TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZES

MINUTE N°2026/ 92

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Février 2026

[O] [S]

c/

[V] [G], [T] [G], [Q] [G]

Copie délivrée à

Maître Laurent PORTES

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le 05 Février 1962 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant et assisté de M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSES :

Madame [V] [G]

née le 20 aout 1943 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [Q] [G]

née le 26 janvier 1976 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentées par Maître Laurent PORTES de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [T] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 06 janvier 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 14 juin 2013, à effet au 1er août 2013, Madame [S] [Y] a donné à bail à madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 890 euros , outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros .

Selon acte notarié du 6 octobre 2023, monsieur [S] [O] est venu au droits de Madame [S] [Y] en sa qualité d’héritier .

Monsieur [S] [O] a fait signifier à madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] , par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 , un congé avec offre de vente au prix de 330 000 euros , prenant effet au 31 juillet 2025 .

Des loyers étant demeurés impayés , Monsieur [S] [O] a fait signifier à madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] , par actes de commissaire de justice en date du 27 mai et du 23 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8823,30 euros .

Ce commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 24 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 août et du 1er septembre 2025 , auquel il est référé pour plus ample exposé des faits , moyens et prétentions , Monsieur [S] [O] a fait assigner madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BEZIERS , statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises , jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— condamner solidairement madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] payer la somme de 8883,30 à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés , somme arrêtée au mois d’août 2025 , à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner solidairement madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens .

***

À l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [S] [O] , présent en personne et assisté de son conseil , dépose un dossier. Aux termes de ses dernières conclusions il demande au tribunal de constater la validité du congé pour vendre délivré le 15 janvier 2025 à madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] , d’ordonner leur expulsion des lieux loués , de les condamner solidairement à lui payer la somme de 8963,30 à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés , somme arrêtée au 31 décembre 2025 , au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises , jusqu’à leur départ effectif des lieux , de rejeter toute demande de délai , et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance .

Madame [G] [V] et madame [G] [Q], non comparantes mais représentées par leur conseil , déposent un dossier .

Elles demandent au tribunal :

— de débouter Monsieur [S] [O] de l’ensemble de ses prétentions ;

— de juger que les sommes dues par les défenderesses s’élèvent à 2150,30 euros , tenant l’attestation du 17 novembre 2023 signée par les parties qui faisait état d’un solde créditeur en leur faveur et de leur accorder des délais de paiement ;

— de juger que Monsieur [S] [O] ne fait pas la preuve d’une réelle intention de vendre le bien ;

— de juger que le prix de vente fixé par monsieur [S] [O] dans le congé pour vendre est manifestement excessif ;

— de juger que le congé pour vendre délivré par monsieur [S] [O] est frauduleux ;

— de prononcer l’annulation du congé pour vendre du 15 janvier 2025 ;

— de condamner Monsieur [S] [O] à verser aux défenderesses la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens.

— à titre subsidiaire , d’accorder aux défenderesses un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Madame [G] [T] n’a pas comparu ni personne pour elle . Elle ne résiderait plus à l’adresse des lieux loués.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 .

Motifs

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

Une copie de l’assignation a été transmise à la préfecture de l’Hérault le 3 septembre 2025.

L’action en référé de monsieur [S] [O] est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente qui a été délivré à madame [G] [V] , à madame [G] [T] et à madame [G] [Q] par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 , avec une prise d’effet au 31 juillet 2025 , comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Monsieur [S] [O] produit un mandat de vente régularisé le 20 mai 2025 au prix de 350 000 euros net vendeur . Les défenderesses prétendent que le prix de vente du bien loué a été surévalué dans le but de les empêcher de préempter le bien et produisent des annonces immobilières de maisons à vendre à des prix nettement inférieurs sans qu’il soit possible de vérifier qu’il s’agit de biens comparables , de même superficie , et situés dans le même quartier. L’intention réelle de Monsieur [S] [O] de vendre le bien loué n’est donc pas contestable et la preuve n’est pas rapportée par des professionnels de l’immobilier qui auraient pu être consultés le cas échéant que le prix de vente aurait été délibérément surévalué .

Dès lors, madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] n’ayant pas accepté l’offre de vente au prix de 330 000 euros seront déchues de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien loué , à compter du 31 juillet 2025 .

À compter de l’échéance du bail, devenues occupantes sans droit ni titre, madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] seront tenues solidairement de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront . À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 1353 du code civil , celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, il résulte d’une attestation signée le 22 novembre 2023 par Monsieur [S] [O] que mesdames [G] [V] et [Q] étaient à jour du paiement de leurs loyers à cette date , contrairement au décompte produit par Monsieur [S] [O] qui fait état à cette date d’une dette locative de 3474 euros. Cette somme sera donc déduite de la dette locative actualisée le 31 décembre 2025 à 8963,30 euros , selon décompte fourni par le demandeur.

Selon une autre attestation signée le 17 novembre 2023 par les parties , Monsieur [S] [O] s’était engagé , en cas de départ de ses locataires , à leur restituer le solde créditeur de leur compte.

Cette condition n’étant pas remplie , il n’est tenu à rien.

Selon décompte fourni par l’agence VB IMMOBILIER , madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] restent lui devoir la somme 8963,30 euros à la date du 31 décembre 2025. Après déduction de la somme de 3474 euros à laquelle a renoncé expressément Monsieur [S] [O] le 22 novembre 2023 , la dette locative se monte désormais à la somme de 5489,30 euros.

Madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] ne rapportant pas la preuve du paiement de cette somme ni de l’extinction de leur dette locative , elles seront condamnées solidairement à payer à Monsieur [S] [O] la somme provisionnelle de 5489,30 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, dans la limite de trois années (loi du 27 juillet 2023).

En l’espèce le paiement du loyer courant a repris mais les ressources de madame [V] [G] ( 1795,73 euros de pension de retraite ) et de madame [Q] [G] ( 316,67 euros ) ne sont pas suffisantes pour leur permettre de régler le montant de la dette locative en plus d’un loyer.

Il ne sera donc pas possible de leur accorder des délais de paiement.

Sur la demande subsidiaire d’un délai supplémentaire pour quitter le logement :

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution , le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation .

En l’espèce , mesdames [G] [V] et [Q] ne justifient d’aucune diligence en vue de leur relogement qui pourrait attester d’une difficulté à se reloger dans des conditions normales.

En conséquence, aucun délai supplémentaire pour quitter le logement ne leur sera accordé.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q], parties perdantes , seront donc condamnées solidairement aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [G] [V] et de madame [G] [Q], justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Régis DUFAUT juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers placée, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire , rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS la validité du congé pour vendre délivré le 15 janvier 2025 par monsieur [S] [O] à madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] titulaires du bail conclu le 14 juin 2013 , à effet au 1er août 2013 , avec Madame [S] [Y] concernant l’ immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6]  ;

DÉCLARONS en conséquence madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 juillet 2025 ,

DISONS qu’à défaut pour madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] devront payer à compter de la date d’échéance du bail le 31 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] à payer à monsieur [S] [O] la somme provisionnelle de 5489,30 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 31 décembre 2025 ;

DEBOUTONS madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter le logement :

CONDAMNONS solidairement madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidairement de madame [G] [V] , madame [G] [T] et madame [G] [Q] ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS monsieur [S] [O] de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 17 février 2026 , signé par le Juge et la Greffière

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS