TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à M. [B] [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à Mme [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06562 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FWG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X], [S] [H]

née le 19 Novembre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par son fils Monsieur [M] [B] muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [R] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 27 juin 2023, Mme [X] [H] a consenti à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], bâtiment 3, 6ème étage, dans le neuvième arrondissement de [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.200 euros outre 250 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] le 18 août 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 10.150 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, Mme [X] [H] a fait assigner en référé M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;leur expulsion immédiate, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;leur condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 10.150 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 18 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, revalorisée selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l’audience du 15 janvier 2026, Mme [X] [H], représentée par son fils, réitère les termes de son assignation.

Elle indique l’absence d’augmentation du montant de la dette depuis la délivrance de l’assignation, le dernier impayé remontant au mois d’août 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et donne son accord pour l’octroi d’un délai pour quitter les lieux le 30 juin 2026 au plus tard.

Comparaissant en personne, Mme [E] [R] épouse [U] demande :

— à titre principal, un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Elle reconnaît la dette d’un montant de 10.150 euros au 31 décembre 2025. Elle soutient que l’échéance de janvier 2026 est réglée.

M. [V] [U], bien que cité régulièrement par actes remis à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Mme [X] [H] a été invitée à transmettre son titre de propriété dans le temps du délibéré, ce qui a été fait le 2 février 2026.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 octobre 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Mme [X] [H] justifie de son titre de propriété (vente du 3 mars 2023).

Par conséquent, Mme [X] [H] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 27 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 août 2025, pour la somme en principal de 10.150 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2025.

M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII) et une clause d’indexation (article IV A. 2/).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.450 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation, les parties indiquant la reprise du versement du loyer courant à compter du 1er septembre 2025, que M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] restent devoir la somme de 10.150 euros, à la date du 31 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [E] [R] épouse [U] reconnaît la dette et ne justifie pas du versement du loyer du mois de janvier 2026, la confirmation de l’exécution d’un virement le jour de l’audience ne garantissant pas son effectivité.

M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 10.150 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en dépit de la reprise du versement du loyer courant, tenant l’absence de diminution du montant de la dette et l’âge de la bailleresse, accueillie à ce jour en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), il convient de rejeter la demande de délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La demande fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sera par conséquent rejetée.

Il convient en revanche d’accorder à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, selon les termes du dispositif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [E] [R] épouse [U] justifiant du dépôt d’une demande de logement social le 20 novembre 2025, il convient d’accorder à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [X] [H], M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 juin 2023 entre Mme [X] [H] d’une part et M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;

ACCORDE à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit mille quatre cent cinquante euros (1.450 euros) à ce jour, à compter du 19 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] à verser à Mme [X] [H], à titre provisionnel, la somme dix mille cent cinquante euros (10.150 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025 ;

REJETTE la demande de délai de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de quatre cent vingt euros (420 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et Mme [E] [R] épouse [U] à verser à Mme [X] [H] une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,