TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02321 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEXG

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BUND 2 agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine GINESTRA avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

Chez Mme [C] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 14 septembre 2021, la société civile immobilière Bund 2 a consenti à Monsieur [H] [D] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 13 septembre 2021.

Le 30 juin 2023, un état des lieux de sortie a été également dressé en présence du locataire et du représentant de la SCI, cela par un commissaire de justice.

Par courrier en date du 11 février 2025, un commissaire de justice a mis en demeure le locataire de s’acquitter de la somme de 13 532,42 euros dans un délai de 8 jour au titre de l’impayé de loyer, outre les sommes retenues au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien identifiées par la société bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la SCI Bund 2 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour solliciter la condamnation de Monsieur [H] [D] au paiement de :

— la somme de 13 525,94 euros au titre du défaut d’entretien, des dégradations, des frais et loyers impayés

— la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens comprenant notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

Au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103,1730 à 1732 du Code civil, la SCI Bund 2 soutient que le locataire a manqué à ses obligations en ne restituant pas le logement dans un état similaire à celui de l’entrée dans les lieux. Elle fait valoir des divergences notables entre les états des lieux d’entrée et de sortie, dépassant une simple vétusté en produisant un tableau comparatif de l’état des différentes pièces et objets identifiés comme divergents. Elle relève un défaut d’entretien des lieux outre des dégradations. Elle soutient en outre que le locataire a quitté les lieux en ne s’acquittant pas du solde de la dette locative (loyer et charges de juin 2023) malgré mise en demeure.

L’affaire a été appelée et retenue le 17 octobre 2025.

Représentée par son conseil, la SCI BUND 2 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et des demandes qui y sont formulées.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [H] [D], non comparant, n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de paiement au titre du compte de sortie

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat […]»

En l’espèce, la demanderesse produit au soutien de ses prétentions copie du contrat de bail, de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence de Monsieur [D], le 13 septembre 2021 et de sortie, dressé par commissaire de justice en présence du locataire, en date du 30 juin 2023.

A la lecture du procès verbal d’état des lieux de sortie, il est fait mention par le commissaire de justice que « Monsieur [H] [D] indique spontanément que l’appartement est dégradé et qu’il précise qu’il paiera les dégradations ».

Le tableau comparatif de l’état des pièces et des éléments d’équipement rappelé ci après, outre les clichés photographiques joints à l’état des lieux de sortie permet de confirmer une absence manifeste d’entretien et des dégradations pour l’ensemble des pièces visées à l’exception du plafond du couloir, lequel était lors de l’entrée dans les lieux qualifié en « très bon état » et lors de l’état des lieux de sortie, restitué à un « état d’usage », ce qui ne traduit pas un manque d’entretien par le locataire ou une dégradation dont il doit répondre.

La bailleresse sollicite la somme de 13 149,27 euros au titre du devis établi par l’entreprise SPEG, des factures établies par l’entreprise Activ’net et EM énergie.

Il conviendra toutefois de retenir uniquement à la charge du locataire la somme de 6 426 euros, selon précisions suivantes :

—  1704,27 selon devis SPEG s’agissant du remplacement des radiateurs de la chambre et du salon : ces radiateurs n’étant pas indiqués comme dégradés au point de nécessiter un remplacement, cette somme ne sera pas mise à la charge du locataire.

—  4 536,00 euros selon devis SPEG pour le remplacement de la colonne de douche et la douche dans son intégralité, laquelle présente déjà, à la lecture de l’état des lieux d’entrée, une certaine vétusté qu’il n’appartient pas au locataire de prendre en charge. Il ne sera donc retenu à sa charge que la somme de 2 268 euros.

—  5 040 euros selon devis SPEG pour la dépose du parquet et des plinthes sur l’ensemble du logement, la pose de lino et le lessivage des murs et plafond : cette somme n’est pas justifiée à la lecture de l’état des lieux de sortie, elle sera revue à la baisse à hauteur de 50 %, et la somme de 2520 euros sera mise à la charge du locataire.

—  132 euros selon devis Activ’net correspondant à une facture de « nettoyage de parking + enlèvement des encombrants (meuble, canapé) prestation du 17/05/2023 dont il n’est pas relevé un lien avec l’occupation du locataire, lequel a par ailleurs donné congé au 30 juin 2023. Le commissaire de justice ne relève d’ailleurs dans son procès verbal que « la présence de planches de meuble que le locataire indique lui appartenir ». Elle ne sera pas mise à la charge du locataire.

—  99 euros selon devis EM Energie correspondant à une facture de « dépannage plomberie » pour laquelle il n’est pas fait de lien direct avec le logement précis, objet du litige. En effet, la facture n’identifie pas l’action réalisée par l’artisan permettant d’identifier si elle relève des obligations du bailleur ou du locataire.

S’agissant du solde des loyers impayés, sollicités à hauteur de 544,44 euros, la bailleresse ne produit aucun décompte détaillé des sommes dues. Cette somme ne pourra donc pas être retenue à la charge du locataire.

S’agissant de la facture du 6 juillet 2023 de 277,23 euros au titre des frais de commissaire de justice, cette dernière est relative à l’établissement d’un état des lieux de sortie et non la résultante d’un manquement aux obligations du locataire. Elle ne sera donc pas mise à la charge du locataire.

Monsieur [H] [D], non comparant, n’a quant à lui pas contesté les manquements qui lui sont imputés. Il n’a pas fait état lors de l’état des lieux de sortie d’un cas de force majeure, d’un manquement du bailleur à l’origine du sinistre ou du fait d’un tiers qui se serait introduit dans son logement sans son accord.

En conséquence, il ne sera que partiellement fait droit à la demande de la SCI Bund 2, et Monsieur [H] [D] sera condamné à lui verser la somme de 6 426 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [H] [D] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la société civile immobilière Bund 2 la somme de 6 426 euros au titre du compte de sortie ;

DEBOUTE la société civile immobilière Bund 2 de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la société civile immobilière Bund 2 la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de la mise en demeure et l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente