TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02316 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEW3

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. LE FOYER [12]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Madame [D] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [A] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 mars 2021, la société anonyme LE FOYER REMOIS a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] un appartement sis [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 366,27 euros, outre une somme de 117,91 euros par mois au titre des provisions pour charges.

Par acte sous-seing privé en date du 26 décembre 2023, la société anonyme LE FOYER REMOIS a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] un emplacement de stationnement portant le numéro 20 situé [Adresse 9] à [Adresse 10] ([Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel de 30,65 euros outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les 2 baux aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025 pour un montant en principal de 2052,78 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 15 juillet 2025, la société anonyme LE FOYER REMOIS a fait délivrer assignation à Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 31 mars 2021 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 11] ;

— Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 26 décembre 2023 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail concernant le stationnement numéro [Adresse 1] ;

— Dire Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] occupants sans droit ni titre et ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 4957,42 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de sa demande, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 5 mars 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la bailleresse, représentée par Madame [D], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative (logement et stationnement) s’élève désormais à la somme de 4308,72 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C], comparants, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur [A] [B] indique être en formation et percevoir un revenu de 992 € par mois tandis Madame [H] [C] travaille à temps partiel en tant qu’aide ménagère et perçoit un salaire mensuel de 1000 €. Ils déclarent avoir 2 enfants mineurs à charge et héberger l’aîné qui travaille.

Le diagnostic social et financier dont il a été fait lecture à l’audience, a été reçu au greffe le 11 août 2025. Il relève que le couple ne dispose pas de l’APL.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 mars 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les 2 baux concluent respectivement le 31 mars 2021 et le 26 décembre 2023 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant les 2 baux a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2052,78 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] restaient devoir la somme de 4014,36 € s’agissant du logement et de 294,36 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement soit la somme totale de 4308,72 € à la date du 25 septembre 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, une clause de solidarité figurant au contrat.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire auxquels la société anonyme LE FOYER REMOIS ne s’est pas opposée.

Il ressort des déclarations de Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] à l’audience qu’ils perçoivent à eux deux, un revenu mensuel d’environ 2000 €. Il s’en déduit qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

Par ailleurs, l’examen du relevé de compte démontre que les locataires ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La société anonyme LE FOYER REMOIS n’étant pas assistée d’un avocat, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 31 mars 2021 et 26 décembre 2023 entre la société anonyme LE FOYER REMOIS et Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) et l’emplacement de stationnement portant le numéro 20 situé [Adresse 8]) sont réunies à la date du 7 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] à verser à la société anonyme LE FOYER REMOIS la somme de 4308,72 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 25 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 100 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme LE FOYER REMOIS et puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] soient condamnés à verser à la société anonyme LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE LE FOYER REMOIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [B] et Madame [H] [C] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge