TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 24/02912 – N° Portalis DBWS-W-B7I-EH7J

copie exécutoire

M^e Marie BOISADAN

M^e Emmanuelle REYNIER

DEMANDERESSE

Madame [B] [A] [F] épouse [I]

née le 13 Août 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOISADAN, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Axel TAP, avocat au barreau de LYON, plaidant.

DÉFENDERESSE

A.M. A. SASU GROUPE YC DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle REYNIER, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Laure VERILHAC, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Noémie TURGIS

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 18 décembre 2026

Débats tenus à l’audience du 13 Janvier 2026

Jugement prononcé le 17 Mars 2026, par mise à disposition au greffe ;

Par acte authentique reçu le 23 mai 2022 par Maître [J] [P], notaire à [Localité 2], Mme [B] [A] [F] épouse [I] a consenti à la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain sise « [Adresse 3] » à [Localité 3], cadastrée section ZE n°[Cadastre 1], pour une contenance de 37 ares 20 centiares.

Le prix de la vente a été fixé à la somme de 166 140 euros et l’indemnité d’immobilisation à la somme de 16 614 euros. La promesse était initialement consentie pour un délai expirant le 30 août 2023, prorogé par avenant du 17 août 2023 jusqu’au 30 novembre 2023.

L’acte stipulait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis d’aménager, l’obtention d’un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC), ainsi que l’absence de fondations spéciales et de coûts anormaux d’extension de réseaux.

Le permis d’aménager a été obtenu le 29 mars 2023.

L’option n’a toutefois pas été levée avant le terme du 30 novembre 2023.

Soutenant que la défaillance des autres conditions incombait au bénéficiaire, Mme [I] a fait assigner la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT par exploit du 10 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de PRIVAS aux fins de condamnation de la société à lui payer 16 614 euros au titre d l’indemnité d’immobilisation et 5 000 euros de dommages et intérêts outre 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, Mme [B] [I] demande au tribunal de :

DECLARER la demande de Mme [B] [I] recevable et bien fondée et en conséquence ; REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT ; CONDAMNER la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT à payer à Mme [B] [I] la somme de 16 614 euros, outre intérêts de 1, 50% l’an à compter du 30 novembre 2023, au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse du 23 mai 2022 ; CONDAMNER la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT à payer à Mme [B] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT à payer à Mme [B] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2025, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

À titre principal,

CONSTATER la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 23 mai 2022 et de son avenant signé le 17 août 2023 ; À titre subsidiaire,

CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 23 mai 2022 et de son avenant du 17 août 2023, du fait du promettant ;

En conséquence,

DEBOUTER Mme [B] [A] [I] de toutes ses demandes à l’encontre de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT, fins et conclusions;

Dès lors,

CONDAMNER Mme [B] [A] [I] à payer à la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Mme [B] [A] [I] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025.

A l’issue de l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ».

L’article 1132 précise que l’erreur est une cause de nullité lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due.

La société GROUPE YC DEVELOPPEMENT sollicite, à titre principal, le prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 mai 2022 sur le fondement de l’erreur portant sur les qualités essentielles de la prestation due. Elle soutient que le plan de bornage [N] annexé à l’acte est discordant avec un plan de division antérieur établi par Monsieur [H] en 2007 concernant l’implantation de la borne ouest. La défenderesse argue que cette erreur revêt un caractère déterminant puisque l’opération de lotissement, but unique de l’acquisition, se trouve compromise par des difficultés techniques majeures empêchant la réalisation du modificatif parcellaire et imposant un permis d’aménager modificatif. Elle souligne que cette discordance a été expressément confirmée par le notaire et que les frais d’études déjà engagés, s’élevant à plusieurs dizaines de milliers d’euros, attestent de l’importance de l’opération pour la société. Elle invoque enfin la règle « bornage sur bornage ne vaut » pour contester la validité du plan [N].

Mme [I] conclut au rejet de la demande de nullité, affirmant que la prétendue erreur n’est en rien déterminante du consentement de la société défenderesse. Elle expose que le plan [H] de 2007 est inopposable aux propriétaires riverains, faute d’avoir fait l’objet d’un bornage contradictoire, contrairement au plan [N] de 2019 qui a été dûment validé et signé par l’ensemble des parties intéressées. Elle fait valoir que la discordance alléguée se limite à un décalage de 15 centimètres, induisant une différence de superficie de 11,18 m², soit seulement 0,3 % de la surface totale de la parcelle. Elle oppose les termes de la promesse stipulant que le bénéficiaire prend l’immeuble en l’état et fait son affaire personnelle des différences de contenance, même supérieures à un vingtième. Elle précise enfin que cette différence est dérisoire et sans incidence sur le permis d’aménager obtenu, dont les plans mentionnent d’ailleurs une délimitation non contradictoire du périmètre.

Il appartient ainsi au tribunal d’apprécier si les faits invoqués constituent un vice du consentement de nature à entraîner l’annulation de la convention.

S’agissant tout d’abord du caractère déterminant de l’erreur, il sera relevé que la discordance invoquée porte sur un décalage de 15 centimètres sur la borne ouest. Il en résulte une différence de superficie de 11,18 m², soit 0,3 % de la surface totale de 3 720 m². Or, la promesse de vente stipule expressément que le bénéficiaire prendra l’immeuble dans l’état où il se trouvera et devra faire son affaire personnelle des différences de contenance, quand bien même elles excéderaient un vingtième. Dès lors que l’écart constaté est très largement inférieur au seuil de tolérance contractuellement accepté par la société défenderesse, l’erreur alléguée ne saurait être qualifiée de déterminante du consentement de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT, étant par ailleurs un professionnel de l’immobilier.

Sur l’opposabilité des plans et la validité du descriptif contractuel, le plan de division [H] de 2007 stipulait lui-même, en avertissement, qu’il n’avait pas fait l’objet d’un bornage contradictoire avec les riverains et qu’il ne leur était donc pas opposable. À l’inverse, le procès-verbal de bornage [N] de 2019, visé dans la promesse comme descriptif de l’immeuble, a été régulièrement signé par les propriétaires des parcelles contiguës intéressées, à savoir la SOCIETE DU LOGEMENT MODERNE et les époux [D], ainsi que par Mme [I]. Par conséquent, la règle « bornage sur bornage ne vaut » invoquée par la défenderesse est ici inopérante, le document de 2007 étant dépourvu de force probante à l’égard de la demanderesse.

Enfin, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve d’un préjudice technique rendant son projet de lotissement irréalisable. Le permis d’aménager a été obtenu le 29 mars 2023 sur la base de plans ne prenant pas en compte les conclusions du bornage [N] et portant la mention « délimitation non contradictoire ». Le décalage de 15 centimètres invoqué représente, à l’échelle des plans fournis à l’administration, l’épaisseur d’un trait et n’apparaît pas de nature à compromettre la viabilité de l’opération globale menée sur plusieurs parcelles. Les frais d’études engagés par la société défenderesse ne sauraient pallier l’absence de démonstration d’une erreur portant sur une qualité essentielle de la prestation.

S’agissant de l’attestation de Maître [P] datée du 6 décembre 2024, celle-ci confirme que la discordance entre les plans [H] et [N] a constitué une difficulté pour le géomètre chargé d’établir le document modificatif du parcellaire cadastral.

Les observations contenues dans ce document ne sauraient toutefois emporter la nullité de la convention.

D’une part, le notaire n’exerce pas une mission d’expertise géotechnique ou de géomètre-expert ; son attestation relate les dires d’un tiers, le géomètre [O], sans établir que l’obstacle technique était juridiquement insurmontable ou de nature à modifier l’objet même de la vente.

D’autre part, la difficulté de dresser le DMPC en présence de deux plans divergents dans les archives ne remet pas en cause la validité intrinsèque du bornage contradictoire [N] de 2019, lequel a recueilli l’accord des propriétaires riverains et fixe la limite de propriété entre les parcelles. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il appartenait à la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT de surmonter cet aléa technique mineur, lequel ne saurait constituer une erreur sur les qualités essentielles du terrain, d’autant que le permis d’aménager avait été obtenu sans difficulté majeure préalable

En conséquence, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente sur le fondement de l’erreur.

Sur la caducité de la promesse et l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1304-3 alinéa 1 du même code prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’article 646 du code civil énonce que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

La société GROUPE YC DEVELOPPEMENT sollicite, à titre subsidiaire, que soit constatée la caducité de la promesse en raison de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un document modificatif du parcellaire cadastral. Elle soutient qu’en application de l’article 646 du code civil, seul le propriétaire d’un bien a la capacité juridique de solliciter et de signer un tel acte modifiant les limites de propriété. Elle affirme qu’il revenait donc exclusivement à Mme [I] de s’en charger, ce qu’elle n’aurait pas fait. Elle souligne par ailleurs que la rédaction de cette clause diffère de celle relative à l’étude de sol, où il était expressément demandé au bénéficiaire de « faire procéder » aux études. Elle conclut que la défaillance de cette condition incombe à la carence de la promettante.

Mme [I] soutient au contraire que la condition suspensive d’obtention du DMPC était stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire, seul celui-ci ayant intérêt à diviser la parcelle pour mener à bien son projet de lotissement de 18 lots. Elle fait valoir que la promesse mettait l’établissement de ce document à la charge financière du bénéficiaire. Elle argue que la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT, en tant que professionnelle de l’immobilier ayant la maîtrise d’une opération globale incluant plusieurs parcelles voisines, était la seule à même de mandater un géomètre et de définir les contours techniques du document. Elle affirme que la société défenderesse n’a justifié d’aucune diligence en ce sens durant le délai de validité de la promesse. Enfin, elle souligne que le bénéficiaire s’est prévalu tardivement, près de six mois après l’expiration du délai, d’une étude de sol révélant des surcoûts, alors qu’il n’avait pas transmis ladite étude dans le délai contractuel de dix jours suivant son obtention.

Il appartient en l’espèce au tribunal d’apprécier à qui incombe la défaillance des conditions suspensives.

En ce qui concerne la condition suspensive liée au document modificatif du parcellaire cadastral, s’il est constant que la signature définitive de cet acte relève effectivement de la responsabilité du propriétaire du foncier, il n’en demeure pas moins que la mise en œuvre technique et le choix du géomètre-expert incombent au bénéficiaire, lequel assure seul la maîtrise de son projet d’aménagement global.

L’acte prévoit à cet égard que les frais de ce document sont à la charge exclusive de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il appartenait au bénéficiaire de préparer le projet de division et de le soumettre à la signature de la promettante. Or, la société défenderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir présenté un tel document à Mme [I] ou de l’avoir mise en demeure d’y apposer sa signature avant le 30 novembre 2023. La passivité de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT est d’autant plus caractérisée que le notaire l’informait dès le 4 août 2023 que les conditions pour lotir étaient levées.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’absence de fondations spéciales, la promesse imposait au bénéficiaire de remettre les conclusions du bureau d’études au promettant dans les dix jours de leur obtention. Il est établi que l’étude de sol réalisée le 28 octobre 2022 n’a été communiquée à Mme [I] que le 12 juin 2024, soit largement après l’expiration de la promesse prorogée au 30 novembre 2023.

En conséquence, en n’accomplissant pas les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT en a empêché l’accomplissement. En application de l’article 1304-3 du code civil, ces conditions sont réputées accomplies.

L’option n’ayant pas été levée dans le délai contractuel alors que les conditions étaient réputées réalisées, l’indemnité d’immobilisation de 16 614 euros, fixée forfaitairement à l’acte, est due de plein droit au promettant.

Par conséquent, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT sera déboutée de sa demande de caducité et condamnée au paiement de la somme de 16 614 euros, augmentée des intérêts au taux contractuel de 1,50 % l’an à compter du 30 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » . Suivant une jurisprudence constante, le refus d’exécuter un engagement contractuel ne dégénère en résistance abusive que s’il est caractérisé une faute, une malice ou une mauvaise foi de la part du débiteur, ou encore si cette résistance est exercée par suite d’une erreur grossière équivalente au dol.

Mme [B] [I] sollicite la condamnation de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle soutient que la société s’est affranchie de ses obligations contractuelles en refusant de verser spontanément l’indemnité d’immobilisation, la contraignant ainsi à multiplier les démarches et mises en demeure et à engager une action en justice pour faire valoir ses droits. Elle argue que le refus d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la mauvaise foi de son cocontractant.

La société GROUPE YC DEVELOPPEMENT conclut au rejet de cette demande, affirmant qu’elle est totalement infondée. Elle fait valoir qu’elle a elle-même exposé plusieurs dizaines de milliers d’euros en frais d’études pour un projet de lotissement qui n’a pu aboutir. Elle soutient que Mme [I] est à l’origine de l’échec de la vente et ne peut dès lors se prévaloir de sa propre turpitude pour solliciter des dommages et intérêts.

En l’espèce, si le tribunal a rejeté les moyens de nullité et de caducité soulevés par la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT, il n’en demeure pas moins que l’attestation de Maître [P] faisait état d’une discordance entre les plans de bornage, laquelle a engendré une difficulté technique pour le géomètre chargé du dossier. L’existence de cet aléa administratif et technique, bien qu’insuffisant pour annuler la convention, a pu légitimement fonder l’interrogation de la société défenderesse sur la validité de ses engagements et l’exercice de son droit à la défense. Mme [I] ne rapporte pas la preuve d’une intention de nuire, d’une malice ou d’une erreur grossière équivalente au dol de la part de la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT. La simple nécessité d’intenter une action en justice pour obtenir le paiement d’une créance contractuelle ne suffit pas, en soi, à caractériser une résistance abusive ouvrant droit à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En conséquence, Mme [B] [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT sera condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 mai 2022 et de son avenant du 17 août 2023 ;

DEBOUTE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT de sa demande de caducité de ladite promesse du fait du promettant ;

CONDAMNE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT à payer à Mme [B] [A] [F] épouse [I] la somme de 16 614 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux contractuel de 1, 50% l’an à compter du 30 novembre 2023 ;

DÉBOUTE Mme [B] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT à payer à Mme [B] [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société GROUPE YC DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.

Le greffier La présidente