TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00777 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5HU

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.C.I. MONIRITH

C/

M. [U] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. MONIRITH

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître AD LITEM JURIS de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau D’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : AD LITEM

CCC DEFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 février 2018, la SCI MONIRITH ayant pour mandataire la société CThlmmo, a donné en location à Monsieur [U] [M] et Madame [I] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à EVRY (91 000), moyennant un loyer mensuel actualisé de 889.62 €, outre provisions sur charges de 120 €.

Madame [I] [Y] a régulièrement donné congé le 12 juillet 2021

Le 12 janvier 2024, la SCI MONIRITH a fait délivrer à Monsieur [U] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un montant en principal de 1928.46 € selon décompte arrêté au 21 décembre 2023.

Le 20 août 2024, la SCI MONIRITH a fait délivrer à Monsieur [U] [M] un commandement de payer les loyers échus, pour un montant en principal de 3077.18 € selon décompte arrêté au 03 août 2024.

Par courrier du 21 août 2024, la SCI MONIRITH a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 02 janvier 2025, la SCI MONIRITH a attrait Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI MONIRITH demande :

à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde meubles aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U] [M] , ou à défaut sur place,

de condamner Monsieur [U] [M] au paiement des sommes suivantes :

2743.98 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de novembre 2024 inclus,

une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux

1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

d’assortir la décision de l’exécution provisoire

Le 03 janvier 2025 la SCI MONIRITH a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 septembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCI MONIRITH, représentée par son conseil indique que la dette a été intégralement soldée après la délivrance de l’assignation, que la demande en paiement de l’arriéré est sans objet qu’elle maintient uniquement ses demandes au titre de la résiliation judiciaire du bail, des frais irrépétibles et des dépens.

Monsieur [U] [M] indique avoir soldé la dette. Il soutient que les impayés sont dûs à des prélèvements excessifs de la part du mandataire du bailleur, et indique ne pas avoir réglé un loyer à la suite d’un litige avec la SCI MONIRITH consécutif à un dégât des eaux survenu en 2023 et à l’absence de réalisation des travaux nécessaires par le bailleur. Il ajoute avoir pour le surplus toujours réglé les loyers et souhaite pouvoir être maintenu dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 21 août 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

A titre liminaire, il sera précisé que la bailleresse n’a maintenu lors de l’audience, que sa demande de résiliation judiciaire du bail, à l’exclusion de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, étant observé que les commandements de payer délivrés les 12 janvier et 20 août 2024 ne visent pas la clause résolutoire.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, la SCI MONIRITH soutient que Monsieur [U] [M] ne s’est pas acquitté de manière régulière des loyers et charges en dépit des démarches amiables engagées, et que les sommes n’ont été réglées que postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Il ressort du dernier décompte locatif arrêté au 12 septembre 2025, que les loyers impayés correspondent aux termes d’octobre et novembre 2023, mars 2024 et décembre 2024, le bail ayant été signé le 28 février 2018.

Toutefois, Monsieur [U] [M] a intégralement réglé les sommes dues au 22 janvier 2025, et les loyers et charges sont régulièrement payés depuis par virement.

Au regard de la durée du bail, si 4 échéances n’ont pas été réglées entre 2023 et 2024 avant d’être intégralement régularisées, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n’est en l’espèce pas suffisamment caractérisée, ni de nature à entraîner la résiliation du bail.

En conséquence la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’introduction de la procédure a été nécessaire pour que Monsieur [U] [M] régularise la situation.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [M] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et le paiement de la dette avant l’audience commandent de dispenser Monsieur [U] [M] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SCI MONIRITH ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la SCI MONIRITH ;

CONSTATE que la dette locative visée à l’assignation a été soldée ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI MONIRITH de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE