TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 24/04044 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DU

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 06 août 2021, la société anonyme Plurial Novilia a consenti à M. [E] [L] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], comprenant un garage accessoire, une cave portant le N°3.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 10 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 130,28 euros en principal.

Par acte d’huissier du 12 novembre 2024, la société Plurial Novilia a fait assigner à comparaître M. [E] [L], devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4], faute de restitution volontaire ;la condamnation de M. [E] [L] au paiement :de la somme de 2 082,32 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts au taux légal ;d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;la condamnation de M. [E] [L] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la société Plurial Novilia, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 31 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 015,97 euros.

Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [E] [L] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Aucun diagnostic et financier concernant M. [E] [L] n’a été reçu au Greffe avant l’audience

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

MOTIVATION.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de M. [E] [L] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société Plurial Novilia.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige.

L’article 24 II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

.

En l’espèce, il est établi que le commandement de payer a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 10 septembre 2024, par voie éléctronique.

La délivrance de l’assignation a été signifiée le 12 novembre 2024 soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne. (CCAPEX)

Par conséquent, les prescriptions légales ayant été respectées, la demande aux fins de résiliation de bail est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu en date du 06 août 2021 contient une clause résolutoire expressément prévue par les parties au contrat qui prévoit, en cas de non- paiement de loyers, la résiliation du contrat.

Précisément, un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 130,28 euros.

Monsieur [E] [L], absent lors de l’audience et sur qui pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

En prolongement de ce commandement, celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 novembre 2024.

En conséquence, M. [E] [L] est donc occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation de plein droit du contrat de bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Plurial Novilia justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant aux débats le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues au 31 janvier 2025.

Le locataire étant non comparant, aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette n’est produit ; Il sera donc fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et M. [U] [L] sera condamné à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2025, après déduction des frais d’envoi recommandé non justifiés et des frais de commandement de payer qui concernent les dépens.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 015,97 euros.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 11 novembre 2024, M. [E] [L] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

A cet égard, il sera condamné à verser à la société PLURIAL NOVILIA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

L’issue du litige commande de condamner M. [E] [L], partie succombant à la présente instance, aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est enfin rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société Plurial Novilia recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 août 2021 entre Monsieur [E] [L] et la société PURIAL NOVILIA comprenant un logement à usage d’habitation – porte 4A, un garage accessoire et une cave, situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de M. [E] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 3 015,97 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours à la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [L] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de commandement de payer du 10 septembre 2024;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge