Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 2 juillet 2025, n° 24/00091

TJ Bordeaux 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-réalisation des conditions suspensives
La cour a constaté que la condition suspensive relative aux dispositions d'urbanisme n'a pas été remplie, entraînant la caducité du compromis de vente.
Rejeté
Inexécution du contrat par l'acquéreur
La cour a jugé que l'acquéreur n'était pas responsable de la non-signature de l'acte authentique en raison de la non-réalisation des conditions suspensives.
Rejeté
Droit à la commission en cas de non-réalisation du contrat
La cour a estimé que l'agent immobilier ne pouvait pas réclamer sa commission car l'acquéreur n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SARL ABSOLUTE HABITAT demandent la constatation de la caducité d'un compromis de vente et le paiement d'une clause pénale de 90 000 euros ainsi que d'une commission de 30 000 euros par la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT. Les questions juridiques portent sur la réalisation des conditions suspensives et la validité du compromis. Le Tribunal constate la caducité du compromis de vente, déboute les demanderesses de leurs demandes de paiement, et rejette également la demande de la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demanderesses sont condamnées aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 2 juil. 2025, n° 24/00091
Numéro(s) :	24/00091
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas VIGNESAnthony BICHELONNE
Cabinet(s) :	SELARL RACINE BORDEAUX
Parties :	SARL ABSOLUTE HABITAT, ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ( OCJ ) c/ SASU OSCAR DEVELOPPEMENT, SAS

Texte intégral

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTW6

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

50G

N° RG 24/00091

N° Portalis DBX6-W-B7H-YTW6

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

SARL ABSOLUTE HABITAT

SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (OCJ)

SASU OSCAR DEVELOPPEMENT

Grosse Délivrée

le :

M^e Charles PAUMIER

SELARL RACINE [Localité 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Lors du prononcé :

Madame Delphine DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SARL ABSOLUTE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Nicolas VIGNES, avocat au barreau de TARBES (avocat plaidant)

SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (OCJ)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Nicolas VIGNES, avocat au barreau de TARBES (avocat plaidant)

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTW6

DÉFENDERESSE

SASU OSCAR DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Anthony BICHELONNE, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

Aux termes d’un compromis synallagmatique de vente du 10 mars 2023, la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT s’est portée acquéreur de deux lots consistant dans une cave en sous-sol et un appartement au 1er étage d’une superficie de 157.12 m² dans un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], auprès de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, qui avait confié un mandat de vente à la SARL ABSOLUTE HABITAT, pour un prix de 900 000 euros.

Le compromis de vente était assorti de cinq conditions suspensives au profit de l’acquéreur portant sur les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique, les droits de préemption, les titres de propriété antérieurs, l’origine de propriété trentenaire, translative et régulière, et les états délivrés en vue de la régularisation, outre d’une clause pénale d’un montant de 90 000 euros.

Le compromis prévoyait également une rémunération de la SARL ABSOLUTE HABITAT à hauteur de 30 000 euros à la charge de l’acquéreur exigible au jour de la signature de l’acte authentique de vente, signature qui devait intervenir au plus tard le 16 juin 2023, avec prorogation automatique de 30 jours.

La signature de l’acte authentique n’ pas eu lieu dans le délai convenu.

Par courrier en date du 26 septembre 2023, la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT a informé la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES qu’elle entendait « constater la caducité de l’avant-contrat en date du 10 mars 2023 ».

La SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a mis en demeure la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT, par courrier du 05 octobre 2023, de procéder, sous quinzaine, à la signature de l’acte définitif. Par un courrier en date du même jour, la SARL ABSOLUTE HABITAT a mis en demeure la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT d’avoir à lui payer la commission d’un montant de 30 000 euros.

Faute d’accord, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SARL ABSOLUTE HABITAT ont, par acte en date du 02 janvier 2024, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT aux fins de la voir condamnée à payer à la première le montant de la clause pénale et à la seconde le montant de sa commission.

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTW6

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SARL ABSOLUTE HABITAT demandent au Tribunal de :

Vu le Code civil et notamment l’article 1231-5,

CONSTATER la caducité du compromis de vente en date du 10 mars 2023 signé entre la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la société OSCAR DEVELOPPEMENT

CONDAMNER la société OSCAR DEVELOPPEMENT au versement de la somme de 90 000 euros à la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en date du 10 mars 2023 ;

CONDAMNER la société OSCAR DEVELOPPEMENT au versement de la somme de 30 000 euros à la société ABSOLUTE HABITAT correspondant à la commission due au titre du compromis de vente en date du 10 mars 2023 ;

DEBOUTER la société OSCAR DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation de la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER la société OSCAR DEVELOPPEMENT de sa demande de réduction du montant de la clause pénale. CONDAMNER la société OSCAR DEVELOPPEMENT à régler aux sociétés ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la société OSCAR DEVELOPPEMENT la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT demande au Tribunal de :

Vu les pièces versées au débat,

• CONSTATER la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 10 mars 2023 ;

• CONSTATER la non-réalisation des conditions suspensives ;

• DEBOUTER la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES de l’ensemble de ces demandes ;

• REJETER la demande de la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES au paiement de la somme de 90 000 euros en application de la clause pénale ou à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale ;

• REJETER la demande de la société ABSOLUTE HABITAT au paiement de la somme de 30 000 euros ;

• CONDAMMNER la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mai 2025

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visés ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTW6

MOTIFS

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article 1304-3 du code civil précise que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ».

En application de l’article 1186 du même code, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En l’espèce, le compromis de vente stipule que : « Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême fixée ci-dessus, et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit à compter de cette date sauf prorogation conventionnelle écrite ou le jeu de la prorogation automatique. Chacune des parties sera alors déliée de tout engagement à l’égard de l’autre, sans aucune formalité, sauf application des dispositions relatives aux paragraphes CONSTITUTION DE SEQUESTRE, VERSEMENT A TITRE D’ACOMPTE SUR LE PRIX ET CLAUSE PENALE ».

Or, à la date la plus tardive fixée, que ce soit le 16 juin 2023 ou le 16 septembre 2023, aucune signature de l’acte authentique n’était intervenue. Il y a lieu en conséquence de constater la caducité du compromis synallagmatique de vente en exécution des stipulations contractuelles.

Le compromis de vente prévoit en outre à titre de clause pénale qu’au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil une somme de 90 000 euros.

La SAS OSCAR DEVELOPPEMENT fait valoir que la condition suspensive relative aux dispositions d’urbanisme n’a pas été réalisée et qu’elle n’a alors pas signé l’acte authentique à juste titre.

La SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, lui répond qu’il lui appartenait de se renseigner sur la réalisation de cette condition suspensive pendant le délai entre la date de signature du compromis et a date prévue pour la réitération et qu’elle ne s’en est pas prévalue pendant ce délai.

La condition suspensive prévue dans l’intérêt de l’acquéreur relative aux conditions d’urbanisme est rédigée de la manière suivante : « que les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique résultant soit d’un certificat d’urbanisme soit d’une note d’urbanisme, soit encore d’un certificat d’alignement ou de tout autre document d’urbanisme ne portent pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble vendu, n’en déprécient pas la valeur, ne remettent pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, à savoir : habitation/bureau. ».

Sans qu’elle reproche à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES un quelconque manquement à une obligation d’information, la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT soutient que le bien immobilier litigieux se situe au sein du plan de sauvegarde et de mise en valeur de [Localité 7] qui fait peser sur le bien des contraintes urbanistiques empêchant notamment sa division et de nature à en déprécier fortement la valeur et à faire échec à tout projet d’investissement immobilier.

Il résulte de la carte graphique du plan de sauvegarde et de mise en valeur de [Localité 7] produit aux débats, révisé en 2020, que l’immeuble litigieux relève d’une « construction ou partie de construction d’intérêt patrimonial majeur à conserver » et que « la démolition et l’altération extérieure de ces constructions sont interdites (…). La démolition et l’altération des éléments et ensembles patrimoniaux intérieurs sont interdits. Ces mesures s’étendent aux éléments d’architecture et de décoration extérieurs et intérieurs tels que la répartition des niveaux de plancher, la distribution des pièces (…), et tous les éléments appartenant à cet immeuble par nature ou destination. En conséquence, les travaux ayant pour but la modification des espaces et des éléments d’architecture, la division en appartements, risquant de porter atteinte définitivement à la distribution des pièces et leur décoration intérieure n’est pas autorisée (…). L’aménagement des parties intérieures sans intérêt patrimonial est possible sous condition de respect de la cohérence de l’ensemble patrimonial. ».

Il en résulte que pèsent sur l’immeuble faisant l’objet du compromis des contraintes urbanistiques qui empêchent notamment sa division et restreignent son aménagement de manière importante.

En conséquence, il apparaît que les dispositions d’urbanisme déprécient la valeur de cet immeuble et remettent en cause la destination que la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT envisageait de lui donner, étant précisé que le compromis de vente prévoyait que l’acquéreur envisageait de donner à l’immeuble d’habitation une destination d’habitation/bureau.

La condition consistant en ce que les dispositions d’urbanisme ne déprécient pas la valeur de l’immeuble et ne remettent pas en cause même partiellement le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur et ne le rende pas impropre à la destination que celui-ci envisageait de lui donner n’est ainsi pas remplie.

Le compromis prévoit qu’en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives prévues dans l’intérêt de l’acquéreur à la date fixée pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement, sous réserve toutefois que la défaillance de la condition n’ait pas pour cause sa faute ou sa négligence et, qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives à la date prévue, il y aura « caducité des présentes au sens de l’article 1304-6 du Code civil, si bon semble à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition suspensive a été stipulée, et sans qu’il soit nécessaire d’une quelconque mise en demeure ».

L’acte ne met ainsi à la charge de l’acquéreur au profit duquel la condition suspensive a défailli aucune formalité pour s’en prévaloir avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique, alors que les dispositions d’urbanisme précitées étaient en vigueur avant cette date de signature prévue et qu’aucune faute ou négligence de la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT n’est à l’origine de la défaillance de la condition qui résulte d’un document d’urbanisme.

En conséquence, faute de réalisation de l’une des conditions suspensives prévues dans son intérêt exclusif, la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT n’a commis aucun manquement contractuel en ne signant pas l’authentique.

Elle n’est alors pas tenue au paiement de la clause pénale et la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES sera déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la commission de l’agent immobilier, en application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute. En effet, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à l’agent immobilier de son préjudice (1re Civ., 18 décembre 2014, pourvoi n 13-23.178).

En l’espèce, quand bien même un compromis de vente a été signé qui mettait à la charge de l’acquéreur le paiement de la commission exigible au jour de la signature de l’acte authentique de vente, il n’est démontré aucun manquement ou aucune faute de la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT, une des conditions suspensives édictées dans son intérêt ayant défaillie hors sa faute ou sa négligence.

En conséquence, la SARL ABSOLUTE HABITAT sera également déboutée de sa demande tendant à voir condamnée la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT à lui payer le montant de la commission.

La SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SARL ABSOLUTE HABITAT qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens.

Au titre de l’équité, il y a lieu de dire que chacun conservera la charge de ses frais irrépétibles et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONSTATE la caducité du compromis de vente signé le 10 mars 2023 entre la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT.

DÉBOUTE la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES de ses demandes.

DÉBOUTE la SARL ABSOLUTE HABITAT de ses demandes.

DÉBOUTE la SAS OSCAR DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES et la SARL ABSOLUTE HABITAT aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT