TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02458 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FE6O

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée la SA PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [H] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] porte [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 356,62 euros outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025 pour un montant en principal de 2078,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement et du défaut d’assurance, la résiliation de la location (habitation principale et annexes) consentie à Monsieur [H] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin et ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 3761,27 euros pour loyers et charges dus au 31 mai 2025 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1e juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [H] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 6 janvier 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil dûment habilité, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5306,57 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif notamment qu’il s’agit de la troisième procédure d’expulsion dont Monsieur [H] fait l’objet.

Assigné à Etude, Monsieur [H] n’est ni présent ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire ne s’est pas déplacé au rendez-vous fixé et n’a pas répondu à la mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier à la demande du bailleur chaque année. Le défaut d’assurance est une cause de résiliation de plein droit si la clause résolutoire insérée au contrat de bail le prévoit. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 septembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 2078,21 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2025.

Ce commandement visait également le défaut de justification par le locataire de l’assurance contre les risques locatifs, demeuré infructueux, le locataire n’ayant pas produit l’attestation d’assurance du logement loué.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [H] restait devoir la somme de 5306,57 euros à la date du 18 septembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2078,21 euros à compter du 6 janvier 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose

que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’examen du relevé de compte montre que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis le 19 avril 2023.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de son absence à l’audience, Monsieur [H] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait davantage lui être accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [H] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [H] sera condamné à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2017 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [H] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 7 février 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 5306,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2078,21 euros à compter du commandement de payer en date du 6 janvier 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 19 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [H] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame GUILLEMIN Valérie, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge