TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

Minute N°

DOSSIER N°RG 22/01250 – N° Portalis DBWS-W-B7G-DX33

copie executoire

M^e Marie BOISADAN

la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD

la SELARL IMBERT – COSTANTINI – DI MAYO

M^e Emmanuelle REYNIER

DEMANDERESSE

S.C.I. GORIAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL IMBERT – COSTANTINI – DI MAYO, avocats au barreau d’ARDECHE, postulants et par M^e Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, plaidant.

DÉFENDEURS

S.A.R.L. COURTIAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie BOISADAN, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e David HERPIN, avocat au barreau de VALENCE, plaidant.

Madame [Y] [U] épouse [U]

née le 22 Octobre 1990 à [Localité 1] (62), demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [P] [U]

né le 17 Avril 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] SUR RHONE

représenté par la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD, avocats au barreau d’ARDECHE

S.A.R.L. MAISON [U], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD, avocats au barreau d’ARDECHE

S.E.L.A.R.L. SELARL MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES SELARL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuelle REYNIER, avocat au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 Janvier 2026 tenue par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et Sonia ZOUAG, assesseur en qualité de juges rapporteurs, assistés de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 06 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe. Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

Le délibéré a été prorogé au 17 mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Jean-Paul RISTERUCCI, Président

Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs

assistés de Audrey GUILLOT, greffier

La présente décision contradictoire, rendue en premier ressort, est signée par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

****

La SCI Goriau est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4], sur une parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], composé au rez-de-chaussée d’un local commercial, aux étages de trois appartements mis en location et une cour intérieure.

Le 16 janvier 2020, la SCI Goriau a confié à la SARL Courtial Immobilier un mandat de location d’un an portant sur le local commercial, pour un loyer de 500 euros par mois.

Le 24 février 2021, la SARL Courtial Immobilier a conclu, au nom et pour le compte de la SCI Goriau, une promesse de bail avec la SARL Maison [U], société en cours de formation représentée par Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U].

Afin d’immatriculer la SARL Maison [U], Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] ont sollicité la signature d’un bail commercial, signé le même jour par la SARL Courtial Immobilier.

Le 26 février 2021, ce bail a été transmis à la SCI Goriau par la SARL Courtial Immobilier.

Invoquant des points à modifier, la SCI Goriau a refusé de ratifier ce bail.

Le 30 mars 2021, la SARL Courtial Immobilier a restitué les clés du local commercial à la SCI Goriau, à la demande de cette dernière.

Le même jour, Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] ont mis en demeure la SARL Courtial Immobilier de lui remettre les clés du local qu’ils avaient loué pour le compte de leur société en formation.

Le 7 avril 2021 et sans recevoir les clés de l’agence immobilière, Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] ont pris possession des lieux, informant la SARL Courtial Immobilier par courrier envoyé le lendemain. Ils ont établi un constat valant état des lieux d’entrée le 27 avril 2021. Ils ont également payé à la propriétaire les sommes correspondant aux loyers d’avril à juillet 2021 et au dépôt de garantie, la propriétaire leur a restitué ces sommes contestant la validité du bail à défaut de son consentement.

Par assignation en date du 9 mai 2021, la SCI Goriau a saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Privas, lequel a rejeté sa demande en nullité du bail et expulsion en présence d’une contestation sérieuse par ordonnance du 29 juillet 2021. Par arrêt en date du 5 février 2022, la Cour d’appel de Nîmes a confirmé ladite ordonnance.

Par assignation en date du 26 avril 2022, la SCI Goriau a saisi le tribunal à l’encontre de l’agence immobilière SARL Courtial Immobilier et a mis en cause la SARL Maison [U] par acte du 3 mai 2023.

Par jugement en date du 13 février 2024, le tribunal de commerce d’Aubenas a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL Maison [U].

La SCI Goriau a repris possession du local le 13 septembre 2024 suite à la vente publique des équipements du local.

Par conclusion d’incident, la SCI Goriau a sollicité une provision laquelle a été rejetée par ordonnance du 24 juillet 2025 en présence d’une contestation sérieuse. Le juge de la mise en état a également reçu l’intervention volontaire de Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2024, la SCI Goriau sollicite :

Condamner in solidum la SARL Courtial Immobilier, la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur de la SARL Maison [U] et les époux [U] à lui payer les sommes suivantes : 24.733,44 euros au titre de la perte locative4.134 euros au titre de la taxe foncière82,20 euros au titre de la révision annuelle du loyer sur l’année 20211.080,12 euros au titre des charges locatives31.958,67 euros au titre des travaux de remise en état3.095 euros ainsi que 780 euros et 360 euros au titre du préjudice financier causé par les précédentes procédures judiciairesCondamner in solidum la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur de la SARL Maison [U] et les époux [U] à lui payer 3.250 euros, somme assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 février 2024Condamner in solidum la SARL Courtial Immobilier, la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur de la SARL Maison [U] et les époux [U] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. Rejeter les demandes adverses

Se fondant sur la faute du mandataire, la SCI explique que l’agent immobilier n’avait pas le pouvoir de signer le bail définitif à la place du propriétaire. Selon la propriétaire, la mandataire a signé un bail entaché d’irrégularités (date du premier loyer, versement de la taxe foncière, société preneuse qui n’existait pas lors de la signature sans préciser qu’elle était en formation, indice de révision du loyer erroné) à son insu. Elle ajoute que le mandat de rechercher un locataire pour son local était conclu pour une durée déterminée sans renouvellement tacite et qu’il a expiré le 16 janvier 2021 soit avant la signature du bail par la mandataire le 24 février 2021. Elle s’étonne encore d’avoir reçu des versements de loyers alors qu’elle n’a pas transmis son RIB à la SARL [U], laquelle est entrée dans les locaux sans les clés et sans justifier d’une attestation d’assurance.

Elle affirme que les preneurs du local ne pouvaient ignorer l’absence de ratification du bail par la propriétaire mais qu’ils ont pris possession du local en fracturant la porte. Elle qualifie ce comportement de fautif. Elle réfute toute possibilité de mandat apparent de l’agence pour signer en son nom.

S’agissant de l’évaluation de ses préjudices, elle indique avoir récupéré le local dans un mauvais état et avoir dû effectuer des travaux (serrure fracturée, porte de la cave disparue, trous dans les murs, fils électriques pendants, présence de rats). Elle invoque un manque à gagner lié à l’impossibilité de négocier le montant et la durée du loyer avant signature du contrat, l’impossibilité d’obtenir la révision du loyer sur trois ans et la perception de la taxe foncière. Enfin, elle affirme que la SARL [U] ne paie plus ses loyers/indemnités d’occupation depuis janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, la SARL Courtial Immobilier sollicite :

Rejeter les prétentions de la demanderesse, Ecarter l’exécution provisoire de la présente décisionCondamner la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. L’agence immobilière se fonde sur la reconduction tacite de son mandat par les différents mails envoyés par sa mandante. Elle indique que la propriétaire a validé plusieurs travaux avant l’établissement du projet de bail et était donc informée et d’accord avec la signature du bail. Elle explique avoir rédigé le bail en tenant compte de l’empressement de la mandante. Elle s’appuie également sur l’existence d’un bail verbal, la bailleresse et le preneur ayant déjà échangé sur les éléments déterminants du contrat.

Sur les prétendues irrégularités contenues dans l’acte, elle ajoute que le bail a été créé avec la SARL [U], en cours de création pour permettre son immatriculation. La SARL a repris les engagements souscrits par ses associés en son nom dans ses statuts. Le sort de la taxe foncière à la charge du preneur était, selon l’agence, également prévu dans le bail.

Sur la ratification du bail par la mandante, elle explique avoir transmis le projet en amont et indique que la mandante était tenue d’accepter le bail. Elle lui reproche une mauvaise foi dans la poursuite de ses obligations de mandante en refusant cette ratification après de longues négociations.

Elle conteste enfin l’existence des préjudices de la SCI Goriau. Elle indique que le loyer correspond à l’état du bien, lequel était loué avec des trous déjà présents dans les murs et des peintures vieillissantes, elle conteste la nécessité de travaux supplémentaires. La charge de la taxe foncière au preneur est prévue dans le bail et les avis de taxe ne sont pas versés ni les mises en demeure de paiement. Sur l’indice de révision, elle reconnaît une erreur de plume qui est levé par la rédaction de la clause d’indexation. Sur les frais de procédure, elle rappelle que la demanderesse a vu ses demandes rejetées en référé et doit donc supporter les coûts de ces procédures.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie, Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] sollicitent :

A TITRE PRINCIPAL :

Rejeter les prétentions de la demanderesseCondamner la SCI Goriau à verser à la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice et fixer cette créance à l’actif de la SARL Maison [U]Condamner la SCI Goriau à verser à la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et fixer cette somme à l’actif de la SARL Maison [U]Condamner la SCI Goriau à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles Condamner la SCI Goriau aux entiers dépensA TITRE SUBSIDIAIRE :

Ecarter l’exécution provisoire de la présente décision Rejeter les prétentions de la demanderesseCondamner la SCI Goriau à verser à la SARL Maison [U] représentée par la SELARL MJ Synergie es qualité de liquidateur la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et fixer cette somme à l’actif de la SARL Maison [U]Condamner la SCI Goriau à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles Condamner la SCI Goriau aux entiers dépens

Ils reprennent l’argument de l’agence portant sur la tacite reconduction du mandat. En tout état de cause, ils invoquent la théorie du mandat apparent pour permettre l’exécution du contrat de bail signé. Sur la signature du bail par la société en formation, cette faculté est permise avec la reprise de l’acte par la société postérieurement à son immatriculation. Ils ajoutent que le projet de bail a été transmis au mandant bien avant la signature.

Ils rappellent que la société preneuse paie ses loyers, dont la provision sur charges comprenant la taxe foncière et qu’ils ont effectivement assuré le bien. Ils réfutent toute faute commise par la SARL [U] permettant l’indemnisation des préjudices invoqués par la demanderesse dont ils contestent l’existence, reprenant des arguments similaires à ceux exposés par l’agence immobilière et expliquant que les demandeurs souhaitent une remise à neuf d’un local pourtant ancien.

Reconventionnellement, la SARL [U] explique ne pas avoir pu céder son fonds de commerce faute d’accord du bailleur, lui causant un préjudice évalué à 40.000 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 janvier 2025 puis révoquée le 30 janvier 2025 avant d’être réitérée le 20 novembre 2025 pour une fixation à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes formées contre la SARL Courtial Immobilier

La demanderesse conteste l’existence d’un mandat lors de la signature du bail et invoque plusieurs violations par son mandataire des obligations du mandat.

La demanderesse conteste l’existence d’un mandat lors de la signature du bail et invoque plusieurs violations par son mandataire des obligations du mandat.

Sur la validité du mandatEn application des articles 1212 à 1215 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme et nul ne peut en exiger le renouvellement. Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction qui produit les effets d’un renouvellement du contrat, c’est-à-dire qu’elle donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

En l’espèce, le mandat de location (pièce 4 demanderesse) signé par la SCI Goriau et l’agence Courtial Immobilier concernant le local du rez-de-chaussée sis [Adresse 4] précise en sa clause IX qu’il est conclu pour une durée de 12 mois à compter de sa signature. Il n’exclut pas la possibilité d’une tacite reconduction.

Si ce contrat ne contient pas de date visible, les parties s’accordent pour dire qu’il a été signé le 16 janvier 2020 et trouve donc un terme le 16 janvier 2021. Le bail a été signé le 24 février 2021.

Or, l’agence Courtial Immobilier démontre que de nombreux échanges se sont poursuivis après cette date :

Courriel envoyé le 27 janvier 2021 par la SCI Goriau à la SARL Courtial Immobilier : « je souhaiterais faire le point concernant le local du [Adresse 4]. Avez-vous des nouvelles du projet de Monsieur [U] ? Lors de notre dernière conversation téléphonique, il attendait le retour de la banque, avez-vous des informations ? »Courriel du 4 février 2021 par lequel la SCI Goriau a autorisé des travaux et disait attendre une date de signature du bailCourriel du 11 février 2021 par lequel elle réitère être dans l’attente de la signature du bail. Ces échanges postérieurs au terme prévu du contrat démontrent une volonté non équivoque des deux parties de poursuivre l’exécution du contrat au-delà de son terme et caractérise la tacite reconduction du mandat de location.

En conséquence, la demanderesse ne peut invoquer ni l’absence de pouvoir de la SARL Courtial Immobilier ni sa faute en poursuivant les démarches de mise en location du local.

Sur les fautes du mandataire alléguées par le mandant

Sur le choix du preneur à bailLa demanderesse explique que l’agence immobilière a contracté avec une société qui n’existait pas encore.

Aux termes de l’article 1842 alinéa 1er du code civil : « Les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. »

L’article suivant dispose : « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. »

De jurisprudence constante, les actes accomplis au nom de la société en formation avant la signature des statuts sont automatiquement repris par la société une fois celle-ci immatriculée.

En l’espèce, le bail signé le 24 février 2021(pièce 9 demanderesse) stipule : « La SARL Maison [U], société en cours de création au capital social de 10 000 euros représentée par ses gérants :

Monsieur [P] [U] né le 17 avril 1989 à [Localité 2] (26) et demeurant [Adresse 6]

Et Madame [H] épouse [U] [Y] née le 22 octobre 1990 à [Localité 1] (62) demeurant [Adresse 6] »

Il ressort de cette mention que la Sarl Maison [U] n’avait pas d’existence juridique lors de la signature du bail, pour avoir été immatriculée le 23 mars 2021.

Or, ses associés démontrent qu’ils avaient une volonté non équivoque de créer cette société depuis plusieurs mois : attache avec un conseiller bancaire en 2020 (pièces 3 et 27 SARL [U]), visite du local commercial pour y installer leur boulangerie (pièce 3), demande de prêt pour aménager le local le 10 décembre 2020 (pièces 3 et 4), mise en relation avec des professionnels pour l’aménagement (devis du 9 janvier 2021, pièces 5 et 6), démarches administratives (pièces 7 à 9), signature des statuts le 26 février 2021.

Ainsi, la société SARL [U] était en cours de formation lors de la signature du bail et le bail conclu par ses associés en son nom et pour son compte, qu’elle a ensuite repris dans son « état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant la signature des statuts » en date du 26 février 2026 (pièce 10), entraîne une reprise par la société de cet engagement, réputée intervenir dès la signature de l’acte le 24 février 2021.

En conséquence, la validité du bail ne peut être contestée sur ce fondement et la faute de la SARL Courtial Immobilier ne peut être recherchée sur ce fondement.

Sur l’absence de ratification du bail par le mandantLa SCI Goriau Reproche à l’agence immobilière d’avoir signé le contrat bail en son nom sans avoir pris en compte ses demandes et sans attendre sa ratification du bail.

L’article X du contrat de mandat de location (pièce 4 demanderesse) sur les « pouvoirs du mandataire » permet au mandataire notamment d’ « établir tous actes sous seing privé (contrat de location, état des lieux, …) nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature du locataire »

L’article suivant fixe comme obligation du mandant notamment « ratifier la location à tout preneur que vous nous présenterez, acceptant les conditions des présentes »

Il ressort de ces articles que l’agence immobilière avait le pouvoir de conclure le bail. La ratification de celui-ci, intervenant postérieurement à sa signature, est une obligation du mandant qui s’engage à poursuivre le bail avec le preneur.

Il ne peut donc pas être reproché à la SARL Courtial Immobilier d’avoir conclu le bail.

Par ailleurs, il ressort des nombreux échanges par courriels entre le mandant et le mandataire repris précédemment que la SCI Goriau était parfaitement informée des conditions du bail : tant le preneur que son activité professionnelle et sa nécessité d’effectuer des travaux – qu’elle a validés par courriel du 4 février 2021 – et le montant du loyer fixé dans le contrat par les parties.

Sur la rédaction de l’acteLa SCI Goriau reproche à l’agence immobilière d’avoir inscrit des mentions erronées, d’avoir omis de mentionner la taxe foncière et d’avoir loué le bien à un loyer trop faible. Elle indique que la signature du bail par l’agence l’a empêchée de formuler ses observations.

S’agissant de la taxe foncière, le bail (pièce 9 demanderesse) prévoit en page 8 la charge des « impôts, contributions et taxes » au preneur. Il précise encore page 10 que le loyer comprend une provision sur charge, taxes et prestations de 135 euros, qui « inclura la taxe foncière ». La charge de la taxe foncière n’est donc pas omise.

Sur le montant du loyer, le bail prévoit en page 10 que celui-ci est de 500 euros, correspondant exactement au montant sollicité par le bailleur dans le mandat de location. Il n’y a donc pas eu de faute du mandataire qui a respecté les souhaits du mandant.

S’agissant enfin de l’indice de révision, le bail stipule page 11 que le loyer est révisable annuellement « sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques », avec comme point de référence l’indice du quatrième trimestre 2018. Si l’année ne correspond pas au dernier indice publié, les termes de la clause permettent de retenir un indice plus récent, l’année n’étant fournie qu’à titre de précision. Il ne peut donc être reproché au mandataire une faute dans la rédaction de l’acte.

Sur la prise en charge des travaux au terme du bail, le sort des améliorations et des travaux est prévu page 7 du bail, aux frais du preneur. Le mandataire n’a donc pas omis ces clauses.

Par conséquent, aucune violation de ses obligations contractuelles ne peut être reprochée par le mandant au mandataire et les demandes formées par la SCI Goriau à l’encontre de la SARL Courtial Immobilier seront rejetées.

II. Sur les demandes formées contre la SARL Maison [U]

La demanderesse fonde ses demandes sur la faute de l’agent immobilier et n’explicite pas le fondement de ses demandes de condamnation solidaire. Il convient de rechercher si la SARL Maison [U] a manqué à ses engagements contractuels découlant du mandat ou si, en l’absence de validité du bail, elle a commis une faute délictuelle en s’installant dans le local.

Sur la validité du bail

Sur sa signature par une société en formation Il a été vu précédemment que le bail a été conclu par les futurs associés de la société en formation, laquelle a été immatriculée le 23 mars 2021.

Les engagements ont été repris par la société dans son « état des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant la signature des statuts » en date du 26 février 2026.

Dès lors, la reprise de l’engagement par la société est réputée intervenir dès la signature de l’acte le 24 février 2021.

En conséquence, la société était bien locataire du local et pouvait prendre possession des lieux. Ni une violation de ses obligations contractuelles ni une faute délictuelle de sa part ne peuvent être recherchée sur ce fondement.

Sur l’absence de ratification par le bailleurOutre que la SARL [U] est tierce à la relation contractuelle liant l’agence immobilière à la SCI Goriau, il a été vu précédemment que l’absence de ratification par le bailleur du bail n’affecte pas la validité de l’acte.

En conséquence, il ne peut être reproché à la SARL [U] une violation de ses obligations contractuelles ou une faute délictuelle en prenant possession des lieux.

Sur le paiement des loyers et de la taxe foncièreLes clauses du bail ont été étudiées précédemment et il ressort que le paiement de la taxe foncière était compris dans le paiement de la provision sur charges.

S’agissant du paiement des loyers, la SCI Goriau affirme que la SARL [U] n’a pas réglé certains loyers, ce que celle-ci conteste. La SCI Goriau ne verse aucune mise en demeure de payer des loyers permettant d’accréditer son affirmation.

Sur la remise en état des lieuxLa charge des travaux portant sur le preneur au terme du bail est prévu en page 7 du bail commercial.

Le demandeur estime que des travaux doivent être faits suite au départ de son locataire : il indique que le réseau électrique est inutilisable. Il fournit encore des devis pour des travaux de plâtrerie, peinture, ravalement de sol pour 28.053,03 euros, des travaux de menuiserie pour 881,10 euros et des travaux de plomberie (mise en place de vannes et bouchons, enlèvement de conduites, remplacement de WC) pour 1.166 euros. (pièce 53).

Or, le demandeur n’explique pas en quoi il est nécessaire de refaire le réseau électrique : le constat d’huissier (pièce 52) signale des nomenclatures modifiées sur le tableau électrique, qui semblent pouvoir être modifiées par de simples étiquettes.

Le constat relève que certains murs en placo sont troués de chevilles, le sol et certains murs sont sales, des fils électriques ne sont pas protégés et les WC sont « sales et envahis de souris » (page 4). Pourtant, ce même constat présente des photographies qui contredisent les observations du commissaire de justice : à titre d’exemple, page 71 est photographié le WC avec des légendes, aucune trace de souris n’est relevée, seule la chasse d’eau et la lunette des WC sont dégradés. S’agissant des autres dégradations, l’état des lieux de sortie du précédent locataire (pièce14 Courtial Immobilier) relève déjà des trous de chevilles, des plinthes qui se décollent, des WC en « état paisible » et de nombreux postes sont catégorisés « 3 – état paisible », sur une échelle de 1 à 5. Il en ressort que le local n’était pas à l’état neuf lors de sa mise en location. Le bailleur ne justifie donc pas que le locataire a dégradé son bien.

En conséquence, faute pour la demanderesse de caractériser une violation des obligations contractuelles du preneur, les demandes formées par la SCI Goriau à l’encontre de la SARL [U] seront rejetées.

III. Sur les demandes formées contre Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U].

Aux termes de l’article 1843 in fine du code civil : « La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci. »

Comme vu précédemment, la société a repris l’engagement conclu en son nom et pour son compte alors qu’elle était en formation.

La société est réputée avoir conclu l’acte et non Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [H] épouse [U].

En conséquence, les demandes à leur encontre seront rejetées

IV. Sur la demande reconventionnelle formée par la SARL [U]

Selon la SARL [U], la SARL n’a pu céder sont fonds de commerce, dont son droit au bail, faute de réponse de la SCI Goriau.

Or, selon le contrat de bail commercial, le preneur « pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce ».

La SARL [U] ne justifie pas que l’absence de réponse de la SCI Goriau l’a empêché de céder son bail alors que le consentement du bailleur n’est pas requis. Sa demande sera rejetée.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Selon l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. "

En l’espèce, la demanderesse est partie perdante et sera condamnée au entiers dépens ainsi qu’à payer à la SARL Courtial Immobilier la somme de 2.000 euros, à la SARL Maison [U] la somme de 1.500 euros et à Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [U] la somme totale de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Compte tenu de la nature de l’affaire compatible avec l’exécution provisoire de la présente décision, il n’y a pas lieu de l’écarter.

décision, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe rendu en premier ressort après débats public,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SCI Goriau tant à l’encontre de la SARL Courtial qu’à l’encontre de la SARL Maison [U] représentée par son liquidateur SELARL MJ Synergie, Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [U]

REJETTE la demande reconventionnelle de la SARL Maison [U] représentée par son liquidateur MJ Synergie

CONDAMNE la SCI Goriau à payer à la SARL Courtial la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI Goriau à payer à la SARL Maison [U] représentée par son liquidateur SELARL MJ Synergie la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles

FIXE cette créance à l’actif de la SARL Maison [U]

CONDAMNE la SCI Goriau à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [Y] [U] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision

Le greffier Le président