TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00039 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-JDYD

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[V] [J] épouse [W]

[E] [W]

C/

[P] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [V] [J] épouse [W]

M. [E] [W]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [V] [J] épouse [W]

M. [E] [W]

M. [P] [K]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [V] [J] épouse [W]

née le 31 Mai 1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

Monsieur [E] [W]

né le 22 Octobre 1975 à [Localité 12] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 8]

non comparant, représenté par son épouse Madame [V] [J] épouse [W] dûment munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K]

né le 18 Septembre 1994 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Date des débats : 10 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2021, Monsieur [E] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [P] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 420€ et des charges de 30€.

Le 19 septembre 2024, les époux [W] ont fait signifier à Monsieur [P] [K] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1.700€, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, remis à étude, les époux [W] ont fait assigner Monsieur [P] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater acquise la clause résolutoire , par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [P] [K] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et dire que faute de libérer les lieux , les requérants pourront l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [P] [K] au paiement de :

* la somme de 1.750€ représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou diminuer;

les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer à celui du jugement à intervenir;

une indemnité provisionnelle mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;

* la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture, des mesures conservatoires, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 10 juin 2025, Madame [W] a comparu, représentant son époux, dûment munie d’un pouvoir spécial.

Elle a sollicité le bénéfice de l’assignation en actualisant la créance au jour de l’audience.

Monsieur [P] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 20 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 19 septembre 2024, les bailleurs ont fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.750 €, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les époux [W] produisent aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au mois de juin 2025 inclus, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de la somme de 5.800€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024 et de condamner Monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 5.800€, suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, force est de constater que Monsieur [P] [K] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [P] [K] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [P] [K] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [P] [K] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Monsieur [P] [K] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 19 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer aux époux [W] une indemnité de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [E] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 juillet 2021, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à compter du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] la somme de 5.800 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celui-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 19 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 5]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [V] [J] épouse [W] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture et des éventuelles mesures conservatoires ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Juge