TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e Laurence KALIFA

Le 17 avril 2026

à M^e JULES Emeline

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01773 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HAF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [C], domiciliée : chez Cabinet [U], SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Emeline JULES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée ayant pris effet le 1er novembre 2022, la SCI [C] a donné à bail à usage d’habitation de droit commun à Monsieur [N] [E] portant sur un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 490 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] a fait signifier à Monsieur [N] [A] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1219,88 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 4 octobre 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025 annulant et remplaçant celui du 13 février 2025 en ce qu’il comportait une erreur sur l’adresse du tribunal, dénoncé le 17 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI [C] a fait assigner en référé Monsieur [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir en substance:

— constater que le bail liant les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [A] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— condamner Monsieur [N] [A] la somme provisionnelle de 1530,30 euros sauf à parfaire ou à diminuer

— condamner Monsieur [N] [A] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 519,63 euros, ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [N] [A] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024;

Appelée à l’audience du 5 juin 2025 , l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, la SCI [C] et Monsieur [N] [A] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, et soutenues à l’audience, Monsieur [N] [E] , représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

— débouter le demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail en l’absence de notification à la préfecture

A titre principal

— rejeter toutes les demandes de la SCI [C] en raison de l’existence de contestations sérieuses et l’inviter à mieux se pourvoir au fond

— condamner la SCI [C] au titre de l’article 700 et du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser au conseil de Monsieur [E] sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle , la somme de 1500 euros et de condamner aux dépens

A titre subsidiaire

— ramener la dette à plus justes proportions

— suspendre la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à Monsieur [E] sur trois ans à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

A titre infiniment subsidiaire

— accorder à Monsieur [E] un délai d’un an pour quitter les lieux

A titre reconventionnel

— débouter la SCI [C] du surplus de ses demandes

— condamner la SCI [C] à payer à Monsieur [N] [E] la somme provisionnelle de 13387 euros à valoir sur les loyers perçus et sur son préjudice de jouissance (3387 euros au titre de la restitution des loyers versés entre le 1er novembre 2023 et le 1er septembre 2024 et 10000 euros au titre du préjudice de jouissance)

— ordonner la compensation entre ladite somme et la somme retenue au titre de la dette locative

En tout état de cause

— débouter en équité la SCI [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

— suspendre l’exécution provisoire

Monsieur [E] fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse sur la nature du bail, son logement constituant sa résidence principale étant nécessairement soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non au droit commun et que s’il n’y a pas de grief, cela démontre la légèreté du gestionnaire face à une personne fragile ;

Il ajoute avoir informé sa bailleresse des désordres affectant son logement, que l’indécence a été signalée à la Ville de [Localité 1] le 16 janvier 2024 , que le diagnostic de l’AMPIL atteste des désordres et que les travaux réalisés ne concernent que la salle de bains, rien n’ayant été fait dans la cuisine, que le réseau électrique est non conforme ; le défendeur ajoute justifier de son préjudice par les pièces médicales produites ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, et soutenues à l’audience, la SCI [C] représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter Monsieur [N] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de lui donner acte de son accord de voir le bail conclu le 1er novembre 2022 soumis à la loi du 6 juillet 1989, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7676,37 euros au 10 février 2026;

La requérante indique qu’elle justifie de la dénonce de l’assignation à la Préfecture et que ses demandes sont recevables ;

Elle réfute l’existence de contestations sérieuses :

— elle indique être d’accord pour le bail soit soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que le requis ne justifie pas d’un grief  ;

— sur l’indécence, la requérante fait valoir qu’elle n’a pas été avisée d’un quelconque désordre et que cet argument est soulevé pour justifier le non paiement des loyers ; elle ajoute que dès le mois de juin 2025, le gestionnaire a fait intervenir une société de désinsectisation, que le diagnostic technique de l’AMPIL n’a été porté à sa connaissance qu’à l’audience du mois de novembre 2025, que dès décembre 2025, des travaux ont été réalisés pour remédier aux problèmes d’humidité ; la SCI [C] souligne que le logement n’est ni inhabitable ni insalubre et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse pouvant heurter les demandes de la requérante ;

Sur les délais de paiement sollicités et la suspension des effets de la clause résolutoire, la SCI [C] s’y oppose au regard des faibles ressources de la requise qui n’a pas de capacité de remboursement;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera constaté que le défendeur se nomme Monsieur [N] [E] ;

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 mars 2025 a été dénoncée le 17 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 5 juin 2025 ;

Par ailleurs, la SCI [C] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Enfin, la SCI [C] justifie de son existence par l’extrait Kbis produit et par l’attestation signé le 17 septembre 2003 par Maître [Q] [K] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En conséquence la SCI [C] est recevable en ses demandes.

II Sur le fond

Sur la qualification du bail ayant pris effet le 1er novembre 2022

Monsieur [N] [E] fait valoir que le bail ayant pris effet le 1er novembre 2022 est un bail de droit commun pour une résidence secondaire, alors que les lieux sis [Adresse 4] constituent sa résidence principale et est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 , que ce logement a été assuré en tant que résidence principale; il fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point ;

La SCI [C] demande au juge des référés de lui donner acte de ce qu’elle accepte que le bail liant les parties soit requalifié et soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

Il s’ensuit qu’il sera donné acte à la SCI [C] de ce qu’elle accepte de soumettre le bail ayant pris effet le 1er novembre 2022 à la loi du 6 juillet 1989, les lieux loués constituant la résidence principale de Monsieur [N] [E] ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail , l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail ayant pris effet le 1er novembre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative et en date du 3 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 1219,88 euros, en principal ;

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail dans un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux alors que la loi exige un délai minimum de 6 semaines laissé au locataire pour régulariser sa situation après la délivrance d’un commandement préalable, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

La requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer, l’assignation, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 7676,37 euros au 1er février 2026 ;

Monsieur [N] [E] oppose une exception d’inexécution et soutient que les sommes provisionnelles réclamées au titre de l’arriéré locatif se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Il fait valoir l’indécence du logement en s’appuyant sur le rapport de l’AMPIL et une inexécution par son bailleur de ses obligations qui revêt une gravité certaine dans la mesure où le logement qu’il occupe porte atteinte à sa santé et les manquements majeurs du bailleur affectant la sécurité des occupants du logement ; (présence de nuisibles, porte d’entrée non conforme, revêtements de murs sols et plafonds dégradés, défaut de planéité du sol, luminaires défectueux, , prises non conformes, fils apparents, risque de contact électrique, VMC non fonctionnelle dans la cuisine et la salle de bains, vasque de la salle de bains fissurée

Le bailleur a des obligations soit selon l’article 6 de la même loi: remettre un logement décent par rapport au décret du 30 janvier 2002 qui fixe des critères auxquels le logement doit répondre. Il doit assurer la jouissance paisible et garantir contre tout trouble pouvant affecter la jouissance. Il doit entretenir le logement et faire toutes les réparations autres que locatives. La liste des réparations locatives, relatives à l’entretien courant, est fixée par décret du 26 août 1987.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Dans le cas où d’une indécence partielle permettant de vivre malgré tout dans le logement, le locataire victime n’est en droit que de saisir la justice à des fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à compenser éventuellement avec le montant des loyers payés et à coupler au besoin avec des exigences de travaux à accomplir relevant de la responsabilité du bailleur. Le locataire ne peut s’arroger le droit de ne plus payer son loyer et d’accumuler sa dette.

L’état d’ indécence est défini comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation . La preuve d’une éventuelle indécence peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’étant produit aux débats, le logement est réputé avoir été en bon état à la prise de possession des lieux ;

Monsieur [N] [E] se prévaut de l’indécence du logement loué et en conclut qu’aucune somme au titre des loyers et charges impayés ne peut lui être réclamée ;

La SCI [C] fait valoir que Monsieur [E] ne l’a jamais informé de l’existence de désordres affectant le logement loué ;

Si le défendeur produit un courrier en date du 16 janvier 2024 adressé au cabinet [U] gestionnaire du bailleur l’informant de divers désordres dans le logement litigieux, il n’est pas justifié de l’envoi de ce courrier  ;

Monsieur [E] produit en outre un signalement effectué le 16 janvier 2024 auprès de la Ville de [Localité 1] ainsi qu’un compte rendu de visite à domicile du 20 février 2024 effectué par une conseillère médicale en environnement qui a constaté des problèmes d’humidité dans presque tout le logement avec une surface de contamination en moisissures d’environ 1 à 2m2 , le mur de la cuisine présentant au taux d’humidité d’environ 60%, ainsi que la présence de cafards;

Le responsable du service d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 1] a le 13 mai 2025 mis en demeure le cabinet [U] de rechercher les causes de développement des moisissures au niveau des murs et plafond de la salle de bains et y remédier, faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées , et procéder à la désinsectisation du logement, ce sous un délai d’un mois ;

Un diagnostic technique de l’AMPIL suite à une visite du 26 mai 2025 constate divers dysfonctionnements liés à la sécurité physique et à la sante : présence de nuisibles dans le logement et les parties communes, porte d’entrée non conforme, ne garantissant pas le clos et non étance à l’air, revêtement des murs, sols et plafonds dégradés dans le logement et les parties communes, plancher du R+2 fortement dégradé au-dessus de l’escalier commun avec risque de chutes de matériaux, défaut de planéité du sol dans la longueur du logement, luminaires défectueux, branchement de la hotte défectueux, prises non conformes (absence de prise de terre ) fils apparents, risque de contact électrique, tableau électrique non conforme situé à une hauteur supérieure à 1m80, VMC non fonctionnelle dans la salle de bains et la cuisine (présence d’humidité), vasque de salle de bains fissurée qui fuit ;

Suite à ce rapport , le propriétaire bailleur produit un justificatif d’intervention de Action 13 Assainissement en date du 26 juin 2025, une facture du 1er décembre 2025 établissant la création d’une ventilation dans la salle de bains et un devis accepté en date du 6 février 2026 concernant des travaux de remplacement de la porte d’entrée , de mise aux normes de l’installation électrique, des travaux sur les murs et plafonds et de remplacement du lavabo ;

Il est donc démontré que le logement loué présentait des désordres, sans que ceux-ci le rendent totalement inhabitable ou insalubre et il ressort ainsi de l’ensemble des pièces susvisées que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et à son obligation de délivrance conforme qui est une obligation continue, en n’apportant une réponse complète aux doléances légitimes de son locataire que le 6 février 2026, étant précisé que les travaux n’ont pas encore été réalisés;

La violation par le bailleur de ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est établie en l’espèce avec l’évidence requise en référé.

L’existence de désordres est établie avec l’évidence requise en référé à compter du 13 mai 2025;

Toutefois, Monsieur [E] ne pouvait refuser de payer le loyer, faute d’établir que son logement était inhabitable ou impropre à son usage, cette preuve n’étant pas rapportée par le défendeur, ce dernier a donc de manière injustifiée refusé de payer le loyer ;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 138,40 euros et de 105,75 euros correspondant à des frais de procédure ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant d’une créance non sérieusement contestable en ce compris des loyers et charges impayés au 1er février 2026, à la somme de 7432,22 euros.

Dès lors, Monsieur [N] [E] sera condamné à payer à la SCI [C] la somme de 7432,22 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

Sur les demandes reconventionnelles

En l’espèce, au vu des développements susvisés et de l’indécence partielle du logement retenue plus haut , le manquement de la bailleresse à son obligation continue d’entretien du logement est caractérisée, avec l’évidence requise en référé ;

Toutefois, faute d’établir que le logement est inhabitable ou impropre à son usage et faute d’établir l’existence de désordres avant le 13 mai 2025, Monsieur [N] [E] sera débouté de sa demande de restitution des loyers versés entre le 1er novembre 2023 et le 1er septembre 2024 ;

Il s’ensuit que compte tenu de la nature des désordres établis depuis le 13 mai 2025 et des certificats médicaux produits qui établissent que Monsieur [N] [E] souffre d’asthme et que l’asthme est nécessairement aggravé par un habitat présentant de humidité, il convient d’allouer à Monsieur [N] [E] une provision à valoir sur son préjudice de jouissance confondu avec son préjudice moral à la somme de 3000 € ;

Il sera ordonné la compensation entre les créances respectives des deux parties.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Monsieur [N] [E] sollicite les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative; la SCI [C] s’oppose à cette demande au regard de l’absence de capacité de remboursement du locataire ;

Après compensation, Monsieur [N] [E] reste redevable d’une somme provisionnelle de 4432,22 euros ;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [N] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer de sorte que le juge des référés ne peut lui accorder de délais de paiement ;

Sa demande de ce chef sera donc rejetée ;

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Le tribunal ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion, il n’ y a pas lieu de statuer sur la demande de quitter les lieux formée à titre infiniment subsidiaire ;

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, succombant partiellement, conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens ;

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent

CONSTATE que le défendeur se nomme Monsieur [N] [E] ;

DECLARE la SCI [C] recevable en ses demandes ;

DONNE ACTE à la SCI [C] de ce qu’elle accepte de soumettre le bail liant les parties à la loi du 6 juillet 1989 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation ;

DIT n’ y avoir lieu de statuer sur la demande de quitter les lieux formée à titre infiniment subsidiaire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à la SCI [C], la somme provisionnelle de 7432,22 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

DEBOUTE Monsieur [N] [E] sa demande tendant à obtenir la restitution des loyers versés entre le 1er novembre 2023 et le 1er septembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI [C] à payer à Monsieur [N] [E] la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et moral subi ;

ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties ;

DIT qu’après compensation, Monsieur [N] [E] reste redevable d’une somme provisionnelle de 4432,22;

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande de délais de paiement ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE