TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Minute N°

DOSSIER N° : N° RG 25/00925 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ELKH

Grosse : M^e Frédéric VIGNAL

DEMANDERESSE

S.C.I. [V]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat plaidant Maître Jean POLLARD, avocat au Barreau de VALENCE

représentée par M^e Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER L'[Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 4]

sans avocat constitué.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Guillaume RENOULT-DJAZIRI

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

GREFFIER lors du prononcé de la décision : Chrystelle CARAU, faisant fonction de Greffier,

Clôture prononcée le : 15 Mai 2025 ;

Débats tenus à l’audience du : 09 Septembre 2025, et mise en délibéré au 14 Octobre 2025 ;

Jugement prononcé le 14 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 6 août 2010, la Société civile immobilière (SCI) [V] a acquis les lots n°1 et n°4 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] cadastré section D n°[Cadastre 3] situés respectivement [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 7] (07), ayant pour syndic bénévole Monsieur [E] [J], représentant le syndicat des copropriétaires.

Une assemblée générale ordinaire de la copropriété L'[Adresse 6] s’est tenue le 5 octobre 2024 au cours de laquelle ont été adoptées plusieurs résolutions portant notamment sur le renouvellement du mandat de syndic, la reprise de la facturation concernant les travaux de la toiture et la demande de mise en conformité, sécurité du bâtiment au niveau de la descente de la [Adresse 8], ainsi que du balcon sur la [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SCI [V] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole Monsieur [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 afin d’annuler les délibérations 5, 9 et 10 de l’assemblée du 5 octobre 2024, et de le condamner à lui payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Jean Pollard pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Elle conteste la délibération 5 en faisant valoir d’une part que le vote pris à la majorité des présents et représentés aurait dû être pris à la majorité absolue de l’article 25, ajoute que l’état descriptif de division n’étant pas conforme à la réalité, la majorité nécessaire n’était pas acquise et d’autre part, elle explique qu’elle n’a pas été destinataire du projet de contrat de mandat de syndic qui aurait été joint à l’ordre du jour.

Pour demander l’annulation de la délibération 9, elle considère que l’ordre du jour de l’assemblée générale est imprécis ainsi que l’intitulé de la délibération. Elle soutient que les travaux indiqués dans la délibération ne sont pas détaillés quant à leur nature et leur date de réalisation et qu’il n’est pas démontré que les travaux mentionnés qui aurait été effectués par un copropriétaire sur une partie commune aient fait l’objet d’une autorisation lors d’une précédente assemblée générale.

Elle expose, concernant la délibération 10, que l’intitulé de la question est équivoque, imprécis et que la délibération ne donne aucun détail. Elle ajoute que le procès-verbal indique qu’elle a été votée et acceptée à l’unanimité alors qu’elle y était opposée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole Monsieur [E] [J], régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Concernant les délibérations 5 et 9

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestations des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans les annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en application de l’article 64 du décret.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble que la Sci [V] a voté contre les délibérations 5 et 9 de sorte qu’elle est un copropriétaire opposant à ces délibérations.

Elle exerce son action en contestation par acte du 3 janvier 2025, soit dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée, envoyé par mail le 5 novembre 2024.

Ainsi, son action en nullité des délibérations 5 et 9 est recevable sans qu’il ne soit nécessaire d’étudier le moyen tiré du mode de notification dudit procès-verbal.

Concernant la délibération 10 :

Le procès-verbal d’assemblée générale décrit au point 10 la décision prise pour la « demande de mise en conformité, sécurité du bâtiment au niveau de la décente de la [Adresse 8], ainsi que du balcon sur la [Adresse 9] (article 24) » développée de la façon suivante : « L’ouverture dans le mur à l’angle de la [Adresse 8] devra être rapidement rebouché de quelque manière que ce soit, pour des raisons de sécurité tant au niveau hygiène, incendie, que sanitaire.

La tourelle de désenfumage sur le toit devra être enlevée et le conduit retiré et condamné, afin que le bâtiment soit préservé par une consolidation des planchers, ainsi qu’une mise en sécurité aux normes incendie et hygiène.

Il est décidé que :

que l’angle de la rue sera bien rebouché, Mr [V] s’étant engagé en ce sens. Concernant le conduit et la tourelle, il est décidé d’attendre les futures constatations lors du contrôle pour le PPPT et de prendre des décisions plus ou moins radicales selon ses conclusions. Toute possibilité est envisagée, et cela sera fait au possible dans l’intérêt de tous, mais cependant sans transiger avec les divers nomes de sécurité. »

Selon le procès-verbal d’assemblée général produit par la Sci [V], cette dernière a voté pour cette délibération, dont la résolution a ainsi été acceptée à l’unanimité.

Le détail de cette délibération va d’ailleurs dans le sens de l’assignation de la SCI puisqu’il a été voté d’attendre de futures constatations pour entreprendre les travaux de la turelle et du conduit. Concernant le mur dans le trou, la SCI s’est engagée à le reboucher.

Ainsi, la Sci [V] ne peut être considérée comme copropriétaires opposant à ce titre et ne peut valablement contester cette délibération.

De plus, elle ne peut pas être considérée non plus comme copropriétaire défaillant dans la mesure où elle ne soutient pas ne pas avoir été régulièrement convoquée à l’assemblée générale.

En conséquence, la demande concernant la délibération 10 sera déclarée irrecevable.

Sur le fond :

Sur la demande d’annulation de la délibération 5

En application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des article 9 à 11-1.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient (…) l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée et qu’elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

L’article 11 prévoit que sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.

La sanction du non-respect de cette obligation est la nullité de la délibération d’assemblée général désignant le syndic de copropriété.

En l’espèce, la délibération 5 dont l’intitulé est « Renouvellement du mandat de syndic (article 25) » désigne « Monsieur [J] [E] pour exercer les fonctions de syndic pour une durée de 2 années à compter du début de l’exercice. L’assemblée générale décide d’approuver les termes de son contrat de mandat, tel que le projet étant joint à la convocation, qui détermine les conditions de sa fonction en tant que bénévole ainsi que les conditions d’exécution de sa mission, conformément à l’article 18-1A de la loi du 10/07/1965 et l’article 29 du décret du 17/03/1967, modifié par le décret 2015-342 du 26/03/2015.

Ce mandat prend effet à ce jour et prendra fin le 30/10/2026. ».

La Sci [V] conteste cette délibération en faisant valoir qu’elle n’a pas été destinataire du projet de contrat de mandat joint à la convocation et à l’ordre du jour, contrairement aux dispositions de l’article 11, I du décret de 1967.

La charge de la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, lequel n’a pas constitué avocat à la présente procédure.

En l’absence de démonstration de la régularité de la convocation, la délibération 5 intitulée « renouvellement du mandat de syndic (article 25) » de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété l'[Adresse 6] sera annulée.

Sur la demande d’annulation de la délibération 9

L’article 9 dispose que la convocation contient (…) l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’article 11 quant à lui prévoit que sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le projet de résolution.

Il résulte de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 précité, dont les dispositions sont impératives, que toute décision prise sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour est nulle, de même qu’une délibération votée sur la base d’un ordre du jour libellé de manière imprécise ou équivoque.

Le syndic, défaillant à la présente procédure, ne produit pas la convocation pour l’assemblée générale du 5 octobre 2024, de sorte que sa clarté et sa précision ne sont pas démontrés.

Le procès-verbal d’assemblée générale décrit au point 9 la décision prise pour, selon le titre, « la reprise de la facturation concernant les travaux de toiture (article 24) » et la détaille ainsi, « l’entreprise [W] a certifié qu’il lui avait été demandé de ne pas exécuter les travaux sur la partie de Mme [X].

Mme [X] ayant, lors des appels de fonds précédant, réglé les parts référentes de ces travaux, a été contrainte de faire appel à une autre entreprise pour garantir la sauvegarde de l’immeuble, et payé les réparations.

L’assemblée générale délibère sur : soit sur le remboursement des réparations complètes de la toiture, soit sur le remboursement des fonds versés à ce titre.

Il est décidé que :

dans un premier temps, nous contacterons l’entreprise [W] pour qu’elle justifie au possible de preuves autre que son mail à son assertion de refus de travaux sur la partie de Mme [X] par l’ancien syndic. Il sera également vérifié que la facture des travaux effectifs à bien été proportionnée par rapport aux divers devis. Il est envisagé la possibilité de se retourner contre le syndic selon la tournure des choses, pour réparer le préjudice subi.

Si toutes ces démarchent échouent, comme voté, Mme [X] sera dédommagée de ses cotisations spécifiques à la toiture pour les appels de fonds à venir.

A noter que Mme [X] s’engage à nous prévenir dès que possible de la date des travaux de réfection de la toiture. »

S’il est possible de comprendre par le détail de cette délibération qu’il s’agit de rembourser un appel de fonds de Madame [X] pour des travaux qu’elle a effectué sans le recours au syndic compte tenu de l’urgence, le titre de cette délibération, s’il avait dû être repris dans l’ordre du jour joint à la convocation, que le syndic ne verse pas, ne permet pas de comprendre que cette délibération porte sur le remboursement d’une somme à un copropriétaire.

Par ailleurs les factures et les montants payés par Madame [X], copropriétaire, liées aux réparations objets de la délibération ne sont pas détaillées, ni les appels de fonds spécifiquement payés par cette dernière au titre de ces travaux. De plus, les travaux sont mentionnés de manière équivoque et imprécise. Les démarches à entreprendre et les options envisagées sont imprécises, sans aucune indication des montants permettant aux copropriétaires de voter de manière éclairée sur cette délibération.

Il ressort de ces éléments que ni l’ordre du jour joint à la convocation, lequel n’est pas versé, ni le titre et le détail de la délibération 9 ne sont suffisamment précis pour permettre le vote sur la question d’un remboursement au profit d’un copropriétaire.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la Sci [V] et d’annuler la délibération 9 de l’assemblée générale ordinaire du 5 octobre 2024.

Sur la demande d’annulation de la délibération 10

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Selon l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le demandeur a vu certaines demandes accueillies et une déclarée irrecevable.

En conséquence, les dépens seront partagés par moitié entre les parties et chacune conservera la charge des frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la demande en nullité de la délibération 10 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété l'[Adresse 6] du 5 octobre 2024.

ANNULE la délibération 5 intitulée « Renouvellement du mandat de syndic (article 25) de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété l'[Adresse 6] du 5 octobre 2024.

ANNULE la délibération 9 intitulée « Reprise de facturation concernant les travaux de toiture (article 24) » de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété l'[Adresse 6] du 5 octobre 2024.

DIT que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et CONDAMNE le syndic de copropriété de l’immeuble L'[Adresse 6] à en rembourser la moitié à la SCI [V]

Fait à Privas, le 14 Octobre 2025.

Le Greffier, Le Juge,

Chrystelle CARAU Guillaume RENOULT-DJAZIRI