JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/03028 – N° Portalis DBZA-W-B7H-ETWT

AFFAIRE :

,[E] [N] S.A.R.L. HDV IMMOBILIER, SELARL [M] [I] / [C] [X], [J] [A], [T] [U]

Nature affaire : 50B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [E] [N]

Le Grand Ormont

51140 BREUIL-SUR-VESLE

S.A.R.L. HDV IMMOBILIER

4 place de l’Hôtel de Ville

51100 REIMS

SELARL [M] [I] prise en la personne de Me [M] [I] , ès qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER suivant jugement du tribunal de commerce de REIMS en date du 13 février 2024, intervenant volontaire

34 rue des moulins

51100 REIMS

représentées par Maître Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [X]

9 rue de Nazareth

34090 MONTPELLIER

Monsieur [J] [A], [T] [U]

9 rue pierre brossolette

51100 REIMS

représentés par M^e Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 24 Juin 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

— titre exécutoire à M^es Damien JOCHUM, Camille ROMDANE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [N] est propriétaire d’une maison sise lieudit le Grand Ormont à BREUIL (51140), cadastrée section D n°8, n°110, n°115 et n°117.

Madame [E] [N] a confié à la société HDV IMMOBILIER un mandat non-exclusif de vente de son immeuble.

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, Madame [E] [N] d’une part et Monsieur [J] [U] et Madame [C] [X] d’autre part ont signé un compromis de vente au prix de 564.000 euros net vendeur, sous les conditions suspensives d’obtention d’un prêt par les consorts [R] d’un montant de 569.800 euros, d’une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 3% hors assurance.

Il était en outre précisé que la réception des offres de prêt devait intervenir au plus tard 90 jours à compter de la conclusion du compromis et, en cas de non obtention du financement, que l’acquéreur s’engageaient à en informer le vendeur et le rédacteur de l’acte par LRAR au plus tard à l’expiration du délai de 90 jours en justifiant des diligences mises en œuvre pour l’obtention des prêts et en produisant 2 refus de prêt précisant la date du dépôt de la demande, le montant, la durée et le taux d’intérêt du prêt sollicité.

La condition suspensive devait être levée dans un délai de 30 jours suivant la signature du compromis soit au plus tard le 20 février 2023, la vente devant quant à elle être réitérée par devant notaire au plus tard le 15 mars 2023.

Le 22 février 2023, les consorts [H] ont adressé par email deux refus de prêt émanant pour le premier de la banque CIC EST et pour le second de la banque CREDIT AGRICOLE D’AQUITAINE.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2023, Maitre [P] [W], notaire, a avisé les consorts [H] que les refus de prêt précités ne respectaient pas les conditions fixées au terme du compromis de vente du 22 novembre 2022 et les a informés que Madame [E] [N] envisageait la mise en œuvre des dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

En l’absence de retour des consorts [H], par courriers recommandés en date du 17 mars 2023, Madame [E] [N] a, par l’intermédiaire de sa protection juridique, mis en demeure ces derniers d’avoir à contacter le notaire rédacteur de l’acte, dans un délai de 10 jours, ce afin de régulariser l’acte de vente.

Sans retour des acquéreurs, par deux lettres recommandées du 2 mai 2023, Madame [E] [N] a, par l’intermédiaire de son conseil informé les consorts [H] qu’elle entendait se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis de vente en application de la clause résolution ; mis en demeure les consorts [H] d’avoir à régler la somme de 53.600 euros au titre de la clause pénale.

Par courriers recommandés du 12 mai 2023, la société HDV IMMOBILIER a, par l’intermédiaire de son conseil, également mis en demeure les consorts [H] d’avoir à régler la somme de 26.000 euros TTC au titre des honoraires dus à l’agence immobilière.

—  2 -

Dans ces circonstances, par exploit du 22 septembre 2023, Madame [E] [N] a fait assigner Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] devant le Tribunal judiciaire de REIMS.

Par exploits des 13 et 17 novembre 2023, la société HDV IMMOBILIER a également fait assigner Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] devant le Tribunal de céans.

Suivant ordonnance du 12 mars 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Reims en date du 13 février 2024, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société HDV IMMOBILIER et la SELARL [M] [I] désignée en qualité de mandataire judiciaire.

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, Madame [E] [N] demande au Tribunal de céans, au visa des articles 1304-3, 1152 et 1154 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Juger que la condition suspensive insérée dans le compromis signé le 22 novembre 2022 est réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil ;

— Condamner in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à lui verser la somme de 53.600 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 22 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 2 mai 2023 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de la présente assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL RAFFIN ASSOCIES.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la société HDV IMMOBILIER et la SELARL [M] [I], es qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER, sollicitent du Tribunal de céans, au visa des articles 1304-3, 1152 et 1154 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer la société HDV IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Recevoir la SELARL [M] [I] en son intervention volontaire ;

— Déclarer Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] irrecevables en leurs demandes formées contre la société HDV IMMOBILIER ;

En conséquence :

— Juger que la condition suspensive insérée dans le compromis signé le 22 novembre 2022 est réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil ;

— Condamner in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à verser à la société HDV IMMOBILIER la somme de 26.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 12 mai 2023 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de la présente assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à verser la société HDV IMMOBILIER et à la SELARL [M] [I] à la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL RAFFIN ASSOCIES ;

— Débouter Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] demandent au Tribunal de céans, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l’article L.313-41 du code de la consommation, de :

— Juger Madame [E] [N] et la SELARL [M] [I] es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER mal fondées en leurs demandes ;

— Débouter Madame [E] [N] et la SELARL [M] [I] es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

— Juger que les conditions suspensives de prêt et de droit commun du compromis de vente du 22 novembre 2022 signé entre Madame [E] [N] d’une part et les consorts [H] d’autre part sont défaillies ;

— Juger que le compromis de vente du 22 novembre 2022 signé entre Madame [E] [N] d’une part et les consorts [H] d’autre part est caduc et que les parties ont par conséquent retrouvé leur pleine liberté ;

— Condamner Madame [E] [N] à restituer aux consorts [H] tous acomptes qu’ils auraient versés en exécution du compromis de vente du 22 novembre 2022 ;

— Condamner solidairement Madame [E] [N] et la SELARL [M] [I] es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER à verser aux consorts [H] la somme de 3.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure initiée à leur encontre ;

— Condamner solidairement Madame [E] [N] et la SELARL [M] [I] es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société HDV IMMOBILIER à verser aux consorts [H] la somme de 5.000 euros au titre des frais de l’instance, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Camille ROMDANE, avocat aux offres de droit.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 24 juin 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, et eu égard à la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société HDV IMMOBILIER, la SELARL [M] [I], es qualité de mandataire au redressement judiciaire de cette dernière, sera reçue en son intervention volontaire.

I. Sur les prétentions de Madame [E] [N] et de la société HDV IMMOBILIER

Madame [E] [N] sollicite la condamnation des consorts [H] à lui verser le montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 22 novembre 2022.

La société HDV IMMOBILIER et la SELARL [M] [I] sollicitent quant à eux la condamnation des consorts [H] à verser à la société HDV IMMOBILIER la somme de 26.000 euros, à titre principal au titre du paiement des honoraires dus par ces derniers et, à titre subsidiaire, au titre de la mise en œuvre de la clause pénale précitée.

Les consorts [H] concluent quant eux au rejet des prétentions des demandeurs, en faisant valoir qu’ils ont mis en œuvre les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente, sa non-réalisation ne leur étant pas imputable.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 alinéa 1 du même code indique que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient aux acquéreurs de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.

Au cas d’espèce, les consorts [H] ont signé avec Madame [E] [N] un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 569.800 euros, d’une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 3% hors assurance.

En outre l’article « obligations de l’acquéreur » du compromis de vente (page 10), stipule que l’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 45 jours à compter du dépôt de la demande.

Il est par ailleurs précisé, aux termes de la clause « Non-obtention du financement », que l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Les consorts [X] [U] font valoir qu’ils ont sollicité quatre établissements bancaires aux fins d’obtention d’un crédit.

Il convient de constater qu’une attestation de refus de prêt émise par le CIC EST dont les modalités sont conformes avec le compromis de vente est effectivement versée aux débats, celle-ci ayant toutefois été émise de manière postérieure au terme fixé par le compromis. Les défendeurs, s’ils se prévalent d’une prorogation du délai de réalisation de la condition, n’apportent nullement la preuve que le vendeur aurait effectivement accepté celle-ci, au mépris des conditions fixées par la clause « prorogation du délai de réalisation de la condition ».

S’agissant de la seconde attestation de refus émise par le Crédit Agricole d’Aquitaine le 14 février 2023 dont se prévalent les consorts [X] [U], celle-ci est rédigée comme ci-après : " [U] [J] / [X] [C] nous a sollicités le 14 février 2023 pour l’étude d’un financement concernant achat résidence principale 51140 Breuil sur Vesle. A l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement. ".

Cette attestation ne précise ainsi pas les modalités refusées de sorte que la comparaison avec les modalités du compromis de vente est impossible.

De plus, si les défendeurs versent aux débats une simulation de crédit établie auprès du Crédit Agricole d’Aquitaine le 23 décembre 2022, il n’est pas établi par les consorts [R] la suite donnée par l’établissement à cette simulation, sans qu’aucun élément ne permette de s’assurer que l’attestation du 14 février 2023 y est afférente.

S’agissant des démarches entreprises auprès du Crédit Mutuel et de la BPALC, les éléments versés aux débats consistent en des échanges de mail et de pièces avec des conseillers, sans qu’il ne soit fait état d’un refus de prêt par l’un ou l’autre des établissements, ainsi que des modalités refusées.

Les démarches entreprises auprès de la CIC, de la BPALC et du Crédit Mutuel ont au surplus été engagées à compter du 10 février 2023, soit quelques jours avant le terme fixé par le compromis pour la réalisation de la condition, témoignant d’une négligence des consorts [H].

Il sera par ailleurs constaté que si les consorts [R] font état de ce qu’ils ont découvert, après la signature du compromis de vente, des vices cachés affectant le bien immobilier, ils n’en tirent nulle conséquence, ne sollicitant ainsi pas la nullité du compromis de vente, ces arguments étant en tout état de cause inopérants pour établir que les consorts [X] [U] ont accompli avec la diligence nécessaire les conditions suspensives.

Or, la clause « non-réalisation de la condition » stipule :

«  Si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

En outre, la clause « non réalisation des conditions suspensives » précise que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi, ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’acquéreur devra par ailleurs indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur des honoraires prévus aux présentes. "

Enfin, le compromis de vente stipule : (…) la partie non défaillante aura le choix entre :

— Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante-trois mille six cents euros (…)

Dans les deux cas, l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article honoraires de l’agence.

Au cas d’espèce, les consorts [H] n’ayant pas justifié avoir accompli toutes les diligences en vue de la réalisation des conditions suspensives, ils seront tenus au titre de la clause pénale précitée à l’égard de Madame [E] [N], la condition suspensive étant réputée accomplie en vertu de l’article 1304-3 du code civil.

Toutefois, l’article 1152 du Code civil dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

Au cas d’espèce, au regard des pièces versées aux débats relatives à la situation de Madame [E] [N] et étant notamment considéré que les parties s’étaient accordées sur un prix net vendeur de 538.000 euros aux fins de réalisation des travaux de fosse septique, aux termes du courriel du 21 novembre 2022 adressé par la société HDV IMMOBILIER d’une part et qu’il n’est pas contesté par ailleurs qu’un engagement avait été pris pour le versement de la somme de 20.000 euros au titre de la réfection d’un mur endommagé d’autre part, le montant de la clause pénale allouée à Madame [E] [N] sera modéré à la somme de 25.000 euros.

Les consorts [H] seront par conséquent condamnés in solidum à verser à Madame [E] [N] la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 22 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la demande formulée par la société HDV IMMOBILIER et par la SELARL [M] [I], il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier peut prétendre à l’attribution de dommages et intérêts lorsque la transaction ne s’est pas réalisée du fait du comportement fautif de l’une des parties à l’opération, qu’il s’agisse de son mandant ou du tiers.

Au cas d’espèce, le compromis précise en sa clause « Honoraires » que dans de telles circonstances l’indemnisation de l’agence est due, à hauteur des honoraires prévus au compromis, soit la somme de 26.000 euros, laquelle indemnisation forfaitaire est qualifiée plus avant au sein du même compromis de clause pénale.

Les consorts [H] n’ayant pas justifié avoir accompli toutes les diligences en vue de la réalisation des conditions suspensives, ils sont tenus d’indemniser l’agence immobilière dans les conditions prévues par le compromis.

Toutefois, le montant de la clause pénale devant être modérée pour les mêmes raisons que ci-dessus développées, les consorts [H] seront condamnés in solidum à payer à la société HDV IMMOBILIER la somme de 10.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, compte tenu de l’issue du litige, l’examen des demandes reconventionnelles des défendeurs est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à payer à Madame [E] [N], à la société HDV IMMOBILIER et à la SELARL [M] [I] la somme de 1.000€ chacun au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec faculté de distraction au profit de la SELARL RAFFIN ASSOCIES dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est en outre rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

RECOIT en son intervention volontaire la SELARL [M] [I], es qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société HDV IMMOBILIER ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à payer à Madame [E] [N] la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 22 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à payer à la société HDV IMMOBILIER la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire qualifiée de clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 22 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] à payer à Madame [E] [N], à la société HDV IMMOBILIER et à la SELARL [M] [I] la somme de 1.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] et Monsieur [J] [U] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de la SELARL RAFFIN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 12 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,