TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

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à M^e Franck BANERE………………….

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06049 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QDY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [J]

né le 04 Décembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 juillet 2021 à effet au 1er août 2021, M. [L] [J] a donné à bail à Mme [H] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour une durée d’un an tacitement reconductibe pour 3 ou 6 ans, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre outre les charges à payer périodiquement sans provision.

Des loyers étant demeurés impayés à compter d’octobre 2023, M. [L] [J] a fait signifier à Mme [H] [F] par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2024 un commandement de payer la somme de 4 448 euros euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, M. [L] [J] a fait assigner Mme [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,constater ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner Mme [H] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 avril 2024, soit la somme de 5 948 euros, outre la somme de 698 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 750 euros,condamner Mme [H] [F] à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [H] [F] qui a constitué avocat, pour être finalement retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

A cette audience, M. [L] [J], représenté par son conseil, demande aux termes de ses conclusions, le rejet des prétentions adverses, s’oppose l’octroi de délais en l’absence de reprise de versement du loyer, actualise sa créance à la somme de 3 000 euros et maintient ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité de procédure et des dépens. Il fait valoir qu’il n’a pas complété le formulaire transmis par Mme [H] [F] our la perception d’allocations logement car le bail est résolu.

Mme [H] [F], représentée par son conseil, demande de constater l’affacement de la dette locative jusqu’au 28 mai 2025, d’ordonner à M. [L] [J] d’accepter l’APL, de surseoir à statuer sur la validation de la clause résolutoire, d’échelonner le paiement de la dette en cours à 50 euros par mois, de débouter M. [L] [J] de ses autres demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que le règlement des loyers était assumé par son concubin, père de ses deux jeunes enfants, dont elle s’est séparée en septembre 2023 en raison de son comportement violent à son encontre qui l’a conduite à déposer plainte à trois reprises, à obtenir une ordonnance de protection du juge aux affaires familiales du 14 février 2024 et la condamnation de son concubin pour violences volontaires par jugement du tribunal correctionnel de Marseille du 2 avril 2024.

Elle indique qu’elle est de bonne foi et qu’en raison de sa situation familiale, étant mère célibataire s’occupant de deux jeunes enfants nés en 2020 et 2024, de son absence de ressources et des violences subies pour lesquelles elle a dû engager plusieurs procédures, elle n’a pas été en mesure de régler les loyers.

Elle expose qu’elle a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône du 1er août 2025 entrée en application le 28 mai 2025, ayant effacé sa dette locative antérieure à cette date pour un montant de 11 198 euros.

Elle ajoute qu’elle a conclut un contrat à durée déterminée à temps partiel de deux mois au mois d’août 2025 et propose de régler 50 euros par mois à compter de septembre 2025 pour apurer la dette locative, qu’elle est en attente de l’attribution d’un logement social qu’elle n’a demandé qu’en août 2025 en raison de la nécessité de communiquer son avis d’imposition et qu’elle a sollicité auprès de la commission d’indemnisation des victimes d’infractions la réparation de son préjudice en raison des violences subies, de sorte qu’elle pourra régler cette somme menselle de 50 euros jusqu’à l’attribution d’un nouveau logement.

Mme [H] [F] indique que M. [L] [J] ne lui a pas retourné le formulaire APL qu’elle lui a adressé par l’intermédiaire de son conseil de sorte qu’elle n’a pu percevoir ces allocations logement qui auraient pu régler une partie non négligeable du loyer.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il est statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juillet 2021 à effet au 1er août 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de régularisation de charges.

Mme [H] [F] ne conteste pas la validité de cette clause résolutoire et du commandement de payer du 26 février 2024 délivré en application de celle-ci, pour la somme en principal de 4 448 euros euros en lui laissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Mme [H] [F] fait état de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône du 1er août 2025 effaçant sa dette locative antérieure au 28 mai 2025 mais ne justifie ni ne soutient que la décision de recevabilité de sa demande d’ouverture d’une procédure de surendettement serait intervenue dans ce délai de deux mois et aurait fait ainsi obstacle au règlement des causes du commandement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2024.

Sur l’octroi de délais

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En outre le VII de ce même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [H] [F] justifie avoir conclu un contrat de travail à durée déterminée à temps partiel du 1er août 2025 au 30 septembre 2025 avec une rémunération hebdomadaire brute de 334,73 euros. Elle ne fournit pas d’éléments sur d’éventuelles prestations sociales ou familiales perçues.

Cependant, il n’est pas contesté que Mme [H] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience ni verser la moindre somme depuis le 28 mai 2025.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement fondée sur les dispositions précitées et partant, de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Il en va de même de sa demande de sursis à statuer qui n’est pas fondée, Mme [H] [F] ne précisant pas quels évènements seraient de nature à faire obstacle ou même influer sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La faiblesse des ressources de Mme [H] [F] et le montant de la dette, même réduite suite à son effacement par la commission de surendettement des particuliers pour la période antérieure au 28 mai 2025, conduisent à ne pas faire droit à la demande de délais de paiement, même en application des dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du code civil.

Sur la demande d’expulsion

Mme [H] [F] étant occupante sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [H] [F].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [H] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 750 euros, et de condamner Mme [H] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des dernières écritures des parties que Mme [H] [F] reste devoir la somme de 3 000 euros, à la date du 1er septembre 2025 au titre des indemnités d’occupation impayées de la période du 1er juin au 1er septembre 2025, terme du mois de septembre inclus.

M. [L] [J] ne reprend pas dans ses dernières écritures sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Mme [H] [F] est donc condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des loyers échus impayés de juin 2025 à septembre 2025.

Sur la demande reconventionnelle

Alors que la rupture du bail est acquise au 26 avril 2024, il n’y a pas lieu d’ordonner à M. [L] [J] de compléter la demande d’attestation de résidence qui lui a été adressée par le conseil de Mme [H] [F] le 13 juin 2025 afin de solliciter le bénéfice d’allocations logement.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de M. [L] [J] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE la demande de constatation de l’acquisition de la claure résolutoire du bail liant les parties ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2021 à effet au 1er août 2021 entre M. [L] [J] et Mme [H] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [F] à verser à M. [L] [J], la somme de 3 000 euros décompte arrêté au 1er septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Mme [H] [F] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2024;

REJETTE la demande de M. [L] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président