TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00449 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGZN

Nature affaire : 30B

L’an deux mil vingt cinq et le onze décembre

Nous, Anne DEVIGNE, première vice-présidente, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Madame [R] [I] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

En défense :

Madame [P] [H] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Selon acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, Madame [R] [I] [T] a conclu avec Madame [P] [H] épouse [S] une convention d’occupation précaire pour une durée d’un an, portant sur un local commercial situé à [Adresse 6], afin d’y développer l’activité de vente de produites esthétiques, cosmétiques et de coiffure, de produits alimentaires et textiles.

Ce bail a été conclu moyennant le règlement par le preneur d’une indemnité de 1.200 € par mois taxes et charges comprises, somme payable d’avance entre le 1er et le 10 de chaque mois et pour la première fois le 1er avril 2023.

Le contrat comporte une clause résolutoire à défaut de paiement intégrale d’une seule quittance d’indemnité à son échéance ou d’exécution des clauses de la convention passé un délai d’un mois suivant une sommation de payer ou d’exécuter demeurée sans effet.

Le bail s’est renouvelé tacitement.

Déplorant la défaillance du preneur dans le réglement du loyer malgré ses relances, le bailleur a fait signifier, le 26 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 2.900 euros correspondant aux loyers dûs au titre des mois de janvier 2025 en partie, février 2025 et mars 2025. Le commandement vise la clause résolutoire et l’article 145-1 du code du commerce dans l’hypothèse d’une requalification de la convention en bail commercial au visa de l’article L 145-5 alinéa 1 et 2 du Code de Commerce.

En l’absence de paiement est suivant exploit du 23 octobre 2025, Madame [R] [I] [T] a fait assigner Madame [P] [H] épouse [S] devant devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin de voir:

— Juger que Madame [R] [I] [T] a résilié la convention d’occupation précaire la liant à Madame [P] [H] épouse [S] selon mail du 8 janvier 2025 renouvelé le 20 janvier 2025, dont la défenderesse a accusé réception le 25 janvier suivant.

— Juger que Madame [P] [H] épouse [S] se trouve depuis lors sans droit ni titre au sein des locaux commerciaux sis à [Adresse 5]

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [H] épouse [S] des locaux précités ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à interevenir,

— Juger qu’il sera procédé à cette expulsion au besoin avec l’appui de la force publique,

— Juger qu’un état des lieux contradictoire sera réalisé par voie de Commissaire de Justice au jour de la remise des clés ou de l’expulsion le coût de cette diligence devant être prise en charge par la société requérante,

— Condamner Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] d’une indemnité de jouissance d’un montant égal au montant du loyer actuellement dû augmenté des provisions sur charges et taxes foncières à la charge du preneur, soit la somme de 1.200 euros par mois du jour du 25 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

A titre subsidiaire :

— Constater que Madame [P] [H] épouse [S] n’a pas satisfait au prescrit du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivrée à la requête de Madame [R] [I] [T] le 26 mars 2025

— Constater en conséquence la résiliation du bail en cours consenti par Madame [R] [I] [T] à Madame [P] [H] épouse [S] en ce qui concerne les locaux commerciaux sis à [Adresse 5] avec toutes conséquences de droit à effet du 26 avril 2025

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [H] épouse [S] des locaux précités ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef sous astreinte de 200 euros parjour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir,

— Juger qu’il sera procédé à cette expulsion au besoin avec l’appui de la force

publique,

— Juger qu’un état des lieux contradictoire sera réalisé par voie de Commissaire de Justice au jour de la remise des clés ou de l’expulsion le coût de cette diligence devant être prise en charge par la société requérante,

— Condamner Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] une indemnité de jouissance d’un montant égal au montant du loyer actuellement dû augmenté des provisions sur charges et taxes foncières à la charge du preneur, soit la somme de 1.200 euros par mois du jour de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

— Condamner Madame [P] [H] épouse [S] à régler à la requérante la somme de 5.140,58 euros arrêtée au 08 octobre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à valoir sur la somme de 2.900 euros à compter du 26 mars 2025, date de commandement, et à compter de la date de la présente assignation pour le surplus.

— Condamner également Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] une pénalité de 10 % des montants impayés précités, soit la somme de 514,06 euros, sauf mémoires, outre les intérêts au taux légal à valoir sur cette somme à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait paiement.

— Condamner Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum la requise en tous les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 26 mars 2025, le coût de la présente assignation ainsi que tous frais de signification, de poursuite et d’exécution à échoir.

— Débouter Madame [P] [H] épouse [S] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

Lors de l’audience du 19 novembre 2025, la demanderesse représentée par son avocat a réitèré ses demandes .

Le délibéré a été fixé au 11 décembre 2025.

SUR CE

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Attendu que l’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu sur le moyen en la cause tiré de la requalification du bail, que l’article L145-5-1 du code de commerce prévoit que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ;

que les circonstances particulières permettant ce statut dérogatoire ne sont pas explicitées en l’espèce ;

qu’en outre, l’article .L145-5 alinéa 1 et 2 du code de commerce dispose que:

“ Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.”

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.";

que le contrat est dès lors désormais soumis aux dispositions applicables au bail commercial;

que les demandes principales ne peuvent prospérer et seront rejetées; qu’il convient d’examiner les prétentions formées à titre subsidiaire ;

Attendu qu’aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce ,toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai;

qu’en application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement ;

que le bail commercial conclu entre les parties contient une clause résolutoire ;

que le commandement du 26 mars 2025 porte sur un arriéré de 2900 euros au titre des loyers TTC de janvier 2025 ( 500 euros), février (1200 euros ) et mars 2025 ( 1200 euros);

que le défendeur ne démontre pas s’être acquitté de l’intégralité des sommes dues, dans le délai d’un mois suivant le commandement;

D’où il suit que le commandement du 26 mars 2025 est régulier, a pu régulièrement produire effets et emporter résiliation bu bail le 26 avril 2025;

qu’il convient par conséquent de constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties ;

que Madame [P] [H] épouse [S] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir.; qu’il n’y a pas lieu à astreinte à ce stade ;

Attendu sur la demande de provision au titre des arriérés, indemnités, majorations et pénalités appliquées en exécution de la clause pénale, que le montant de la provision en référé en vertu de l’article 835 aminéa 2 du code civil, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée;

qu’il ressort du décompte non contesté versé par le bailleur qu’une somme de 5000 euros reste due au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte actualisé au 08 octobre 2025; que le surplus correspondant à une facture de plomberie pour 140,58 euros n’entre pas dans le champ d’appréciation du juge des référés ;

que la défenderesse sera par conséquent condamnée à verser la somme de 5000 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2900 euros à compter du 26 mars 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Que si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier ;

que le bail stipule que les arriérés produiront une pénalité de 10% de leur montant;

que cette pénalité est susceptible d’être modérée au vu de l’avantage procuré dans un cadre contractuel initialement précaire ;

que la demande provisionnelle formée de ce chef se heurte donc à une contestation sérieuse et sera rejetée;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision;

Attendu que Madame [P] [H] épouse [S] condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les frais de signification outre une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne DEVIGNE, première Vice-Présidente, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contraditoire, prononcée par mise à disposition

CONSTATONS la résiliation à la date du 26 avril 2025 du bail consenti par Madame [R] [I] [T] à Madame [P] [H] épouse [S] sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 5] ,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [P] [H] épouse [S] des locaux précités ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef,

DISONS qu’il sera procédé à cette expulsion et ce au besoin avec l’appui de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance ,

CONDAMNONS Madame [P] [H] épouse [S] à régler à Madame [R] [I] [T] la somme de 5.000 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtées au 08 octobre 2025 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.900 euros à compter du 26 mars 2025, date de commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNONS Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] une indemnité de jouissance d’un montant égal au montant au loyer TTC soit la somme de 1.200 euros par mois à compter du 08 octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

REJETONS la demande au titre des pénalités et de l’état des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [H] épouse [S] à payer à Madame [R] [I] [T] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Madame [P] [H] épouse [S] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 26 mars 2025, le coût de l’assignation ainsi que les frais de signification ;

DEBOUTONS Madame [R] [I] [T] de ses plus amples demandes;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 11 DECEMBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Anne DEVIGNE, présidente, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente