TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00479 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAS3

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 juin 2023, la SA PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommé société PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Mme [M] [J] un logement à usage d’habitation de type 3 sis [Adresse 4], comprenant un box n° 237 sous-sol moyennant un loyer mensuel révisable de 436,92 euros, outre 112,81 euros de provisions sur charges locatives.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 pour un montant en principal de 1 594,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA, a fait délivrer assignation à Madame [M] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Mme [M] [J] ;Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, elle devra rendre libre le logement occupé, tant d’elle-même, que de tous occupants de son fait ;D’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, à défaut de départ volontaire ;condamner Mme [M] [J] au paiement de :

— la somme de 3 182,68 euros pour loyers et charges dus au 30 novembre 2024 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que Mme [M] [J] ne s’est pas acquittée des causes du commandement signifié le 25 septembre2024 dans le délai imparti.

A l’audience du 24 mars 2025, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui s’élève désormais à la somme de 1 553,91 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Mme [M] [J], présente, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100,00 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 1er mars 2023, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 594,77 euros.

Il est tout aussi constant que celui-ci est demeuré infuctueux dans le délai conventionnel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024, selon les modalités de computation des délais prévus à l’article 642 du Code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1 553,91 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la dette locative, Mme [M] [J], comparant, n‘en conteste pas le montant et sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 553,91 euros.

III- Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Mme [M] [J], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des pièces versés aux débats que les revenus de Mme [M] [J] sont de nature à permettre un échelonnement de la dette locative sur une période de 36 mois.

Mme [M] [J] fait valoir un certain nombre d’explications sur sa situation financière. Cependant, elle est déterminée à régler l’arriéré locatif. Il en résulte qu’elle devrait être en mesure de respecter son engagement de paiement échelonné.

La société Plurial Novilia accueille l’engagement de Mme [M] [J] et indique au tribunal que cette dernière a déjà commencé le remboursement de sa dette locative.

Dans ces conditions, il s’en déduit que Mme [M] [J] est en situation de régler sa dette locative et au vu de l’accord du bailleur, il convient d’accueillir la proposition d’échéancier, selon les modalités décrites dans le dispositif.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

Il ressort également de l’examen du relevé de compte que Mme [M] [J] a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Mme [M] [J] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [M] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

Mme [M] [J] qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la Société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la société PLURIAL NOVILIA et Mme [M] [J] concernant le logement à usage d’habitation et du box n° 237situé ([Adresse 9]), situé [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1 553,91 euros, selon relevé de compte du 8 février 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [M] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45,00 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de Mme [M] [J] des locaux situés , [Adresse 5], à [Localité 7] et du box n° 237 (51 100) ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière Le Juge