [G] [V] ont fait assigner [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que le bail est résilié depuis le 4 juin 2024, date d’effet du congé délivré par les propriétaires ;

— constater que [K] [Y] n’a pas libéré les lieux le 4 juin 2024 et s’y maintient illégalement depuis lors ;

en conséquence :

— ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités prévues par la loi ;

— ordonner à [K] [Y] de remettre les clés au bailleur ou à son mandataire ;

— autoriser les propriétaires à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien et, d’autre part, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus ;

— condamner [K] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation journalière égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 34,78 € à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

— condamner [K] [Y] à leur payer une indemnité de 500 € chacune au titre de la perte de chance de vendre le bien à [A] [P] ;

— condamner le locataire à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025. Renvoyée à deux reprises à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [K] [Y] n’a pas comparu mais était représenté par son Conseil et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

[K] [Y], via son avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— lui accorder un délai d’un an à compter de la décision à intervenir pour bénéficier d’une solution de relogement et quitter les lieux ;

— déclarer réputée non écrite la clause pénale insérée dans le bail conclu le 5 juin 2018 relative à la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer en cas de maintien du locataire dans les lieux à la cessation du bail (article 2.9.1) en application de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 ;

par conséquent,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 571 charges comprises jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouter les requérantes de leur demande d’indemnité de 500 € chacune au titre de la perte de chance de vendre le bien à [A] [P] ;

— dire n’y avoir lieu à sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les requérantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

En réponse, les consort [G] [V] n’ont pas présenté de demande nouvelle.

Il en est de même des conclusions en réponse n°2 du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le commandement délivré par commissaire de justice précisait qu’il s’agissait d’un congé pour vente. Ce point n’est pas litigieux et l’action est donc recevable.

Le contrat de bail ayant été signé le 5 juin 2018 à effet au même jour pour une durée de trois ans renouvelable, il était résilié au 4 juin 2024 après congé pour vente délivré le 22 novembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).Ce point n’est pas plus litigieux et le congé pour vente est donc régulier.

Sur l’expulsion

En conséquence de la validité du congé, [K] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024.

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Ainsi, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai pour quitter les lieux

[K] [Y] sollicite un délai d’un an pour lui permettre de se reloger

Les articles L412-1 et L412-6 du code de procédure civile d’exécution, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivant un commandement de quitter les lieux ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Conformément aux articles L 412-3 et L 412-4 du même code, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales”; “le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions” .

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que la durée de ces délais “ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” et que “pour la fixation de ces délais, il est tenu compte”, notamment, « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

En l’espèce, [K] [Y] justifie de nombreuses recherches d’emploi et de logement, dans le parc privé, ses demandes dans le parc social étant trop limitées géographiquement ayant ainsi pu justifier plusieurs refus. Il justifie d’une situation professionnelle très fragile, ayant fait l’objet d’un contrôle de l’effectivité de ses recherches d’emploi par France Travail, qui a conclu à son maintien sur les listes de demandeurs d’emploi. Ses revenus sont actuellement très faibles.

Il se trouve que le congé pour vente a été délivré à [K] [Y] le 22 novembre 2023, soit vingt-deux mois avant la présente décision, dix-neuf mois avant l’audience. Ce délai déjà fort long va s’allonger avec le délai minimal de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux outre la trêve hivernale qui va débuter le 1er novembre 2025 pour prendre fin le 31 mars 2026, soit vingt-huit mois après la délivrance du congé. Dans ces conditions, et outre la circonstance que le fait d’être expulsé va placer [K] [Y] dans les personnes prioritaires pour l’obtention d’un logement social, aucun délai supplémentaire aux délais légaux ne lui sera accordé pour quitter les lieux.

Sur les éventuelles réparations locatives et le séquestre des meubles du locataire

Les consorts [G] [V] demandent à être autorisées à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assister, s’il l’estime utile, d’un technicien et, d’autre part, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient :

le premier que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

le second qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Par ailleurs, il résulte de l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les sœurs [G] [V] souhaitent se prémunir par avance de potentielles réparations à intervenir et d’un éventuel manquement de l’occupant à payer l’indemnité d’occupation à laquelle il est tenu. Pourtant, il n’est pas allégué de difficulté, notamment de paiement des loyers de la part de [K] [Y] ni d’aucun élément à l’appui de cette demande, qui sera en conséquence rejetée.

Sur la perte de chance de vendre le bien loué à [A] [P]

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La perte de chance résulte d’une interprétation extensive de cette loi.

En l’espèce, [N] et [H] [G] [V] ont signé devant notaire le 26 mars 2024 une promesse unilatérale de vente du bien loué à [A] [P], expirant au plus tard le 14 juin 2024. Cette offre de prêt contient deux clauses relatives à leur engagement de vendre le bien, dont le bail aura pris fin le 4 juin 2024. La clause « force exécutoire de la promesse », en page 10 de la promesse de vente mentionne ainsi qu’un contrat s’est formé entre elles et [A] [P], dans les termes de l’article 1124 du code civil, dont il résulte notamment que le promettant (les sœurs [G] [V]) sont d’ores et déjà débitrices de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire ([A] [P]) aux conditions des présentes et ne peuvent par suite, pendant toute la durée de la promesse, ni conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien, consentir un bail, location ou prorogation de bail.

La « garantie de jouissance » en page 17 de la promesse notariée prévoit qu’en vertu des dispositions légales applicables, congé avec offre d’achat a été délivré au locataire, [K] [Y], avec effet à la date de la fin du bail, soit le 4 juin 2024.

Il résulte de ces stipulations que les vendeuses se sont engagées à vendre le bien libre de tout occupant, [K] [Y] étant expressément nommé comme étant le locataire occupant actuel à la date de la promesse unilatérale de vente. Le bien n’a pas pu être vendu du fait du maintien de [K] [Y] dans les lieux, et ce avec pour conséquence qu’un acheteur dénommé ayant signé la promesse de vente devant notaire n’a pas pu acquérir le bien. Par conséquent, les requérantes sont fondées à se prévaloir d’une perte de chance de vendre le bien à cet acheteur, [A] [P], qui sera indemnisée à hauteur de 400 € chacune.

Sur l’indemnité d’occupation

— Sur sa nature

A titre principal, les requérantes sollicitent la condamnation de [K] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer en application de l’article 2.9.1 du contrat de bail.

Le locataire s’oppose à un tel montant, qualifiant l’indemnité d’occupation de clause pénale.

L’indemnité d’occupation constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont le bailleur ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

En application de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Or, il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale. Cette clause du contrat de bail est donc réputée non écrite.

Les requérantes présentant par ailleurs une demande au titre de la perte de chance de vendre le bien à [A] [P], il doit être constaté que cette indemnisation constitue la réparation du préjudice de ne pouvoir disposer de leur bien.

— Sur son montant

Subsidiairement, les consorts [G] [V] sollicitent une indemnité d’occupation à hauteur du montant d’un loyer et charges.

Ainsi, et afin de ne pas constituer une clause pénale, l’indemnité d’occupation à la charge de [K] [Y] sera fixée au montant mensuel du loyer augmenté des charges, avec indexation et sera due du 5 juin 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux par le locataire et tout occupant de son fait. L’indemnité d’occupation mensuelle due est donc fixée à la somme de 571, 10 €.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à [N] [G] [V] et [H] [G] [V] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de principe et la loi ne prévoit pas d’exception en matière d’expulsion locative. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est justifiée notamment par la durée du contentieux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulier le congé pour vente délivré par [N] [G] [V] et [H] [G] [V] à [K] [Y], concernant le logement sis 56 Boulevard Eugène Orieux, 3ème étage – 44000 NANTES ;

DIT que [K] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 56 Boulevard Eugène Orieux, 3ème étage – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortant ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DÉBOUTE [K] [Y] de sa demande de délai supplémentaire pour la mise à exécution de la procédure d’expulsion ;

DÉBOUTE [N] [G] [V] et [H] [G] [V] de leur demande tendant à faire constater et estimer les réparations locatives et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus ;

CONDAMNE [K] [Y] à payer à [N] [G] [V] et [H] [G] [V] la somme de 400 € chacune au titre de leur perte de chance ;

DIT que la clause pénale insérée dans le bail conclu le 5 juin 2018 relative à la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer, article 2.9.1 du contrat de bail, est réputée non écrite;

CONDAMNE [K] [Y] à payer à [N] [G] [V] et [H] [G] [V], à compter du 5 juin 2024, en deniers ou quittances au regard des loyers et charges déjà versés, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 571, 10 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [K] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE [K] [Y] à payer à [N] [G] [V] et [H] [G] [V] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY