TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BODDAERT

Maître LAFOUGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00420 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y2J

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [W] [I] [B] épouse [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître BODDAERT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0923

DÉFENDEURS

Madame [T] [J] épouse [Y],

Monsieur [C] [Y],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître LAFOUGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1489

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00420 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y2J

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [B] épouse [L] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] d’un appartement situé au 1er étage porte gauche du bâtiment C, formant le lot n° 25 de l’état descriptif de division.

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2018, Mme [R] [B] épouse [L] a donné à bail à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] cet appartement, moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 1280 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 86 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2024 Mme [R] [B] épouse [L] a fait délivrer à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] un congé pour vendre pour le terme du 31 juillet 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2024, Mme [R] [B] épouse [L] a fait assigner Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— valider le congé pour vendre délivré à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] le 31 janvier 2024 pour le 31 juillet 2024 à minuit ;

— juger que Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] sont dépourvus de tout droit et titre d’occupation à compter du 1er août 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] des lieux qu’ils occupent au 1er étage porte gauche du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8], le tout formant le lot n° 25 de l’état descriptif de division, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier ;

— condamner solidairement Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] au paiement à compter du 1er août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1500 euros ;

— condamner solidairement Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] à lui payer une somme de 2100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût taxable du congé pour vendre du 31 janvier 2024, des présentes, de la signification du jugement à intervenir, et des éventuels frais d’exécution.

À l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025, Mme [R] [B] épouse [L], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation, en sollicitant en sus l’homologation de l’accord intervenu entre les parties s’agissant de la conservation du dépôt de garantie par la propriétaire en compensation des frais de procédure qu’elle a dû engager, s’agissant d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux accordé aux locataires jusqu’au 1er octobre 2025, et s’agissant de l’acceptation par ces derniers de l’organisation de visites en vue de la vente de l’appartement. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation que la demanderesse a soutenue oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent également du juge l’homologation de l’accord intervenu entre les parties tel qu’exposé par la demanderesse.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En outre, et selon l’article 15-II de la même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail liant les parties au présent litige a commencé à courir le 1er août 2018 pour une durée de trois ans, il avait donc pour échéance initiale le 31 juillet 2021 à minuit, lors de laquelle il a été tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans pour venir à expiration le 31 juillet 2024 à minuit.

Mme [R] [B] épouse [L] a fait délivrer à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] par acte d’huissier signifié le 31 janvier 2024 un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2024 à minuit.

Le congé de la bailleresse a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que ce congé vise bien le motif sur lequel il est fondé, à savoir la décision de Mme [R] [B] épouse [L] de vendre les lieux loués, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 450 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, qu’il contient une offre de vente et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] n’ont pas exercé leur droit de préemption et continuent néanmoins d’occuper les lieux.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Mme [R] [B] épouse [L] par acte d’huissier signifié le 31 janvier 2024 est régulier, et que Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] sont déchus, depuis le 31 juillet 2024 à minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage porte gauche du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 3], formant le lot n° 25 de l’état descriptif de division.

2. Sur l’expulsion

Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024 à minuit, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement au terme du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Le contrat de bail ayant pris fin le 31 juillet 2024 à minuit, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l’occupation, aucun motif ne justifiant de retenir un montant supérieur, et de condamner Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] à son paiement.

La solidarité réclamée n’étant pas motivée en fait ou en droit par la demanderesse, et celle-ci ne se présumant pas, cette condamnation sera conjointe.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Mme [R] [B] épouse [L] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du préjudice qu’elle invoque tenant au fait qu’elle se trouve contrainte d’agir en justice pour pouvoir vendre son bien, qu’elle ne caractérise pas autrement que par des considérations générales dans ses écritures.

Sa demande en dommages et intérêts doit donc être rejetée.

5. Sur l’accord des parties s’agissant des visites, du délai pour quitter les lieux, et de la conservation du dépôt de garantie

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Aux termes de l’article 1565 du même code, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge ne peut alors modifier les termes de l’accord qui lui est soumis.

L’article 1567 ajoute que les dispositions sont applicables aux transactions conclues sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative, le juge étant alors saisi par la partie la plus diligente ou par l’ensemble des parties à la transaction.

En l’espèce, lors de l’audience du 10 juin 2025 les parties ont indiqué s’être accordées sur les points suivants :

— Mme [R] [B] épouse [L] conservera le dépôt de garantie versé par Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] lors de leur sortie des lieux en compensation des frais de procédure qu’elle a dû engager ;

— Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] laisseront visiter le logement pris à bail conformément aux prévisions légales et contractuelles ;

— Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] disposent d’un délai supplémentaire jusqu’au 1er octobre 2025 au plus tard pour quitter les lieux.

Il y a donc lieu d’homologuer cet accord dans les conditions précisées au dispositif ci-dessous afin de lui donner force exécutoire.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du congé, de l’assignation, et de la signification du présent jugement. Le sort des frais d’exécution se trouve en revanche régi par l’article L.111-8 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] seront également tenus in solidum de verser à Mme [R] [B] épouse [L] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

HOMOLOGUE l’accord intervenu entre Mme [R] [B] épouse [L] d’une part, et Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] d’autre part, prévoyant que :

— Mme [R] [B] épouse [L] conservera le dépôt de garantie versé par Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] lors de leur sortie des lieux en compensation des frais de procédure qu’elle a dû engager ;

— Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] laisseront visiter le logement pris à bail conformément aux prévisions légales et contractuelles ;

— Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] disposent d’un délai supplémentaire de SIX MOIS pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

et confère force exécutoire à cet accord ;

VALIDE le congé pour vendre délivré le 31 janvier 2024 pour le 31 juillet 2024 à minuit par Mme [R] [B] épouse [L] à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] ;

CONSTATE que Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] sont, depuis le 31 juillet 2024 à minuit, déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage porte gauche du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], formant le lot n° 25 de l’état descriptif de division, dont Mme [R] [B] épouse [L] est propriétaire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément à l’accord intervenu entre les parties Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] disposent cependant d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’au 1er octobre 2025 au plus tard, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Mme [R] [B] épouse [L] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par Mme [R] [B] épouse [L] portant sur le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

CONDAMNE conjointement Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] à payer à Mme [R] [B] épouse [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial et calculée le cas échéant au prorata de l’occupation, due à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande formée par Mme [R] [B] épouse [L] tendant à la condamnation solidaire de Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par Mme [R] [B] épouse [L] ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] à payer à Mme [R] [B] épouse [L] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [J] épouse [Y] et M. [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du congé, de l’assignation, et de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE