MINUTE N°

N° RG 25/00546 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBOS

S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME

C/

Madame [G] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société en commandite par actions FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 339 804 858 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G], [W] [R], née le 16 juillet 1956 à [Localité 6] (Alégrie) – demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Emmanuelle GUICHETEAU

1 copie certifiée conforme à : Madame [G] [R]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 janvier 2021, la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a donné à bail à madame [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 208,13 € et 120 € de provision sur charges.

La S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a ensuite fait assigner madame [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME – représentée par son conseil – demande de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de madame [G] [R] ; d’autoriser l’enlèvement, le transport des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation et de la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME expose que sa locataire a recueilli de très nombreux chats qui ont occasionné des nuisances importantes, notamment de salubrité. Le préfet et la mairie de [Localité 9] sont intervenus, notamment afin de capturer les félins. Elle rappelle que selon un constat de commissaire de justice réalisé le 19 juillet 2024, l’appartement est dans un état de saleté et d’encombrement important. Ces éléments sont autant de manquement à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Madame [G] [R] comparaît en personne et reconnaît avoir été débordée par le nombre des chats et les nuisances qu’ils ont causé. Elle expose avoir toujours versé plus que son loyer et n’avoir jamais constitué de dette. Elle rapporte que son logement est aujourd’hui propre et bien entretenu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que le preneur est tenu à titre d’obligation principale d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil prévoit que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le manquement à l’usage paisible de la chose louée ou de ses accessoires s’apprécie au jour du jugement.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En application des articles 1224, 1728 et 1353 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

En application des dispositions de la page 6 du contrat de bail, le locataire doit user PAISIBLEMENT des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat que :

— la mairie de [Localité 9] a signalé sa situation le 29 août 2023 au préfêt des Yvelines et au procureur de la république s’agissant d’une potentielle situation d’insalubrité ainsi d’un acte de négligence grave sur plusieurs chats […] (entre 10 et 15) non pucés, non stérilisés et non vaccinés dans un logement exigü et non entretenu. Les services municipaux d’insister sur les nuisances olfactives et la présence de nombreuses mouches et sur l’opposition de madame [R] à la campagne de capture déclenché en juillet 2023.

— la mairie de [Localité 9] adressait un nouveau signalement au Procureur de [Localité 12] dans lequel il l’informait de l’opposition de l’administrée à se défaire des chats.

— la mairie de [10] saisissait le 14 mars 2024 le président du tribunal administratif de Versailles face à l’absence de réponse de la préfecture. Ce courrier permettait de comprendre que les chats avaient été capturés car relachés par madame [R] et que le bailleur allait mandater une entreprise de nettoyage-désinfection.

— l’ordonnace du 4 juillet 2024 par laquelle le juge des contentieux de la protection commet un commissaire de justice au fin de réaliser un constat d’occupation du logement.

— le procès-verbal de constat en date du 19 juillet 2024 au terme duquel le logement apparaît dans un état d’incurie complet, tellement encombré que la porte d’entrée ne s’ouvre pas pleinement. Les mouches infestent les lieux et la locataire porte trace de très nombreuses piqûres, des cartons jonchent le sol, ils sont sales, il n’est pas possible d’utiliser les sanitaires qui sont très encombrés et sales.

Ainsi donc, comme madame [G] [R] le reconnaît, la présence de nombreux chats a été la source de nuisances sanitaires et olfactives importantes. L’appartement a été complètement envahi et la locataire a accumulé des cartons répandus au sol, des objets hétéroclites, rendant les lieux impropres à leur usage. Si elle se prévaut d’un nettoyage important et de la fin des nuisances, il apparaît que c’est uniquement dû à la diligence du bailleur qui a d’une part engagé des démarches auprès d’associations et d’institutionnels pour faire évacuer les chats et, d’autre part, a engagé une société de nettoyage.

Ainsi donc, madame [G] [R] a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux et à son obligation d’entretien, de manière tellement grave que le bail ne peut se maintenir. ll convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi que de tous occupants de son chef tel qu’il sera dit au dispositif.

Du fait de la résiliation du bail, la présence du preneur dans les lieux qu’il loue, cause au bailleur un préjudice. Ce préjudice sera valablement réparé en fixant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement fixé par les parties.

Le preneur sera condamné au paiement mensuel de cette indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

La S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME sera également autorisée à faire enlever, transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers dans tel local de la résidence ou dans tels garde-meubles de son choix et aux frais du défendeur.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, madame [G] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME avec madame [G] [R] aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement;

AUTORISE la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME , à défaut de libération spontanée des lieux à faire procéder à l’expulsion de madame [G] [R] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. & R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [G] [R] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

CONDAMNE madame [G] [R] à verser à la S.C.A. FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [G] [R] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,