TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04040 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DQ

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 7] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Madame [M] [R], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat du 09 novembre 2009, la société d’économie mixte [Localité 7] HABITAT, venant aux droits de [Localité 7] HABITAT Champagne Ardenne, aux termes d’un acte notarié de fusion absorption avec effet au 31 décembre 2021, a donné à bail à M. [E] [B] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 269, euros charges comprises.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 24 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 085,77 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, la société [Localité 7] HABITAT a fait assigner à comparaître M. [E] [B] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;la restitution du logement occupé dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux ;A défaut,

l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] avec le concours si besoin de la force publique ;la condamnation de M. [E] [B] au paiement :de la somme de 1 482,55 euros due au titre des loyers et charges arriérés dus au 31 octobre 2024 ;d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;la condamnation de Monsieur [E] [B] aux dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 7] HABITAT, représentée à l’audience par Madame [R], fait valoir que M. [E] [B] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer signifié le 24 juillet 2024.

A l’audience, la société [Localité 7] HABITAT maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au jour de l’audience, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 432,55 euros

En outre, elle ne s’oppose pas à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [E] [B], régulièrement assigné, comparaît en personne.

A l’audience, il reconnaît sa dette de loyers et sollicite du tribunal des délais de paiement suspensifs afin de lui permettre de rester dans le logement.

Aucun diagnostic social et financier concernant le locataire n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs de la décision

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation du 02 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 09 novembre 2009 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 085,77 euros. Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2024, soit deux mois après la signification dudit commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 7] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1 432,55 euros pour la période du 10 octobre 2023 au 06 janvier 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 7] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Le locataire comparant, reconnaît l’arriéré locatif et propose un règlement mensuel afin de s’en acquitter.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société [Localité 7] HABITAT et M. [E] [B] sera condamné au paiement de la somme de 1 432,55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 06 janvier 2025, après déduction des frais de procédure.

Sur la demande de délais de paiement suspensifsL’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative… »

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet »

En l’espèce, Monsieur [E] [B] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il verse aux débats des éléments de nature à démontrer sa capacité de remboursement de sa dette locative et la reprise du paiement intégral du loyer avant la présente audience.

Par ailleurs, le décompte produit à l’audience par la société [Localité 7] HABITAT, démontre que M. [E] [B] a procédé à des versements afin de réduire le montant de l’arriéré et a procédé au versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les éléments fournis par Monsieur [E] [B], sont de nature à démontrer sa capacité financière à régler sa dette locative.

La société [Localité 7] HABITAT, ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités.

Il ressort ainsi des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [E] [B] a procédé au versement intégral du dernier loyer courant avant l’audience et qu’il est que ses revenus lui permettant de rembourser sa dette locative.

En conséquence, compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [E] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette principale au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [E] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 7] HABITAT

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 novembre 2009 entre la société [Localité 7] HABITAT et Monsieur [E] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à la société [Localité 7] HABITAT la somme de 1 432,55 euros, selon relevé de compte du 29 janvier 2025 ;

AUTORISE M. [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 28 mois de 50,00 euros chacune et une 29ième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir le 1er jour de chaque mois et pour la première fois, le 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette principale au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés et les loyers et charges courants sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le contrat de bail reprenant alors son cours ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de M. [E] [B] des locaux situés [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à la société [Localité 7] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière

Le juge