TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08182

N° Portalis 352J-W-B7H-C2FQA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Juin 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [C] [J] [F][2]

[2]

[Adresse 5]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. LORHEGE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [10]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2010, la SCI Lorhege a donné à bail à la société FPP, aux droits de laquelle vient la SARL [10], des locaux à usage commercial ayant pour destination l’activité de « bar-restaurant-salon de thé », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 8], à [Localité 12] arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer initial de 110.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 23 août 2013, le montant du loyer a été porté à la somme de 119.635,04 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter rétroactivement du 1er juillet 2013.

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2018, la SCI Lorhege a fait signifier à la société [10] un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 200.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2020, la SCI Lorhege a fait signifier à la société [10] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une somme en principal de 73.781,02 euros. Par acte du 16 octobre 2020, la preneuse a fait assigner la bailleresse en opposition au commandement de payer. L’affaire est actuellement pendante devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris et est enregistrée sous le numéro RG 20/10603.

Après avoir fait signifier un mémoire préalable le 21 juin 2021 et un second mémoire le 31 mars 2023, la SCI Lorhege a fait assigner la société [10] par acte du 16 juin 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la SCI Lorhege demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de :

«  FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 12] – [Adresse 8] – [Adresse 4] – [Adresse 6] et pour un renouvellement de bail de 9 ans a compter du 1er juillet 2019 à la somme de DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 €) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi no 2014-626 du 18 juin 2014 et son Décret d’application no 2014-1317 du 3 novembre 2014.

DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

CONDAMNER la société [10] aux intérêts aux taux légal sur les loyers arriérés à compter de la date de délivrance de la présente assignation en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.

Subsidiairement ORDONNER une mesure d’instruction, en application des dispositions de l’article R145-30 du code de Commerce, et désigner un expert qui aura pour mission de :

De convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à 1'accomplissement de sa mission,

De visiter les locaux litigieux s les décrire,

D’entendre les parties en leurs dires et explications,

De procéder a l’examen des faits qu’allèguent les parties,

De rechercher la valeur locative des lieux loués a la date du 1er juillet 2019 au regard :

— Des caractéristiques du local,

— De la destination des lieux,

— Des obligations respectives des parties,

— Des facteurs locaux de commercialité,

— Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce,

De rendre compte du tout et donner son avis motivé,

De dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel à la somme de 200.000 euros par an, pendant la durée de l’instance.

RAPPELER qu’aux termes de l’artic1e 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

CONDAMNER la Société [10] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry David avocat en application de l’article 699 du code de Procédure Civile. "

Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié le 11 décembre 2023, la société [10] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, de :

«  REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

FIXER à la somme de 107.549 € hors taxes hors charges, le loyer annuel du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019, aux clauses et conditions du bail expiré non contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014,

JUGER que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société [10], et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an,

JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant à la société [10] d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,

DEBOUTER la SCI LORHEGE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la SCI LORHEGE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile."

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 6] [Adresse 4] et [Adresse 8], à [Localité 12] arrondissement, à compter du 1er juillet 2019. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Lorhege fait valoir que le loyer renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative évaluée à 200.000 euros, en raison d’une modification notable des obligations respectives des parties et en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle retient une surface pondérée de 181,30 m². Produisant des références locatives à l’appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 1.000 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 181.300 euros par an avant correctifs, portée à 199.430 euros après majoration de 10 % au titre de la terrasse et arrondie à 200.000 euros par an, hors taxes et hors charges. Elle fonde son estimation sur un rapport d’expertise réalisé par M. [G] [I] en date du 14 octobre 2022.

La société [10] conteste les deux motifs de déplafonnement retenus par la bailleresse, mais soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, celle-ci étant inférieure au prix du bail expiré. Elle retient une surface pondérée de 166 m². Produisant également des références locatives à l’appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 700 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 116.200 euros par an avant correctifs. Elle retient une majoration de 5 % au titre de la terrasse, un abattement de 3 % au titre des charges de copropriété et de l’assurance de l’immeuble, un abattement de 2 % au titre des travaux de mise en conformité et un abattement de 7.692 euros au titre de l’impôt foncier, d’où il résulte une valeur locative de 107.549 euros par an, hors taxes et hors charges.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la SCI Lorhege dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, la rappeler ou dire n’y avoir lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 19 décembre 2018, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 8], à [Localité 12] arrondissement, à compter du 1er juillet 2019 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert :

Madame [C] [J]

[Adresse 5]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

Avec mission :

— de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 8], à [Localité 12] arrondissement ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des obligations respectives des parties et la modification des facteurs locaux de commercialité ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;

— de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 4.500 euros (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI Lorhege à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 9]) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 25 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 29 février 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES